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中央銀行首季理監事會議加碼房地產選擇性信用管制，其中針對公司法人第一
戶購置住宅貸款，最高貸款成數自六成降至四成，第二戶以上購置住宅貸款則
自五成降至四成，且均無寬限期（僅還利息不還本金）；自然人第三戶購屋貸
款上限自六成降至五成五，第四戶(含以上購屋貸款限最多貸款五成，購置高
價住宅貸款（豪宅貸款，指台北市7,000萬以上、新北市6,000萬以上、其他地
區4,000萬以上）由原本最多六成，改為無房貸或已有兩戶以下房貸者最高五成
五、已有三戶以上房貸者最多四成，且上述房貸均無寬限期。
至於央行去年12月列管的購地貸款最多六成五，保留一成動工款，需檢附具體
興建計畫，和餘屋貸款最高五成，本次則維持不變。僅新列工業區閒置土地抵
押貸款，原本是依銀行自律規範，改為明定最高不得貸逾五成五，但如抵押土
地已動工興建開發，或借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於一定
期間內興建開發者，可不適用。
央行這波選擇性信用管制2.0自去年12月啟動，首季理事會可說是再強化的2.0+
版本，出手快、狠、準外，目標明確鎖定打擊炒房客，但未傷及無辜自住戶。且
相較十年前首波選擇性信用管制是分區管理，列出過熱地區，央行去年底啟動的
選擇性信用管制2.0則是「管人不管區」，即不分區域、但鎖定對象，也就是直接
劍指建商、法人和投資客三大族群。針對最新出爐的管制措施，央行清楚強調原
因是銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，並進一步
控管金融機構不動產授信風險，其中法人囤房及短期交易較明顯，因此限縮公司
法人購置住宅貸款最高成數一律為四成；至於自然人持有多戶房貸，不利金融機
構不動產授信風險控管，因而調整貸款成數限制，並對多戶房貸成數採差別管理
。至於去年底未動到的豪宅貸款在時隔一季後入列，央行說明主要是高價住宅具
帶動周邊房價的外溢效應，且其價格波動大，銀行承擔授信風險較高，因此調降
最高貸款成數；最後則是協助強化工業區土地活化利用，增訂工業區閒置土地抵
押貸款規範，供銀行一體遵循。誠如央行總裁楊金龍所言，央行這波管制措施對
法人的影響比較大，對個人、特別是一般自住戶則幾乎是沒有影響。所以對法人
出重招，主要是央行觀察到法人囤房及短期買賣交易的情況明顯。根據內政部
3月發布的統計資料，2020年底全國法人擁有四戶以上住宅者，占擁有住宅法人
的11.96％，且合計擁有住宅數占整體法人擁有數的73.55％，比重甚高。用白話
文來說，即以法人名義持有住宅者，多數是用於交易而非使用，也就是用法人的
名義買住宅炒房。再看進一步數據，非不動產及營建工程業法人持有一年內即出
售住宅的比重達54.51％，也就是這些非建商的法人短期頻繁交易進出房市，因此
被央行盯上，進而切斷銀行金流、避免銀行成為法人炒房共犯，其實一點也不冤
枉。央行去年底發動、今年首季強化的選擇性信用管制2.0，擺明了就是和炒房投
機客直球對決，要求有本事炒房，就要拿出真金白銀，不要跟金融機構融資來炒
房。至於這樣管制措施，確實可在增加投機資金成本方面發揮作用，因為炒房者
去年12月前，本來只要拿出一或兩成資金就可以購入不動產投機，現在則要拿出
五至六成資金，每1,000萬元等於就增加了300~400萬元的成本，勢必大幅削弱炒
房者的戰力。但央行冷卻投機客不等於冷卻房市，央行可透過選擇性信用管制減
少投機者，但針對要平抑已高漲的房價，非央行一部會之力可及，以新加坡、香
港和韓國為鏡，長期仍需運用金融、租稅與供給面措施多管齊下。例如為抑制購
屋需求與控管不動產貸款風險，星、港、韓均依借款人、不動產擔保品及貸款
特性設定差別貸款成數限制，並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個
人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款，適用較嚴格的貸款條件；為抑
制不動產短期交易、個人與企業持有多筆房地現象，以上三個經濟體也都加重不
動產交易或持有稅負。最重要的是，因應人口擴增的居住需求，星、港、韓也大
幅擴建公營平價住宅或出租住宅，以協助弱勢族群解決居住問題。由星、港、韓
的實證顯示，貸款成數限制可有效控管銀行房貸擴張，但平穩房價效果以租稅工
具較佳，並視供給面因素而異，主要是住宅供給情況不一，也會影響平抑房價效
果，例如香港、首爾因住宅短缺，使得高房價問題較難解決，因此在央行採取選
擇性信用管制、財政部提出房地合一稅之餘，用政府帶頭、民間執行，創造合法
且合理的長租制度和推出真正符合需求的平價住宅，才是實現居住正義的核心
解方。
心得:
房地產問題千頭萬緒，針對法人及自然人的貸款成數，持有戶數及買賣時間
及相關稅皆要明確的規範及監督，還有要評估社會住宅及囤房稅確實實施的
可行性，此外對於工業用地或農地的炒作也要有因應對策。