最近在看家裡附近釋出有格套收租的公寓物件。(台北市信義區)
先說一下物件狀況和區域行情是這樣：
物件A - 1720 萬。2F 邊間，格成 2 套房 + 2 雅房 & 一個公共區域(洗碗區 + 廁所)
※屋內裝潢較B好，滿租中，預估每月至少可收租 4 萬
物件B - 1780 萬。3F 邊間，格成 4 套房。
※屋內裝潢較差，滿租中，預估每月至少可收租 4.4 萬
兩間的坪數一樣大，距離捷運也很近。
如果只看相同坪數的近期成交金額 (彼此距離都在 100m 內)，
有兩間成交 11xx (原始屋況需整理，非邊間)
根據仲介的描述收租物件的價格都是以投報率來回推的，所以才會得出 17xx 的開價。
但我實際算了一下，如果我買一個原始屋況的再花點錢裝修格套，即便算上裝修期間
租金的損失，應該頂多 1400 萬就能搞定。
我認為我出價應該還是照區域行情頂多再加一點已裝潢格套的費用上去才是對的。
也就是說頂多出價 1200 ~ 1300。
想詢問版上有買賣過格套公寓物件的大大，我這樣的出價邏輯是否正確？
還是真的買這種收租物件都是以投報率來反推？