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新冠肺炎 房市「黑天鵝」打趴Q1，拉不起Q2
報導：MyGoNews蕭又安
時間：2020-03-25分享到：Facebook 分享Twitter 分享Line 分享字级：
新聞摘要
戴德梁行：土地市場交易持穩，建商購地預作準備，整體空置率維持低點，租賃活動因無
貨可租而趨緩
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2020年3月25日舉行線上記者會，說明2020年第1
季台北市商辦市場研究報告，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，2020年房市原本預期能「
春花望露」，但受到「黑天鵝」新冠肺炎干擾而倒下躺平，第1季房地產出現「春天那吔
這呢冷」，他表示，整體其實不太樂觀。倘若第2季疫情還是不止，造成股災、失業等狀
況，預期下半年房地產將會出現恐慌性變現拋貨潮。
顏炳立表示，目前新冠肺炎疫情風暴未見恐慌殺盤，整體房價仍持穩、交易量收窄，2020
年房市走向依舊呈「量增、價溫、落底盤整」，以現階段疫情來看，對於未來房市仍是持
樂觀態度，預期消費市場買氣遞延，等疫情告一段落是剛性需求購屋的好機會。就市場現
況而言，顏炳立指出，投資客的目標是要「活著、撐住」，自用型的買方就是要「低價」
，而過去4年是剛性自用的市場，未來4年剛性自用依舊會再繼續撐場。至於建商目前積極
獵地，可說是「用現金買麵粉、加工麵包、積極變現，先求活著再備現金等疫情歇止」。
顏炳立對於第2季房市看法指出，土地市場呈現「逆疫」而行，表現最好，辦公室場目前
則為堅挺「抗疫」，反觀飯店、店面市場則紛紛確診，前者還處於「搏鬥」、後者則仍在
「觀察」。顏炳立對於疫情若持續擴散，他認為房地產市場最壞的打算就是在下半年出現
恐慌性的變現拋貨潮。
根據調查顯示，台北市A級辦公大樓新供給面積約6,500坪，係坐落於西區之台灣人壽中山
大樓，該棟大樓原計畫全棟出租，未設限用途，其在本季轉換出租策略，以辦公室分戶對
外招租，部分單位已陸續去化，可稍微舒緩台北市辦公市場供給短缺之窘困。
截至2020年第1季，台北市A級辦公大樓空置率為4.8%，較上季微幅上升0.3個百分點，係
因計入新供給之空置所致。各區相較於上一季空置率，以敦北民生區下降0.8個百分點最
多，信義區下降0.7個百分點次之，下降幅度則因剩餘空間逐漸稀少而趨緩。
本季台北市各區A級辦公大樓租金較上季微漲，全市平均租金每月每坪新台幣2,585元。信
義區每月每坪新台幣3,180元為最高，敦北民生區與敦南區每月每坪新台幣2,360元次之。
租戶及房東充分意識到市場供不應求情況，由房東主導市場之態勢，也反應租金水準穩定
上漲。
內湖科技園區無廠辦大樓新供給。西湖段租戶遷出遷入互見，兩相抵銷下，西湖段空置率
僅小幅上升0.1個百分點至1.0%，租金則來到每月每坪約1,440元，西湖段新供給宏匯瑞光
廣場預計2020年第二季取得使照，吸引大面積需求之企業進駐，預期將帶動西湖段租金上
揚。
新型冠狀病毒疫情短期內可能使租戶評估期延長，疫情對辦公租賃活動尚無顯著影響。有
辦公需求之租戶仍積極尋點，但也因供給缺稀，企業轉向原地續租，預期2020年租賃活動
將相對冷清。
大店面彈性分割使用 便利商店搶進忠孝東路精華路段
本季除中山南京商圈空置率下降外，西門商圈空置率微幅上升，站前商圈及忠孝商圈空置
率均上升超過3個百分點。受惠忠孝商圈租金調降，使得便利商店於本季前進忠孝東路外
，快時尚品牌「H&M」租下空置近一年之「Forever 21」原址，舒緩了該區大型店面空置
的壓力，也為忠孝商圈快時尚市場注入一股新力。
根據統計顯示，近2年主要零售商圈店面租賃面積以60坪以內為主，隨著大型店面等租期
增長的壓力下，房東不再堅守大型單位的出租，除忠孝商圈「禮仁通商大樓仁座」將店面
分割成中小坪數出租予連鎖便利商店外，西門商圈的「TiT國際廣場」將店面分割出租予
伴手禮店及服飾店，為大單位店面去化提供了彈性靈活的運用。
受疫情影響，以觀光客為主的西門商圈，因旅客減少，部分美藥妝店吹起熄燈號，而忠孝
商圈店家也因人潮的減少而撤出，在此衝擊下，不僅影響租金表現，也拉長了等租期。擠
身於中山南京商圈文青特色為主的文創店及咖啡店，為現代年輕人假日經常走訪的據點，
加上線形公園戶外空間，穩定的消費人群成為商圈對抗疫情的有效助力。
本季買賣交易量銳減 僅有一筆交易金額越過新台幣10億元
本季投資市場交易額為新台幣95.1億元，因年初為交投淡季，交易額較上季大幅減少61%
，和去年同期相比亦減少44%。成交個案買賣總價僅有一筆超過新台幣10億元以上，即新
富發建設以新台幣15億元接手高雄華王大飯店。主要買盤由工業地產與廠辦領軍，分別佔
總交易額之59%與9%，交易集中於台北市、新竹縣與桃園市。
本季買盤均為國內資金，並以自用為主，科技業及生技業有擴充產能之需求，包括葡萄王
生技以新台幣8.9億元購置平鎮工業區廠房，另高力熱處理以新台幣4.8億元取得中壢工業
區廠房，廣錠科技以新台幣2.3億元取得遠雄U-Town廠辦大樓。本季投資型買家表現較保
守，以資產管理公司為主要買盤，如華南金融資產管理透過法拍以新台幣3.3億元取得內
湖區九義牛津商務大樓，第一金融資產管理以新台幣3.6億取得中和店面商場，台新資產
管理以新台幣4.3億元向關係人購買中山區世界之頂辦公大樓。
以工業廠房及廠辦之自用需求，將是持續支撐房地產市場的主力買盤，投資收益型產品如
旅館及店面商場，受新型冠狀病毒疫情衝擊，投資動能將呈疲弱。然全球吹起降息風，對
於自用型買家及有長期投資獲取穩定收益的投資人而言，辦公大樓將是倍受矚目的投資標
的。
首季土地市場光芒『四』射，盡在世貿三館地上權標案
土地市場經過2019年飆破新台幣3,000億元的歷史天量後，2020年第一季土地交易金額預
估仍有突破新台幣700億元的機會。根據戴德梁行統計，截至3月24日，2020年土地市場交
易量為新台幣476億元，與近十年之單季均量大致貼近。但戴德梁行表示，2020第一季的
土地交易重頭戲在於3月30日世貿三館地上權標售案，只要以新台幣266億元底價標出，第
一季仍可輕易越過新台幣700億元關卡，以世貿三館的搶手條件，預估將能順利標脫。
戴德梁行分析，第一季土地交易類型仍以住商土地合計逾新台幣400億元為大宗，約佔總
交易量之85％，若3月底世貿三館土地順利標脫，住商類土地佔比將高達九成以上。興富
發無疑是2020第一季的最佳主角，除了在台中七期獵得兩宗住商土地，分佔十大交易排行
榜上的一、三名外，更將2016年購入的南港土地申請都市更新、容積移轉並取得建照後出
售，交易金額名列本季第二名。興富發這三筆買賣就獨家為本季土地交易發出三道光，更
創造了新台幣180億元的交易金額。首季能否光芒四射，就看三月底世貿三館地上權標售
案。
關於新型冠狀病毒疫情對土地市場的衝擊，戴德梁行表示，住商土地對開發商而言是存貨
，預估仍持續評估購地，為將來推案預作準備。
心得：
大家都在觀望
較多共識是不會跌 平盤 交易量急凍
這樣仲仲不是蠻慘的
希望趕快看到疫情終點囉