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【陳怡文、王鈞生／綜合報導】今年受惠台商資金回流且利率新低，預售屋市場熱絡，行
政院消保處昨配合《民法》規定，修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
3項內容，包含土地與公共設施持分分配、停車位面積計算及建材禁用爐碴，內政部將於
今日公告、明年元旦上路。其中最大改革的預售屋停車位不分配土地持分，業界多表贊同
，「跟現行實務影響不大，好處是避免日後都更爭議。」
行政院昨核定的3大重點修正，其一是依《民法》第799條第4項規定，各區分所有權人可
分配土地及共有部分應以「專有部分」面積比例計算，而公寓大廈「專有部分」包含主建
物（客廳、臥室等）及附屬建物（陽台等），「共有部分」則為停車空間、門廳、走道、
樓梯等，因此將預售屋買賣契約中的停車位做「約定專用」，即設定專用使用權給買方，
等於停車位買再多，也無法分配到更多土地持分。
消保處解釋，過去有建商對於多買車位的買家就多分點土地持分，結果發生購買不同坪數
、卻能取得一樣的土地持分，導致30至50年後若建案進行都更，造成住戶爭執土地持分多
的原因。
舊制可分0.5~1坪
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，簡單講就是車位應登記在共有部分，土地持
分則按專有部分分配，即所謂的法定車位，並無太大爭議。由於過去很多老屋都更碰到地
下室全登記在建商或沒登記，造成分配權利價值的爭議，此次修正可改善這種情況。
聖揚開發總經理陳正哲表示，停車位分為法定、增設及獎勵車位3種名目，但對於預售屋
銷售及價格差別都不大，謄本登記都歸在「共有部分」，不過以往車位坪數的土地持分約
可分配到0.5至1坪，此次改變後將不會再有，但本來就不會有人特別計算車位所佔土地坪
數，所以對市場及銷售不構成影響。
至於對未來預售車位價格是否有影響？陳正哲認為，車位價格來自需求，而非土地持分，
且現在建案多採固定配比，所以並不會影響車位價格。
建材禁用煉鋼爐碴
修正的第2點則是地下層停車位面積計算方式，即車位登記於「共有部分」，且應將「其
他項目」的面積扣除後，才能正確計算停車位面積。而上述兩項契約內容若不符規定，且
建商不改正，可依《消保法》56條之1要求限改，若不改開罰3至50萬元，可按次開罰。
第3點修正為禁用「電弧爐煉鋼爐碴」，並增列「檢測方法」及「合格判定標準」相關規
定，民眾若買到「爐碴屋」，可向建商解約或要求賠償。
https://i.imgur.com/h8DzaIY.jpg
心得：
滿重要的新聞
不過，停車位沒有土地持分單純算
共用面積之後，買車位的住戶算
公設比時可能會差很多了
不知道板上有沒有專家可以講解一下？