※ 引述《mfcke (drive)》之銘言：
: 最後一篇不佔用版面
: 好 直接解釋風險 先說風險再說賺錢 是我一概原則
我也最後一篇回你，剩下推文說。
: 只有散戶皓呆 整天算報酬率 都不算風險 我來幫大家找找風險
你太小看園區投資客了，有資本高學歷的工程師會是阿呆散戶嗎？身邊都沒有任何朋友嗎
？
: 理論上 案場開賣是7/1好了 因為先找建商團購 我簽約應該是簽在7/1之前
: 我先不討論到底能不能開賣 或者是什麼約 假設我們這團就是買到了
: 反正我就是省下代銷錢 算5%
: 會遇到狀況就我說的
: 1.你先挑剩的 可能代銷很難找 你吃不夠多 建商不屌你
: 而且他長期這樣搞 就是要放棄代銷線 或是自售
: 要是自售 根本就沒有你所謂的代銷利潤....他就是預計價錢賣你
: 2.建商願意肯讓你這樣搞 肯定也不讓你退 你訂訂退退 一定沒人屌你
: 那你這團要怎麼把所有戶吃下來?? 吃不下來 沒有法人的話 怎去運作
: 沒先繳錢的話 都沒差 不用法人無所謂
: 如果要訂金 要是裡面50個成員 都繳10萬訂金 也是500萬 那錢誰管??
: 3.我跟你講代銷不願意接這種案 因為很簡單 你先吃50戶 一堆投資客怎辦??
: 建商給你20萬 代銷要賣20*1.05=21萬 他有成本要算的
: 那好了 我這50戶 假設有30戶要丟出來賣 我賣20.5 小賺就好
: 代銷回家打手槍?? 洗洗睡了? 還幫你打廣告?? 幫你下車?
: 4.最後回到投資者身上 我要是拿到每坪20萬好了 如果代銷後來賣19.5 或者代銷賣20
: 我根本沒便宜到 這樣要找誰理賠??
: 你願意吃下來嗎?
這邊有很多吐嘈點（我不說你錯，所以用吐嘈表示我個人實務說明）
一.案場公開日是代銷決定的，所以當建商不是自售跟代銷簽約了，負責窗口是代銷。
這點我不知道你在爭什麼？我親身操作數次，團購窗口是代銷。 拿合發首湛來說，你團
購是找合發建設還是華威代銷？ 這點毋庸置疑，我認為你沒有實務經驗。
後半段認同，建商會以心中價賣你。
二.就是確定想買才要花時間去團購去找代銷談，到底哪來的退？你一直說什麼退退訂訂
，買都來不及了。
三.前面的錯誤忽略，直接假設「代銷」跟建商簽約成本均25萬，亦即他根據戶別要賣23-
27萬。 有很多做法，通常以下兩種大概說
1.可能讓利賣你22 23也就是底價或是破底，但他其他戶就要賣28補回來
2.你能夠讓他成本少掉3個月管銷約100多萬，把省下來的讓利給你。
這是新竹某大案實際的數字，我喜歡拿實例。因為發生過的事情是真實的不是想像也不是
猜測。
新竹竹北這幾年哪個案子沒完銷，哪個地方沒漲，高鐵都快40縣三也都30 華興 金雅 南
寮，鎖定好了根本沒有人要退。要退的人根本不會去看。
四.賣不好調降的例子有，非不得已建商不會這麼做
一來已購客會整天鬧，二來他自己把價錢調低對於後續銷售更不利。通常做法是代銷撤場
，換一家代銷進場重新廣告，換案名換策略等等。
至於這個例子在最近幾年似乎看不到所以不多討論。
: 我常講 這台灣不動產就是
: 從頭到尾 一塊肉就是在這 反正你吃到 就是別人少吃 肉大小是固定的
: (私心覺得是台灣不動產問題 市場太小
: 很多都有自己怪玩法 然後餅不大 都在騙 COST DOWN民族吃毒油 住漏水屋 只能說報X
)
你講的這些是違法建商違法營造的事，我們在挑投資自住當然不會挑這些，所以這邊偏離
了不多說。
: 講清楚 風險在哪 利潤在哪 誰少賺了 我們賺走誰的???
從頭到尾都很清楚，風險是你要有本事交屋，應該說保持長期投資，前幾篇也說過不鼓勵
0元買房。我有說我沒賣的投報率3%不高。
利潤就是反方一直說的炒房炒房，我買了30 想辦法讓他到35那我是在炒房。 現在我只是
投資，漲到多少是市場決定不是我能決定。
至於什麼時候停利那是個人行為。
我覺得你再跳針，我說了如果能幫代銷省管銷成本，他會把部分成本折讓。
誰少賺了？ 網路推播可以少一點，接待中心可以早一點撤，人事成本可以少一點，路邊
拿看板的工讀生可以少請幾個。
這些是時間的價值，對於代銷來說是互利共贏，所以很多場都很願意配合，但會鎖紅單避
免影響。
另外很多代銷都是一年期兩年期，策略不是就單一，價錢也不一定固定，跟業主開會也不
是在浪費時間，廣告預算也都是心頭肉，這些是根據市場調整的，每個案子屬性客戶屬性
專案個性，太多因素了，不是你講的那麼簡單而已。
: 你要是把過程完整都打出來 我能幫你找是誰虧 誰的利潤被分了 我一清二楚
過程都不是秘密，對於版上有經驗的投資客，仲介也都清楚。我已經打的夠清楚，雖然我
覺得我好像只是重複我前天的敘述而已。
如果覺得不清不楚，要嘛是沒有經驗，要嘛就是沒有實務
你說過不再回文，想交流推文我會回，以上。