如果今天有兩個案子 同樣是電梯大樓
內部裝潢家具等級差不多 社區管理費也一樣
純粹看現在入手價和租金
A 屋齡49年 投報率5%
B 屋齡15年 投報率2%
一般包租公會選哪個?

49年.最簡單的,你現在去台中和高雄看.15年2%投報率的物件,網路上還是不少.甚至不少都3%.但是49年4%以上的物件是不是幾乎沒有.更何況你要5%....只剩套房.因此,實際市場已經告訴你真實結果.不需要上來問..XD甚至甚至.請問市場上掛賣的4x年屋有幾間,3x年屋有幾間.掛賣的2x和1x年屋又有幾間.是不是數量幾乎是,2x > 1x > 3x > 4x...4x年屋掛賣超少.沒有釋出...為啥沒有釋出...因為包租公吃光光.如果這種東西沒人要,照理講是場掛賣量會一直都不少.當然最近3x 和4x年屋掛賣量有增加.當然離1x年屋量還差很遠.但是掛賣量增加的最大原因是.你看他們的掛賣價格.靠杯...他們是不是4x年屋掛跟2x年屋一樣的價格在賣..XD現在老屋就是這麼囂張.囂張到我們投資客都受不了,轉彎去買2x 1x年屋..

選保全水準好的那個

喔

ceca跟bb認真幹嘛.......你打那麼多 他還是沒買阿

喔

Ceca可以發一篇

可是老屋不怕變危樓以後賣不出去嗎？我以為20幾年的最好要賣掉

變危樓哪有那麼容易再放49年也不一定是危樓主要不是屋齡,而是價格.之前2x年屋本來在12~13,3x年屋在9~10,4x年屋在9.那時候以釋出比率來講差不多在平衡.後來2x的拉升到13~14.這時候包租公就轉進買3x 4x.後來2x年屋也漲了,像現在應該在14(成交價,開15~17)而3x 4x則是價格還在10左右.之後也就是前一兩年,突然被全面掃貨掃光光.而2x價格則盤在14~15之後3x 4x年屋從貨被掃光,到新釋出,就直接踩上13.中間10~13這中間的價格是直接跳過去的.因此現在你打開591去隨便搜.是不是3x 4x全都是開14 15 16 17...XDso...問題在價格.每個東西彼此都有一個該有的"相對價格而我們投資客則是隨時調整自己,去買"被低估"的物件.甚麼都可以買,甚麼也都可以立刻不買.並且會設定出貨價格,賣一個好價格取得足夠的利潤.至於包租公,他們也類似.當你2x年屋投報率是3%,3x 4x年屋是4%..它們大多會買3x 4x.因為你要知道它們是在套利.3%和4%開槓桿後,投報率差了3%以上.更不論3% 5%,槓桿後現金頭報差了8%.那個差很大很大.所以他們會去精算,哪一種物件有更佳的收益解.另外,沒有租不出去的房子.高雄城中城都可以輕易租掉.你告訴我,高雄還有哪幾棟大樓比城中城還恐怖..XD難道土地公樓上嗎?...那些小姐會租阿,你怎麼會認為租不掉.XDso..沒有租不掉的房子,只有租不掉的價格.而租金,就是決定這棟房子出租價值的數據指標.沒做過租件的"有錢人",才整天說甚麼房子爛租不掉這種話.阿靠杯你身價五千萬一億...你當然不會去住那種又老又爛的大樓阿.可是你身價五千萬,你怎麼理解負債20萬的人的生活是怎樣.房版是ptt平均身價最高的板(收入不敢講,但身價一定最高)因此房版的觀念,適用於小康以上的階級.也因此,房版永遠搞不懂,廣大的基層在想甚麼..XD每個都要新屋,每個都要台北,每個都要廁所開窗.那你們當然永遠搞不懂真正廣大的人民的生活是怎樣.那自然你們就不懂,做廣大人民的生意,該怎樣做..XD你不懂家庭年收入4萬的家庭過怎樣的生活.你不懂沒有資產,被債務追著跑的日子是怎樣.你看不起他們,也因此你無法理解他們的需求在哪裡.那自然可以用來賺這些人的錢的寶...你們就會錯失..XD上面家庭年收入40,少打一個零.更正一下.做生意,第一件事情是,接觸社會理解社會.

但是租金低的物件人也比較雜 除非很閒 不然我覺得還是挑選租金高的物件投資好

然後再社會中尋找需求,之後建立供給.租金高投報低你知道這代表甚麼?這代表,做的人多,需求比較低..XD你的競爭對手反而多的意思.

那種一個月3000-5000的改套 遇過通緝犯 吸毒 還有酒駕跟性侵被抓去關的 鳥事一堆

因此你租金高,你的房客就會要求.例如你壁紙髒了,他會要你換掉,冷氣有聲音,他要你修理.外加,當你租過兩輪,家具店有老態,你就必須更新.高租金的房客比較龜毛...他們惠要求更多.

當然因為麻煩 去做的人少 競爭者少 利潤好拉高 但如果自己還有一個賺錢的本業 我會選不用太麻煩的

而,因為大多菜鳥投資客和包租公,都是有點錢的人.所以他們很愛從他們等級開始往下做.造成高租金的包租公反而多,物件也多.因此很容易競爭.例如你10年屋本來出租1萬8好好的.結果隔壁給你蓋了一棟新大樓.那邊的包租公出租2萬.然後戶數有400戶.

換裝潢就我本業啊 我每次出租都會讓你有乾淨壁紙乾淨油漆 甚至家具給你新的

那很可能你會在1~2年內,租金必須調降到一萬六.因為你被競爭掉了.你如果每次都給租客更新幹嘛的.你的出租成本算下去,本來2.5%,實際可能才拿到2.2%甚至2%你在槓桿上去....你會跟4%的差到6%以上.這是一個很龐大的金額差異.並且,有能力租兩房一萬八,三房兩萬五的人.它們很可能一兩年後就買房子了...XDso..低屋齡的產品出租,有專屬於這些租件的問題和煩惱.有時候,2x~3x年屋租給那種中年人,穩定性還無敵高.要知道,小姐...是高薪階級,不是低薪.

我反而覺得我那邊被低估了 一開始多數都租12000-14000我一開始要租一萬五 結果警衛跟房仲都覺得難 後來我整理整理 今天放隔天租出去 第二間租16000 警衛已經傻眼 第三間租17000 警衛已經沒感覺 仲介吐血我是我們社區租金最高的

你是包租公,有沒有低估和租金有沒有辦法炒作.你應該很清楚阿..XD但是,討論的是穩定行情,而不討論被低估的行情.不然3x 4x的租金也在大漲..他們也在被低估阿.>XDand...一般來講我屯屋的物件都會出租.y因此我幾乎隨時都維持手上有 1x 2x 3x年屋在出租.目前租客最穩定的是2x和3x..1x年屋的房客則是最囉嗦...當然你處理1x年屋,屋況好,環境好,舒服,高雅..XD

拿那麼低的話乾脆別做 我總投報抓3.5-4 現金就有6了逐年遞減也不會小於5 這當然比不上改套 但會少很多雜事 基本上都是等房客匯款 頂多偶爾壞東西 也早就含在當初扣除的修繕經費裡面

不像老屋會陰陰暗暗,有的甚至公共區域還有味道.你一般2~3房6%??...還是你是舉改套房?你3%要6%.代表你買900萬要租到5萬一個月[email protected]@不討論改套房,那是勞力財..XD兩房三房那個才是,你一出租,10年都不用裡他.套房那個沒多久就退租.所以套房要賺高投報,必須要承擔租客流動和各種更新補給.3房那個租出去,甚至20年都不用理他.這不能放在一起比較...套房投報高是必然的.但是套房一般要,老透天增建滿去改.投報率基本要8~12%,槓桿後要30%這是專業包租公基本款,4米巷3~4F透天.

我一開始是汐止2x屋齡的社區大樓 房子本身比較多問題後來把汐止的清掉 改到新莊1x屋齡的社區大樓 基本上就是每個月 房東我匯款了 這樣 不過我裝潢接觸到

不然也是大坪數公寓或是大樓,然後分切一大堆套房.

改套房現在市場行情,6%基本上是沒人要的..XD北部當然不一樣,我只中南部的行情.以前6%可以轉手賣掉,現在供給量爆炸,要7%.自己改8%都算剛好及格.但是這跟屋齡無關.你老透天改套房..正個看起來還是新的阿.

現在就是500萬的一房一廳 月租17000啊 現金投報要超過6不是很正常

北部市場不太一樣.

我是接觸到很多透天改套出租遇到阿薩布魯的人 覺得麻煩 畢竟自己本業很忙 從不碰改套的

透天為啥會遇到阿撒布魯的人[email protected]@a

嗯啊 所以我才會問 c大說的跟台北有些不同 但大方向是非常正確的

透天套房為啥會遇到阿撒布魯的人?

就像我剛說的 台北很多透天真的爛爆 做了改套之後 3000-5000的租金 你覺得什麼族群來租

透天也可以改一房一廳+陽台,租客也可以挑步錯.台北應該是透天的位置都很爛,2米巷之類的..XD就算是4米,一般也都彎彎曲曲轉進去.不像中南部的透天,可以挑到進到房子環境感覺都ok.不過台北應該是公寓改比較夯吧.

前面說的真實案例啊 我客人就是板橋透天 遇到吸毒的通緝犯 因為酒駕老公被抓走 因為性侵被抓去關 我跟著去點工善後的

台北公寓的公共區域通常保持得比中南部好,畢竟房價貴.高雄反過來透天完全獨立,會比一般公寓感覺好.套房我是有聽作套房地在抱怨很多麻煩..XD

真的兩米巷 機車不能停太出來會沒路走的那種

所以我都沒入坑....

嗯 公寓改比較夯 但就不要遇到雞歪人威脅你檢舉的南部不清楚 台北真的很愛嗆檢舉所以我綜合我同行 朋友 客人的經驗是 在台北要避免麻煩房客或沒素質的 不要碰改套 尤其透天改套 最好獨立門戶 連電費收幾元都不用吵也沒機會威脅你違建 就是投報可能差點但在本業繁忙的情況下 我覺得投報前幾年超過六 後面慢慢遞減也不會小於五的情況 省事穩定變成我的訴求

台北因為一般兩房三房的投報率有點低,槓桿效應不好.改套房會有很強的競爭力.但是中南部因為兩房三房的投報率有2.5~3%up

兩房三房的投報喔...... 買那個拼資本利得實在

你只要50萬的頭期款+200萬的貸款.而你一年收租12萬.現金投報率嚇嚇叫....所以.老鳥包租公不一定會選擇改套房.直接無腦買這種東西無腦出租就好.正三房,租客家私一大堆,所以住的超穩定.而且,租金幾乎抵掉全額房貸本利和.y也就是你出50萬,就一毛房貸都不用付.躺著租金繳房貸..y而套房則是規模化.一般是20~30間起跳,統一管理,統一用app,更多還會雇工讀生規模化管理分攤套房產生的各種問題.家具店也都直接對岸批貨櫃過來.全都一樣款..XD...再找個倉庫去囤貨.so...在中南部,很多包租公並不一定會入坑套房.而入坑套房的老鳥,通常都玩很大,很多都一兩百間以上在管.甚至後來就開包租代管公司...增加更大量的套房一起管,越多間他管起來成本就越低.so...中南部和北部市場其實差滿大的.當然新屋那種9成貸款+1成裝潢貸款的包租公也有.反正整棟房子都是貸款來的,槓桿無限大.適用於剛踏入不動產收租的包租公...尤其是小資女.

我生性保守 連股票都沒買過半張 資產負債比也只敢抓40% 目前也是出租的實拿都可以付掉本利和還會剩一點其實我也知道量產好 現在每間套房一個月淨利一萬初 四間就要五萬了 我如果可以在多間點不見爽翻了問題是本不夠 也不敢開太大槓桿我除了不碰改套外 也覺得租人房子地點要離家裡近 這也是我從汐止搬來新莊定居後 就把那邊出清的原因之一一部分是我覺得屋齡快25年的社區 趕快賣賣好

中南部好處是..你買三房收租.

我還有一點比較好奇的是 像我不能控制市場 但我可以便宜才買 所以我收房速度也不快 但至少可以保證在收租到要賣掉的時候 至少能平轉 所以我也不會去碰老公寓台北老公寓未來好轉手嗎

之後房價漲,你在賣掉...就可以連增值一起賺.正三房轉賣比改套房快很多.台北公寓是因為之前炒都更.所以之前都更烙賽有一波利空回檔.中南部公寓沒吵過都更,所以價格之前反而相對落後.當然這兩年又補回來了.因此我才說,我們投資客又回頭開始買1x 2x年屋.一間2x年屋2房,380萬,收租一萬三.也有個3.x%甚至1x年屋,現在美術館可能太晚.其他地方買500,收租一萬六到一萬八.這樣也有3~3.5%.不過最近租金好像又瘋瘋的要被炒高.版上某人二樓公寓出租一萬八成交,嚇死所有寶寶.so..如果租金還炒一波起來,那天堂又回來了.

其實我一直在想著怎樣才能最沒風險 500萬套房 買了兇宅險 一份400多元的保額就賠一百萬 假如我買好買滿 最多可賠300萬 放著收租十年 一年淨利13萬 十年淨利130萬 500萬的房子也不會有機會跌到370萬 何況這一兩年還漲了

套房比較麻煩,三房可以租給公務員夫妻..XD我只中南部.北部畢竟是另外一個世界.

我是土生土長連唸書工作都在台北人啦 看你這樣說 我覺得好像中南部更適合炒房台北買三房出租很慘的 個人認為是房東做佛心 或取得成本很低或很久之前取得像我現在住的27坪兩房 今年實登大概一千萬 租金很難超過兩萬五 你說慘不慘 隔壁隔壁有人兩萬三租出去

我媽就台北人,他跑到高雄你看他生活過得多開心..XD很多人在台北是被綁定工作.但如果不是被綁定一些必須窩在台北的原因的話.你把台北2500萬的房子賣掉.到高雄買同等級的房子,大約6~700萬,算700萬好了.你就有1800萬的現金可以用.1800萬,你可以買4000萬以上總額的房子(還保守估計)4000萬的3%就是120萬...被動收入.有沒有很開心..XD如果你是搞套房.4000萬基本上可以弄40間,一間收6000,就24萬一個月.你可以請一個工讀生,把套房的大部份事情都丟給他處理.然後躺著過.這還是都保守估計.真的每筆錢都精打細算,做出來的效益至少再多70%.並且同樣這個數據搬到台中新竹桃園都適用.因為其實台中高雄台南桃園,基本結構並沒差很多..XD只是版上講的好像都不同世界,實際上並沒差多少.so..如果你真的對高雄空氣不好或是人口外移有疑慮.可以去台中阿..XD..

怎麼聽著很想馬上權狀拿著去找仲介台中真想過......其實類似的事情我在高雄的朋友也說過 他說我住的賣掉可以在高雄買正三房外加平面車位或是買透天 自己住一間 其他全都改套出租外加一樓店面出租仔細想想 我現在自住的房子 就吃掉了我一千萬的資金雖然新房住起來很爽

你到台中一樣是買新屋住阿..XD並且,中南部因為空地比較多,所以新屋通常規模比較大.他的建築門面以及公社方面都比較齊全.管理費也會因為規模大而比較低.你在隨便養一台車,其實捷運很貴,跟中南部養一台車差不多.這樣就爽爽過...缺點是可能日子會太無聊人生沒有目標感.

新莊現在有500萬的1房1廳?

東村aone那種有 乙工做的

請問c大 預售屋可以投資出租嗎

看到c大說的跟我接下來想做的完全吻合只是我的物件本金更低一點...希望以後有機會交流一下

我也是長期看C大的文章,弄了兩間房在出租,銀行貸8到8.5成利率1.33%,租2萬8,報酬率約2.5%,台北市真的投報率好低不過有物業公司幫忙出租管理,每年付半個月管理費倒也輕鬆租給小家庭太令人放心了,而且租我房子還有一個好處看病不用錢XD,有小孩的一年也省了好幾千塊的掛號費昨天新聞政府要灑六兆,完全照著C大的劇本在走我只能說這幾年看C大的文章受益太多了

慢慢談慢慢找 有 個人非常不建議買東村 甚至我都直接跟仲仲說 東村跟龍騰不要推我 推我就不要在聯絡了

靠，一篇廢文被Ceca推到變成該收藏分享的文章，BB哥祖先積德是吧