找了代書問了一些問題
代書的回覆不太滿意
想請問是這個代書專業性不足 還是我對代書的期待有偏差?
問題1:既成頂樓加蓋會不會被拆?或什麼情況或被拆?
答:問各地方拆除大隊。
問題2:住宅可以辦商業登記嗎?稅率會有差別嗎?
答:問會計師。
問題3:違建如頂樓加蓋,因為沒有產權,那買賣要怎麼處理?
答:有人這樣買賣喔?
是這個代書的專業性不足?
還是這些問題本不是代書該了解的?@@
作者:
PDPDPD 2020-04-23 21:54:00這些問題上網查就有了吧?而且問題3,他是以為你的意思是有人只買賣頂加的部分,還是說你就是這個意思?那我也想說有人這樣買賣的喔?
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2020-04-23 22:03:00第一項本來就代書不能回答
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2020-04-23 22:12:00買頂加水電跟誰牽?
所以,你想得到什麼答案?要代書幫你掛保證嗎?你要不要去問律師看看?你看律師會怎麼回答?
作者:
gioandow (一蹴可及的就不珍貴?)
2020-04-23 22:17:00誒誒 代書真的不夠專業 第二題送分題臨路六米以上可以看個使用分區去做營業登記,會影響地價稅與房屋稅,影響的層面看你設定營業登記的面積是產權的全部或比例。
作者:
gglong (豆油)
2020-04-23 22:26:00第三題是代書應該要懂的第一題知道答案也不能回答你
問題1:就是違章建築啊!拆不拆?每個縣市都不一樣。有的拆除大隊的預算被砍掉剩1塊,要怎麼拆?但萬一整個議會的多數黨換了或地方首長換人,政策可能就變了。議員關說有效,跟議員關說無效,也不一樣。你覺得有標準答案嗎?問題2前半段:問會計師或記帳士。後半段基本上會影響到地價稅、房屋稅及土增稅。問題3:所有權人就是原始出資興建人(民法第759條修法理由參照),因為沒有辦法建物所有權第一次登記(下稱
作者: hsiangluv (震東) 2020-04-23 22:36:00
這些問題,問里長可能會更清楚
保存登記),所以依民法第759條及第758條第1項,並無法辦理所有權移轉登記,因此買方僅能取得「事實上處分權」(這是最高法院創設的概念),至於實務上的做法就是「房屋稅納稅義務人變更」。 我上面就是直接隨興寫出來的答案,你去問看看一般律師、地政士,你看他們會怎麼回答?
作者: hibioman (我愛高雄) 2020-04-23 23:08:00
1.這題陷阱題,直接問主管機關(拆除大隊)2. 房屋稅有影響,地價稅不一定(除非原本是自用稅率),違反分區使用可罰6~30萬,但很多人從未被罰過3.就算拆房屋稅籍,水電管路能改!這案件也直接推掉,不敢承辦!頂加買方無土地持分,若日後房屋被報拆,無家可歸,還要負擔拆除費用。 簽約前告知買方有可能發生前述情況,買方敢買?沒告知,日後代書被告,因為是專業人有時不願意正面回覆!是因為客戶挖洞誘導你跳進去
作者:
gpee (watch)
2020-04-23 23:55:00好敷衍的感覺,是不是免費的?
作者:
itski (それじゃ)
2020-04-24 00:48:00可能是代書知道你來問爽的,不想跟你說而已
作者:
laksjd (狠)
2020-04-24 03:54:00樓上正確 我家也是幹代書的,這些問題除非承辦過程遇到才會跟你討論而且說真的 複雜的案件不接算了 他可能只是不想做
作者:
alex8398 (ijust2009)
2020-04-24 09:25:00我的代書第二題答得出來,不過當初也遇到很多什麼事都要打電話問國稅局的代書,這個行業能力參差不齊然後這絕對不是律師專業...除非自己有特別去學的律師
我講白一點,不是歸於我的業務的事情,基本上我會建議他去請教建築師或會計師比較好,我不想講錯害人害己。違建優先拆除,當然是不涉及公共危險問題的話,原則上愈舊的違建拆除順序是排在愈後面,這基本上就是常識而已,問題是如果有人要搞你的話,違建哪會跟公共危險沒有任何關係啊?頂樓加蓋,基本上怎會跟公共危險無關呢?你自己透天厝一戶,而且旁邊都沒有任何建物,都是空地,頂樓加蓋,可能還能扯一下,跟公共危險無涉。如果是公寓大廈的話,頂樓加蓋涉及建築物結構還有逃生等問題,當然跟公共危險有關囉! 你上來這兒能問到什麼?我本來是不想寫這麼多的,是有點氣才寫一下。老實說,現在非客戶電話詢問的話,我大概也不會讓他們問太久,多半會請他們當場詢問,而且我會收諮詢費。 原PO如果是向辦了好幾件你家案件的地政士詢問的話,我個人認為除非那個地政士嫌業務太多,否則應該還是要補充一些內容比較好。這是業務能力的問題,會搞到讓原本客戶不爽,我也蠻意外的。
作者:
s5517821 (買不起蘋果)
2020-04-24 10:01:00你問到高雄市長嗎?
作者:
PDPDPD 2020-04-24 10:22:00反正不是重點,你不爽的話換代書就好了,那些問題你自己早就有答案了,我比較好奇的是頂加違建買賣的問題,完全不會有土地和建物的所有權狀,是要買賣什麼東西?該棟全住戶同意的使用權嗎?而且基本上有人真心要搞你頂加違建是不會去報1999違建科的啦,跟你說的一樣,不是新增的緩拆不知道排到民國幾年,但是如果他是去法院告你,就準備GG了。有不少判例,一樣可以google,所以你是賣家的話,真的有人想不開或是太傻太天真要買,你就趕快賣吧,雖然於法這個交易的商品根本不存在。那如果你是買家,我勸你不要……
代書不會教你違法的事,他當然知道怎麼做,但你們很熟你確定案子給他跑,他可能還會教你。只是問爽的就路邊玩沙去吧
很多地政士是不了解「事實上處分權」跟「所有權」的差異性,這還包括對不動產物權不了解的一般律師也一樣。一般律師是不懂登記,而地政士對不動產物權法令的了解不夠深化了解。公寓大廈的頂加,在《公寓大廈管理條例》施行前後,以及是否有「債權物權化」的問題(例如:頂加記載在「規約」等等),這都是得對法令及實務非常熟悉的人,才能充分回答。講難聽一點,你花錢諮詢,倒楣一點,還會問到不懂裝懂的人咧!
我一般回答就是「有權狀過戶權狀,沒有權狀只有房屋稅籍就過戶房屋稅籍」這麼簡單。至於一堆法律上的爭議性,老實說一般人可能也聽不懂,還會嫌你太囉嗦咧!關於「事實上處分權」的資料,我自己都不知道看了幾遍,一直反芻再反芻,每次看完後的心得都會增加一點。你講「事實上處分權」,可能九成以上的地政士連這玩意是什麼都沒聽過。我剛看某個法律專業網站,還有撰寫的兩三位律師觀念錯誤,「事實上處分權」是因為未保存登記建物,無法移轉所有權,最高法院才創設出「事實上處分權」這個概念。而不是只針對「違章建築」而已,有一種情況是合法建物但沒有辦理保存登記(因為保存登記,在我國是採「任意登記」主義,而非「強制登記」主義)。 連好幾個律師觀念都錯了,你覺得一般律師跟地政士會懂這個嗎?
就代書不想回答而已,大概不覺得你是(好?)客戶,真的想接案,一個代書隨便也會認識好幾個會計師建築師律師等,你的問題從簡單回答到深入回答都可以,就算非本身專業外LINE一下朋友都有答案,單純不想幫,事實上也沒義務幫其實太認真回答你問題的代書,反而可能是經驗少沒被客戶玩弄過...
作者:
laksjd (狠)
2020-04-24 13:53:00是只想處理單純的案子 因為是按件計酬我是說即便有能力的也是這樣,更不用說水準低的我家執業20年了還是會遇到事後反悔來找代書碴的人一件也賺沒多少 除非生意很差不然當然趨吉避凶
我連你去「法律百科」網站看文章,應該都猜得出來了。只是真的一般律師跟地政士是不懂這個的,要深入講問題的話,大概也能寫一篇論文了。
未保存建物只是無法用登記移轉所有權,但是是有方式可以移轉所有權的,像是繼承,所以建議原PO可以去....網路上的免費諮詢只能給這麼多的回答了 XD
作者:
supa64 (淳樸商人)
2020-04-24 15:02:00......地政士不等於律師牌......你怎麼會強迫地政去回法律問題?何況是說錯就可以被告的
tamacugi講得很好喲!但前提是房屋出資起造人生前沒有將「事實上處分權」讓與他人(例如:贈與或、買賣)。如果房屋出資起造人(即房屋所有權人)在生前讓與事實上處分權給他人(受讓人),此受讓人死亡後,受讓人之繼承人所繼承的權利還是「事實上處分權」,而非「所有權」。法律依據:民法第759條,非因法律行為,無須登記即取得物權。但實務上,認為「事實上處分權」並非「物權」就是了。繼承人是依民法第1148條第1項,承受被繼承人之「事實上處分權」。PS:我個人是比較贊同某些學者之見解,認為「事實上處分權」除了沒有登記外,跟所有權之權能幾乎是一模一樣,具有多年之慣行及法之確信,依民法第757條,認為其為「習慣法」上之物權,只是實務見解並不這麼認為,也是沒用。
作者: TAKIHERO ( ≡880882≡) 2020-04-24 16:46:00
代書回的很專業啊,就你搞錯要問這些你該問你有付服務費的仲介,但也不負責
作者: Zyn (鬼島小民) 2020-04-24 16:51:00
純推taoist9999大耐心說明
最好有仲介會懂這個。 XD要講的話,真的可以寫論文了。老實說,一般我就是講:「有權狀過戶權狀,沒有權狀過戶房屋稅籍」這樣子而已。因為要深入探討的話,一般人聽不懂就算了,真聽懂了,會不會因此就不買了?
作者:
slchao (slam)
2020-04-25 10:34:00感覺你們之間的關係不夠好,也互相不信任,代書覺得你問完後不會給他業績所以留一手,你覺得要看代書的能力再決定要不要給他業績所有不滿意。
大部分地政士會辦理「未保存登記建物」之申報契稅流程(在繳完契稅後,「房屋納稅義務人變更」就完畢了)。但大部分地政士是連「事實上處分權」是什麼意思都不清楚,甚至很多人應該是完全沒聽過。大部分律師則是完全不了解不動產登記流程,因為國考沒考,加上大多數律師是完全沒做過不動產登記實務。 其實「所有權」跟「不動產處分權」在法律上是有相當多的差異性:例如:所有權人得主張民法第767條物上請求權;占有人得主張民法第962條物上請求權,但兩者光時效就很多了。 「事實上處分權」 到此為止,我要下課了。
你誤會taoist9999的意思,他是說大部分的代書不懂詳細法律關係但是會辦,不然實務上那麼多違建買賣案是誰去辦?阿不都代書,另外你下面回文的,回不想辦的很多是代書(包括我,toa也是),回答不會辦的就鄉民囉,你覺得呢?大部分代書程度不夠不會辦,那實務上誰去辦??客戶程度比代書好都自己辦?? 邏輯不通嘛,不過你硬要這樣想也沒辦算了tao都懶得回了,我也懶得爭,你愛怎麼說都隨你吧最後給個建議,你應該是想辦法提升代書意願,或換個想辦的代書辦,不是在這邊抱怨代書程度不夠,不然永遠卡在這沒抓住代書想不想辦的點的話,那你要找程度"夠"的代書,就可能要花很~多精力去找了