目前房子面臨客變階段，當初看樣品屋看圖都很滿意，等到自己要規畫時反而問題一堆已，
請各位前輩建議。
自住用，目前兩大人，準備有小孩
格局如圖：
https://i.imgur.com/NdrgT7s.jpg
陽台面東，室內22坪(不包刮兩個陽台)，螢光筆是梁，尺寸是自己換算的，請忽略
因為身高問題，床必須要7尺，加上老婆希望主臥再大，所以想要客變格局，規畫如圖：
https://i.imgur.com/fKXb7oU.jpg
目前想法是類似2＋1房，小間當書房，有需要再改成房間。
幾個問題請教：
1.關於客變格局，會不會影影響二手售價？
3房跟2＋1房的差距？
2.預計客變後書房只剩約1.9坪，是不是太小？
原本2.44，比另一個次臥還大一點點。
3.主臥的門看起來很浪費空間，有其他方式可以改變嗎？
4.與客變無關，圖1綠色管線，為排油煙機管路，出口剛好在冷氣主機上方，這是正常的嗎
？不會影響冷氣抽風？(主機是落地式安裝)
以上問題，以及有其他建議，請各位不吝指教