鄰居有意出售他們舊家,一年之前參觀過他們舊家,覺得適合自己需求,但是後來鄰居先
出租,買賣的事情就先擱置,雙方同意等租約七月到期再談,讓房客住到期滿,我們也好
再複看一次屋子比較保險,沒想到年後鄰居詢問有沒有意願買帶租約房子,他們想要帶租
約賣掉,事後我調了鄰居新家的二類謄本,發現購入半年之後有再增貸一筆金額(舊家則
是房貸已繳清),推測是新家增貸利息有壓力,考量房子是一生中最大金額的買賣,而且
還
牽涉到第三者(租客),有幾個問題想請問
(1)有租客是否影響房貸利率,或貸款成數,因為銀行無法法拍,等於擔保品有權利瑕
疵,目前租約還有半年。
(2)因為我購屋是打算自用,如果買入時物件帶有半年租約,是不是不能用自用住宅稅
率的土地增值稅,很擔心因為租約造成沒有意料的稅賦增加。
(3)如果要求租客換約,在買賣實務上,新合約起始點會是在過戶還是撥款?還是其他
?
(4)有租客要如何點交?這個是我比較頭痛,因為鄰居是帶全套傢俱給租客,沙發/茶几
/床/可移動衣櫃,這種可搬動的傢俱其實我完全不需要,我自己家裡全有,房子沒有淨空
我也不能好好檢查屋況
。
(5)因為是沒有透過仲介,自然沒有不動產說明書這種東西,會堅持買方找代書(或是
雙代書),跟銀行履約保證程序,不知道還有沒有其他重要注意事項,主要沒有這麼急著
要買。
(6)目前該屋租金收入跟我預期貸款每月本利和相比(已經用貸8成1.3%利率20年期),
租金還差2萬,等於我開始扛房貸扣掉租金還要貼兩萬,半年後才能開始整理入住,是不
是能以此議價(起碼12萬),不知道有租客還有什麼議價空間,目前只有想到這個。
以上,還希望版友不吝賜教。
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-02-21 23:13:00貸款影響很大 自住不建議買帶租約物件除非你是包租公打算接收租客
銀行貸款很有可能會影響到,通常也會要求承租人要寫切結書,萬一承租人不願意寫的話,就……建議賣方先用舊家貸款,等七月後承租人確定搬遷後,再來進行買賣交易。有的承租人見所有權人把房子賣出去了,開始搞東搞西了……
你就要求排除租約在買 讓前屋主處理好就好了樓上t大說的我遇過 開始換房內家電還幹走烘碗機 有夠垃圾
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2021-02-21 23:39:001.銀行不知道 2.你可以退租後再辦自用 3.買賣不破原租賃契約
作者:
xhs 2021-02-21 23:55:002的稅很低,根本不在擔心的範圍內..
看到5就覺得不用講太多 風險自己扛阿 不就自售要承擔
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2021-02-22 08:11:00這種沒公證的租約一堆人違法申報自用住宅就算沒自用住宅的租稅優惠,不是新的超高大樓,基本上稅金也是很低的然後帶租約又是要自行交易,這個算是比較困難的,從你問的問題看來是新手村的新手,只是看到屋主有急用錢的問題可能可以撈一筆就想衝進去搶,很危險啊
主要是這個社區我以前住過,算熟悉,離老家很近(根本就在隔壁),本來想租約到期再談,結果過年遇到鄰居,鄰居主動詢問,不然其實租約到期他們也是要透過仲介賣,因為現在租客就是他們透過仲介找到簽約的。
還有案例是房東要趕人,房客鬧自殺的……賣方先去貸款,等承租人搬遷後,之後你再看屋、買屋,這對你才是最有利的。 缺點就是賣方可能會找別人買。
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-02-22 10:38:00帶租約的沒那麼容易賣
我是透過房仲買代租約 買到是因為租客介意 1直有人看屋帶租約的承接屋主的租約到約滿有透過房仲 強調正常 租客照租約 重新簽約保有原來的租約和內容 只有房東改變目前租客 給租金 因疫情不易找房 希望能延期貸款30年 公教房貸 前3年開寬限 租金等於付房貸租客跟原屋主表示 不喜有外人進出 加上本來口頭說要長租 結果屋主急需用錢
作者:
wuz (喬巴王國)
2021-02-23 17:12:00借題詢問一下, 如果是買帶租約的房子, 成交後, 房客原先的押金是否也是要轉移給新屋主呢?
買帶租約的房子 押金接收 租金管理費 換成天數比例 代書幫忙算現在就持續正常收租 繳房貸
謝謝t大分享,因為是自住需求,所以我只求如何確保房客如期搬走,而且屋況不會有非預期意外