很多人不清楚建商的立場.
其實建商的立場很簡單.
請問建商利潤在哪裡?
有兩部分.
1.蓋房子賣的利潤,大概20~30%.
2.土地增值.
一般來講,房市交易火熱的時候.
建商就是快速的大量賺取蓋房子賣的利潤.
例如他的錢本來夠推3個案.
但是交易火爆的時候,就會狂賣紅單和預售屋,然後再想辦法到處借錢.
硬要撐出第四第五個案.
當然在火熱的時候,房價也是會一直上漲,因此建商雖然是買地蓋了賣.
但是畢竟買地到蓋出來賣會有時間差,建商通常用當下房市價格回推的土地價去買.
因此在時間差可能2~5年這段時間內,也可以賺取某部分的土地增值利潤.
但是飢餓行銷就反過來.
建商把重點轉移到土地利潤上面.
因此減緩推案,但是把價格瘋狂拉高.
之後財力雄厚的開始搶土地,把土地價格搶高.
然後因為你要知道一般來講每個月大家在看的不動產交易量統計.
他是包含新成屋交屋紀錄.
而一個建案基本上都是百戶兩百戶,多的就五百戶七百戶.
因此在大量新屋交屋的地方,交易量就會暴漲.
但是如果建商是賣預售,那會形成.
今天交易量沒啥漲,可是預售屋交易火爆一個建案三五百戶一下子就賣光了.
然後同時有一堆建案在賣..
而這個交易量會直到1.5~3年後,才反映在內政部的交易統計數字上面.
所以當你看到這邊交易量大增的時候,有很大的情況是落後資訊.
因此如果反過來建商開始搞飢餓行銷.
一方面預售屋全都不賣,另一方面也不請建照.
然後錢都拿去搶土地炒高地價.
那會在未來一段時間後,大家就會看到交易量大縮.
這個時候,就是建商開始利益收網的時候.
因為到時候政府就有藉口解除各種貸款限制,交易稅下降之類的.
而那時候地價已經被炒到老高,市場新屋缺貨....
建商等到解放限制,在一股腦地開始蓋未來新行情的新建案.
而這段時間屯下來的土地增值,就變成超級可觀的一大筆利潤.
so...目前那些大咖建商在打的如意算盤大概就是這樣子.
小咖的去旁邊吃屎....
大咖的則是從"短期"改變玩成中長期的概念..