※ 引述《Orilla ()》之銘言：
: ※ 引述《suwy (Hank)》之銘言：
: : 「本篇不談土地200坪以下的超小建案，只談一般建案」
: : 公設比高，是因為「有些車道灌進公設」，不要再誤會是什麼逃生梯、法規了，那是次要
: : 原因，也算是建商
: : 的話術，
: : 舉例來說：
: : A方案：
: : 如果把100坪的停車場老老實實歸給10個車位(每個權狀10坪)，才賺2500萬(每個車位250
: : 萬)。
: : B方案：
: : 如果把100坪的停車場，其中50坪歸給10個車位(每個權狀5坪)，另外50坪歸給公設，可賺
: : 7500萬(50坪x100萬+每個車位250萬)。
: 這的確是事實，可惜台灣的消費者已經被建商、媒體和政府洗腦成異常高公設比是常態
: 雖然相關法規趨嚴導致公設比變高，建商就趁勢卡油卡滿你消費者
: 誰叫消費者沒求知慾又容易被洗腦，被卡油了還幫建商說好棒棒
: 舉兩個例子
: 1. 兩個條件相同的案子，比如同一區域、相同基地大小、相同容積率、成本、產品等等
: A案，老實建商，大公沒灌車坪，公設比31%，一坪賣80萬可以達利潤目標
: B案，奸小建商，大公灌車坪，公設比33%，一坪只賣74萬還可超越A案建商利潤目標
: 消費者會怎麼選擇？
: 我想大部分會選B
: 單價便宜、豐富的公設，公設比符合普世認知。A案單價貴，公設一定很鳥...
: 殊不知兩邊的公設都一樣
: 這就是現實，消費者又不會仔細比較，連法規都不懂了，更別說會去看藍圖自己算面積
: 別小看這2%，基地面積1800坪以上，差1%可能就差到至少100坪以上
這不需要看藍圖
只要會小學的邏輯跟算數
用公設比推算價格就知道了
我實際碰過大概三位數的買方,其中學歷最弱的就是小學畢業的
連這種人都會按計算機
買個手機每個人都會上網貨比三家
買到子龍機還會被笑出任務
買個比手機貴百倍千倍的房子反而連計算機都不會按了
: 2. 銷售的時候
: 兩個建商都不會去提說公設有沒有含車坪，因為對消費者來說本來就不該含車坪
: 對於B案這種建商，我是不相信這類建商敢在賣的時候打保證說
: 我們的大小公絕對沒含車道和跟車位有關的面積，也不會寫在契約裡面
: 換個角度
: 最好他敢在賣的時候說，我們的公設很豐富喔，有含車道和跟車位有關的面積...
: 因為消費者買之前很多是不知道建商可以這樣玩公設比
: 就算買了，很多人到死了也不知道建商會這樣卡油消費者
: 買後才知道，或者有些知道建商可以這樣玩的消費者
: 就鴕鳥認為，現在建商都這樣，很正常啦，不爽買不要買
: 這就是現實，消費者韭菜就是香
: 因為建商很清楚消費者就是一盤散沙，又知識不足，政府又不作為
: 建商和媒體已經很成功把消費者教育成被卡油是應該的
我覺得最重要的應該是詳實公布
就是在預售合約,合約,權狀,謄本詳實公告
車位,車道,機電室,蓄水池,管理室,健身房 etcetc 各占地若干
但是智障空空呢?
他們說要完全不公布,只公布專有面積
這叫"實坪制"
顆顆
這跟太監嫌性生活太累還像的XD
: : 但採用B方案時，公設比會飆高，因此建商會控制在32~33%，這樣房子才好賣，又能獲取
: : 最大利益。
: 如果你有算過一些大面積建案的公設比，其實破30%很正常，但別忘了，大面積案子
: 公設比每多1%可能就多100多坪，這100多坪等於是平白無故多賺的
: 但有些建商就很不要臉，會灌超大，因為灌太多，反而容易被抓出來
: 不過呢？反正消費者數學又不好，他們只會付錢
大面積案子,投入的人力物力成本更高,利息更重
賺得更多有什麼問題嗎?
: : 最後再重申，公設比高，是因為「有些車道灌進公設」，灌多灌少是建商調配公設比的手
: : 段。
: : 實務上，車道灌進公設也不算有錯，因為機車也要走，總不能完全不灌。
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: 關於這點我很不認同，你可能沒看過有契約是這樣寫的，大致內容如下
: 為了維護整體社區安穩運作，地下室共有部分，如機電室、電表室、停車位等空間
: 整體社區所有權人，無論有無購買無獨立權狀法定停車位者，都可以使用地下室空間
: 不可加以限制
: 這部分是可以用契約或規章來規範地下室的使用
: 我想對於理性的消費者應該都能接受，這也合情合理
: 在買房的時候，就看看建商敢不敢在契約裡保證大小公不含停車位面積 科科
現在的問題是
你就是有用到地下室的車道走過去機電室電表室停車位
現行不動產的法律也訂的好好的用公用空間來規範這個問題
頂多就是規定要載明公設的細項就可以解決了
照你邏輯所有公寓大廈銷售時都要加上這一條分管契約
為甚麼要疊床架屋的多一個奇怪的分管契約來處理這個公設問題?