※ 引述《KrisNYC (Kris)》之銘言：
: 這樣真的好嗎 我是建商我總共150戶
: 開案找15個自己人塞給他單坪60萬
: 然後掛完銷
: 三個月後開66萬一坪來賣 依樣只賣15戶
: 撿到幾個盤子算幾個 其它一樣員工親戚包商吃一吃
: 第六個月開工再開賣15戶 72萬一坪
: 賣到第三年剛好出90戶 手裡剩60戶
: 每一坪實登/銀行鑑價都是96萬
: 這樣不是前面買的VIP和建商本人都賺死了
: 剛好那個餘屋貸款7成砍到剩5成的政策力道也被抵銷還有剩
: 以前預售漲跌都要交屋才登上去不能這樣邊蓋邊炒
: 要分成一二三四期 十幾年還一定要賣掉很大一部分才能這樣操作
: 現在這樣只要建商財力能包得起來3-5年的都只漲不跌是怎樣....
: 我說這政策到底是來.....
實話實說 這個方法真的是有可行性的
這邊一個點跟大家討論
各位覺得'預售屋的實價登錄'這個新的規定，實際會怎麼實行?
成屋的實價登錄，就是跟著登記走，以前是地政過完戶了再行補登
今年十月開始，過戶的同時就要併送申報實價登錄。
但是預售屋的買賣，是權利的買賣
沒有登記的買賣，只有跟建設公司簽訂的合約
這就跟現行的租金實價登錄是一樣的意思
一定會有人符合規則，逐筆申報登錄
但也一定會有大部分的代銷覺得很麻煩沒有必要
這個時候，把價格往上登記惡意炒高價格，就真的非常有可能
因為作了也沒有人知道是不是真的
就算跟銀行勾稽去查建設公司的金流，也只查的到頭期款，沒有整筆金流的問題
但這些大前提文章中及推文也有提到
建設公司必須先有雄厚的財力，一邊作價一邊蓋
文中提到的作價應該是為了舉例所以才用了誇張一點的價差
實際上不會差到這麼多，冒的風險太高了地政士也不敢這樣登錄
找人頭先售高價貸款這件事就算沒有這個政策，其實也本來就有發生
建商餘屋貸款最高也就是五六成，但房貸可以貸到七八成
就算不作高價對建設公司來說也是划得來
但是其實，建設公司花了錢蓋了房子，最後還是要賣給住戶的
要賣得高價
做了漂亮的實價登錄不如一個漂亮的社區花園
自己孤芳自賞的豪宅定位，也要有市場來認定才算數
你蓋出來的東西特別突出，用了前所未見的建材工法
加上建設公司的品牌聲譽才能真的把房子賣高。
不然就最後就只是建設公司自己左手換右手，最後全部都找人頭吃下來
這樣就一點意義都沒有
而且鄰近的基地一定會有競爭的產品
現在買家真的很聰明了，資訊資源都比以前多
幾百幾千萬的東西大家都會去比較，多看幾間才能找到符合需求的房子
那這時候價格更會是最重要考量的因素
有很多的方法可以知道市價跟行情
市場越透明一定會越健康，這也才是長久的經營方針
很少建設公司會冒著，又犯法、又影響商譽、又要準備一堆錢跟人頭、
最後不知道真的有沒有人來接手的風險，去做這樣的事情，不太符合效益阿。
因為照原PO的這個想法，建設公司自始也不用管預售登錄，擺明了成屋銷售
全封盤價格自己做自己開爽就好
怎麼會有投資客惡意炒房的問題呢?
當然，我們還真的看過大的開發商把整個重劃區幾乎包起來..
從土地就下手，價格全都自己說了算
那這種用心的開發商為了作價付出這麼多成本，他開高價也只能算是賺取合理的利潤阿
不過後來賣不好自己降價打臉就是另外一件事情了...