其實這影響最大的還是.
以後新建案代銷的銷售手法.
其他的沒啥變化.
中古屋其實以單棟大樓來講,本來成交就很少很少.
就算一個建案有5間在賣,但因為交易時間差的關係.
所以你隨便比對一下就知道,哪一間的實價登路是哪一個...
所以中古屋一直都沒啥好著墨的,這個講過很多次...大家早就知道哪一間賣多少.
就像我們投資客轉賣房子...我的買家哪一個不知道我之前買多少..XD
尤其公寓這種東西,你四周實價登路一拿出來看,阿靠杯我的成交價就在最上面...
(因為公寓每一間的交易比率更低...
然後範圍面積的數量也少,所以一個區域交易記錄很少)
因此其他幾點都沒啥好討論的.
重點還是在,預售屋實價登路.
預售屋的實際成交行情,我相信連一堆投資客都很模糊.
而很模糊的時候,很多時候行情就只能道聽塗說...
阿,這棟一坪賣22拉...阿這棟不是都賣550萬嗎??...類似這樣.
而這個現象我以前就寫過文章...這個就懶得多講.
今天你預售屋實價登錄了會怎樣.
那很簡單,預售屋股票化.
今天...牌價就是10樓面北一坪24.5萬..
面南沒景觀打95折,往上一層樓+0.1萬,往下一層-0.1萬...價格自己算.
然後過了三個月....
建商公布,我要拉高賣價,面北10F現在要拉到一坪25.5萬...
其他各樓層價格自己算...
有沒有很股票阿...XD
你們討論了半天甚麼建商自己做假交易幹嘛的小劇場.
我是不知道你們在幻想甚麼火星遊戲.
房子想賣多少,建商說多少就多少...你可以改變他喔...想太多..
他要賣你1000就是1000..他幹嘛自己做一個1000的成交給你看.
他底價就1000.你只有買和不買兩種選擇...
不買你可以去買別棟阿...阿..隔壁要賣1010...
至於你說甚麼削價競爭幹嘛的..
這個又是不知道是甚麼火星教育思維.
建商就是要賺25%利潤...他降價賣??..壓縮利潤到24%??那他就不幹建商就好了.
你以為建商很好賺??...很好賺所有有錢人都跑去當建商了...
但是建商會拉抬價格,這很正常...
建商想拉就拉,他也不管你,上個月還在賣1000,今天她就是要賣1050..
你不爽就不要買,去買隔壁...阿靠,隔壁1010拉高到1060...
建商拉抬價格最好有再管你的..他想拉就拉....
而以前在混亂價格的時候.
大家都一團混亂的再買房子.
所以建商有沒有在拉抬價格,通常都是當棟大戶買家+很精的投資客.才會知道..
他會回問建商,現在賣價在多少,而建商會老實告訴她.
今天實價登路...那就是直接牌價改給你看的差別...
也因此,預售屋實價登路會改變的最主要是代銷銷售手法.
以前因為混亂不清楚.
外加人就是愛殺價.
所以代銷必須演一大堆大戲.
告訴你現在賣價是1200...你很想買我幫你跟經理講1150..送空氣清淨機.
阿,其實空氣清淨機不要我還可以再給你折10萬..
你現在立刻簽訂我再給你折10萬...
你再放棄三天審閱期,我再折你10萬..
這樣就1120喔..
阿..你還找同事來買,這樣啦,一口價,1100...立刻簽立客成交..
對喔,你不要跟人家講我賣你這個數字喔,我還要被老闆罵的...
我們老闆還要想辦法跟建商那邊講賣你那麼便宜OOXXX....
這也是為啥,代銷小姐很多都是中年以上的婦女..XD
因為2x歲的小姐演戲功力太差...搞不訂客戶.談不了價格.
而代銷如果賣得比較高,我記得跟建商的契約有額外的獎金.
今天實價登錄了....那一切都簡單.
你就請一票年輕正妹,照本宣科,價格就價格表丟出來給客戶看,就照著成交.
不給殺價,也不需要談價...XD
因為你也很清楚,之前其他人買多少....那在那邊拉扯價格就變成不必要的事情.
等同銷售系統可以SOP.....不需要有"銷售高手"這一環的存在來支撐銷售.
當然啦,對建商來講,應該還是會有一些小動作來做價格.
那能動手的方面應該還是在贈送品,裝潢,車位上面可以有5~10%左右的價格操作.
(例如大戶就可以有一些折讓的手段讓大戶買的更便宜)
不過同時,對代銷來講,他的專業需求大幅下降,獎金制度可能會走入歷史.
也因此代銷這一行的競爭力會大幅下降,取代性會變很高,利潤也會被壓縮.
so....今天修法..最慘的人...是代銷公司..和老代銷小姐.
建商其實一點都沒差....
至於幻想甚麼預售屋實價登路,價格就會變低???
這又是哪一個娜美克星人的想法..XD
建商今天賣1000,明天賣1050,後天賣1100...
請問你有沒有實價登路,對建商拉價格有影響嗎?
對投資客買1000之後建商賣1100他轉手只賣1050賺50萬的操作有影響嗎?
沒有阿...
就股票,阿他在漲,台積電本來500,漲到510漲到520....
你每秒鐘都盯著她的行情和成交在那邊跳.
你可以阻止他漲到530嗎?你可以阻止500的時候進場的買家它後面出脫530嗎?
不行啊...XD
所以到底有甚麼好影響的.
對建商哄抬行情沒影響,對我們跟車投資客預售屋轉讓也沒影響.
至於說甚麼建商今天賣1000,明天會賣950...
這...你應該是在土星上面看到的喔??....在地球上怎麼會發生這種事情..XD
一堆人都說建商很急就會下殺.
喔.....建商很急他也不會下殺拉,他只會減少推案而已.
他又不是利潤很龐大,哪來的甚麼下殺價格的空間.
在下殺利潤,他就不當建商了,讓你來當...
而對我們投資客來講,預售屋轉讓的操作其實沒啥影響..XD
因為我以前就寫過預售屋怎樣玩.
我們利潤空間就是建構在建商把價格往上拉之後產生的價差空間.
所以越透明,我們也越好賣...
免得我買1000,建商價格都拉到1100,我想賣1050.
但因為一般人對建案價格知覺混亂,還以為建商還在賣1000,所以不跟我買..
這樣我反而難轉單.
如果是透明市場.
阿建商都拉抬到1100...那我1050要轉單...不就變成幾乎穩轉???
甚至我也很清楚建商要賣1100,那我可以把價格拉抬到1090...幹嘛跟你客氣50萬?
而玩法也會更加貼近股票操作法...
差別只是...價格99%的時候,不是平盤就是上漲...XD
至於說一大堆甚麼買家看我第一手買1000,拉抬到1100就不買的水星思維.
這....快回水星去吧,地球是很危險的...XD
市場是賣家說話,賣家主導.
甚麼時候買家可以主導市場籌碼了??
你有籌碼嗎??...
你又不可以借房子來賣...你哪來的籌碼?
那你買家是要怎樣影響市場..
一氣之下不買??
阿你都不買20年了,差你一個不買嗎..XD
你一路看到大安區電梯大樓從一坪40萬漲到120萬.
你不是都不買....那跟你無關...
可是大安區漲到120萬,還是有人買阿...難道他不知道當年40萬漲起來的??
那今天,建商價格拉到1100....市場籌碼就是價格掛1100.
就是有人會買...你不買是你的事情...因為所有人包含你應該都很清楚.
1000這個價格已經成為歷史,可能這輩子都看不到,今天就只有1100...
所以...理智的人,著急要住的人,有需求的人,就會吞下去,不然???
最後在講一個觀念.
甚麼籌碼最不穩定.
菜鳥短線投資客!!!
他們是最容易用破壞行情價格出售房子的笨蛋.
還好這種人一直都是政府扼殺的主要族群...XD
而中長線投資客,或是自住戶..哀..也不用分了,長線投資客和自住戶的思維是一樣的.
我問妳喔.
我現在手上有一間正勤國宅,幾年前買的,入手價4xx.
今天正勤交易價最高應該是660左右...
我要賣多少???
你覺得我會賣600萬...賺一百多萬就滿足???有賺就跑???
你是在懷疑我的智商嗎???你是當我是笨蛋嗎??
我看著正勤500 550 600 650這樣成交上去.
我少說也會想要賣到680阿...
好啦就算我很想賣...也不貪心...
那我怎樣也會要賣660阿...我幹嘛要少賣幾十萬.
幾~~~~十~~~~萬~~~~~耶!!!!!!
就向各位會為了幾萬塊一二十萬的仲介費在那邊靠杯靠母一樣..
幾~~~~十~~~~萬~~~~~耶!!!!!!!
所以賣660...差不多啦,實價登路麻.
恩,以上就是,自住戶,中長期置產的思維....懷疑的話回家問妳爸媽,你家他們要賣多少.
這就更不用說,現在正勤開價最高9xx,還有一間開7xx...
所以我說會想賣680是很正常的心態..
因此...這世界,哪個人在"我有賺就好","我有賺就滿足了"???
那請問....實價登路最高定錨在660...好啦你屋況很爛,最多也就被殺到620 630...
那....才不到一年的5xx價格...誰會去賣???
那你正勤是怎樣才會跌回5xx????...
而這個市場,請問是買家主導的.
還是我們手上有房子的人在主導的???
因此除非像之前諾貝爾,有一大堆菜鳥投資客很緊張,在那邊狂出11~12萬破壞行情.
而正勤在三四年前,也有菜鳥投資客一職在那邊賣520 530....
也就是那些最不安定的籌碼持有者,菜鳥投資客在破壞價格.
讓各位有便宜的正勤和諾貝爾可以上車.
今天正勤籌碼乾淨了,狂噴一百多萬...
諾貝爾籌碼也快乾淨了,我都進場了...
那你還期待520萬的正勤你要怎樣買到???
靠....門牌實價登錄接露???
買家會不知道,正勤今年年初才五百多??..
你當買幾百萬房子的買家是白癡還是智障..XD
至於是哪一間成交五百多,知道他的門牌....
這對市場有甚麼影響???
不過這種預售屋實價登路還有一個作用就是.
會降低ab約的產生.
畢竟,大家都買1000,為啥這個時候有凱子買1100??
一個凱子可能還可以解釋,有一群凱子,就是很詭異的狀況.
不像以前含含糊糊,你不知道他買多少她不知道你買多少.
在最後交屋的時候才一次登陸....你也不知道他是兩年前買的還是昨天才買的.
因此,AB約可以操作的空間會被壓縮,必須要更精確地使用裝潢和贈品的折讓來操作.
當然啦,未來建商和代銷會不會又發明甚麼新的手段和玩法.
也是要等一段時間後再看下去才知道.