我分享一下房東的成本
其實我以前提過多次
只是通常會被質疑說假的 怎麼可能
是不是很早時期買的 還是違法改套
我這次逐一細項打
攤開我的成本
為什麼我會強調 無敵包租公 房東不敗
也是我在做不管是居家裝潢或是辦公室家具所看到的
拿我在2019年12月簽約的一間套房為例
（後面做過債務整合 小的只剩這間掛貸款）
買價510萬 貸款300萬 租金17000（14.57坪）
頭期210萬
仲介費5萬1
規費18743
代書費17000
共86743
買了 40吋電視 4600
IKEA 電視櫃 429
IKEA 茶几 895
沙發 3200
掀床 3500
乳膠床墊 4000
雙門小冰箱 5888
洗衣機 6999
共29511
油漆跟清潔劑是拿家裡的去用
這部分就比較難估計了
所以為了接近公平跟方便直接進位
總共拿222萬出來
資金成本 （每月貸款本利和 14476）
本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸）
利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆）
一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息）
持有成本（每年）
地價稅 1036
房屋稅 2311
保險 4400 (含凶宅險可賠100萬）
修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊）
空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌）
一年共28247
資金+持有攤提到每個月 是6173
我只要租到7000必定打平成本還有剩
然後我租17000 淨利10000
當然你可以嘴 我的時間成本 （整理約一週）
後續房客管理 blabla
以這個房客為例 租了快10個月 只有第一天找我換個蓮蓬頭（角度不合） 後面都是房租
已匯
我類似這樣租期且沒找過我半次的模範房客有三組
前任房客有換個毛巾架2xx元的樣子
租四個月的正妹跟開賓士男跑了
直接解約給一個月17000
然後我打掃一天 隔天租給現任 後天算起租
有人嘴過我房客是白癡 這種價格比貸款高的也租
事實上 我五個物件都差不多這樣比例的投報
所以你想想看 我要空租多久 升息升多高 持有成本加多少 才能讓我虧錢
大概只剩房價崩跌比較快
我買一坪35萬
然後這個社區差不多的物件今年一個38.32 一個43.4 目前沒實登 但這個房仲跟我成交
過也知道我會看實價 騙我沒有道理
市場才是最真的
Ps： 我選房子就是圖穩定加熟悉 就算是我的十幾次交易經驗都賺錢算倖存者偏差 但房
市勝率高不用爭辯吧 當然我知道有少年股神 租屋股聖 會把這222萬各種翻倍甚至買比特
幣等等 但追求穩定臭了嗎

市場才是真的 我高雄買兩房415 出租月收15000 繳11654

房客就短期的 一買一賣仲介費稅費就虧爆啦 當然租就好

哪個地區？

這麼詳細的分享不推不行話說新北市新莊區 套房能租到17000應該也有獨到之術

空空都會說租客幹嘛不自己買 租客不見得有頭期款啊-.-

這才是我最想跟新莊王學習的地方XD

而且一堆人眼高手低 不想買套房自住 首購就要2000萬買套房自住其實也不錯 省租金 等之後財務自由剛好換豪宅

推細項

仔細到扯

怎麼沒有最貴的冷氣

這租金有點誇張耶.... 上新莊或頭前15坪內都租不到17K

成本用510萬算，年收20萬，其實只有約4%而已，不算高

我結了婚也買套房自住啊 100多萬 XDDD 然後其它錢拿去

其實提供一個最簡單的思考方式就好了

買邊間透天（商業建地），700萬，6套房，月收46000

老投資客跟我買來說要給兒子收租 我開900他嫌貴 出750我叫他去吃大便XDDD 你以為是10年前錢這麼大喔XDD

雖然有點麻煩，但這是輕鬆累積資產的一個好方法月收46k願意賣900也是佛心了賣1100都還有5%

本不是510...

我們在花蓮啊 花蓮老投客的腦袋落後西部好幾年 收租靠北沒有10%不買的 因為10年前套房才50萬 月收6千

在台南的話，賣1100會直接被殺底

我媽就是這樣啊 8年前買一間6套房成本400萬 月收4萬跟

西部有些地方還有10%阿，不過很少見了....

比我的好 我去年12月買台中566 租17500繳13998

原PO這種做法很穩健 我也是這樣想 存夠了就當頭期 買下來只要租金扣掉房貸還賺個幾千塊就好 這樣一直正循環 現金流就愈來愈大 而且現在遇到房地合一更好 5年又怎樣？ 林北十年也沒在怕啊

鄉下的要求頭報本來就要比較高啊 以日本來說 東京4%5%

我發現現在反而年輕人比較穩紮穩打 大媽菜藍族那種都

花蓮套房好租嗎?

沒在算的 腦袋就是：我買500賣700賺200 永遠這種方程

大阪就要6% 福岡札幌到7%8% 什麼香川德島的10%以上空租率較高本來就會要比較高的投報率來彌補

式 有時候真的不知道他們會賺錢是有眼光還是運氣好

推分享

花蓮套房平均租金5000-9000（房價120萬~200萬）獨立門牌的 但是花蓮有另外一種玩法 我獨立門牌的套房都用AIRBNB月租 蠻多來渡長假的 可以撐到15000上下但那個就比較煩 每個月要去打掃一次我現在在觀望房地合一改成5年 收租型的會不會變黑馬XD但目前好像沒跡象 那些炒短線的投客錢現在都進台股

原來我也是模範房客，我也只有剛開始問過房東能否換馬桶蓋，就一年沒再找過房東了，租過四個地方都差不多這樣XDD

新莊王

推，但我投報2.2%比不上大大，不過持有六年漲28% 基本上買入的頭款已經賺回了，現在等於多賺的，問一下大大現在市場比較好租是3房還兩房？

你不怕遇到無賴房客趕不走的嗎？ 還有威脅要在你家自殺的

樓上 你講這個就像在問 你住大樓不擔心失火一樣意思嗎XD

原PO租到17000基本上已經把那些無賴跟要自殺的過濾了

基本上租之前就會過濾了

少見誠實推

果然還是套房看投報比較賺，早期有考慮買公寓改套，但因為習慣做長線養房（當定存），所以一直沒朝套房嘗試入手，現在套房感覺入場都有點貴…

https://i.imgur.com/ESMj4cq.jpg台灣跟美國比真的不貴了

網路與mod或第四台的部份是不是也要算入每個月持有成本呢？

也曾想過這樣玩 但是貸款有收支比上限 這樣玩很快就碰天花板啊

我比較好奇，房子所有權人都是同一個名字？

請教兩房中，主臥有一套或0.5套衛浴，會比較好出租嗎?

在台灣4%非常高我算過很多物件都沒有

請問冷氣要用定頻的還是變頻的呢？價格有差

你有在台新開戶嗎

請問屋齡多少？會不會擔心10年後想脫手不好賣？

想請問新莊王為什麼建議別碰預售屋

運氣不錯而已 我同學的空租很久 來問的都是8+9 也是租17000

房東不敗 誠實推

這麼詳細的分享不推不行+1

新莊王會對迴龍站附近的捷運系列有興趣嗎？

樓上那間收租 46K 賣 900 的我有興趣, 約一下看屋簽約?

推熱心分享

呃 我是要說房客立場 短期買賣不划算 就算房租比房貸多還是應該用租的 這是正常決策房客也不是白癡算是房東房客兩邊各取所需

分享就分享 最後就是要嘴買股票的是有什麼心魔過不去？股票比特幣害你收不到房租還是有租客投資失利影響到你嗎？

樓上這樣說真不公道, 股神能跑來房版懟買房投資買房投資的都不能懟回去? 啊哈~見鬼拉

這個月哪裡有股神來本版分享買房不如買股？這個月我還算蠻常逛版的沒什麼看到欸

這邏輯是這個月沒人講,就不能懟? 期限是一個月的意思?股神發動攻擊, 超過一個月後你不能再攻擊回來喔!過期了?

邏輯就是：被嗆過就一直耿耿於懷的人那就一直活在過去吧難得一篇好文章

耿耿於懷放不下的都是跑來"房版"鼓吹買股的股神吧 XD

講錯 浪費了一篇好文章

同意樓上

套一句魯空很愛說的話 "那麼好賺你不多賺一點跑來牽猴?"回去股版繼續討論股票很OK啊 來房版鼓吹買股是何居心?

所以我才說 都多久沒有股神來鼓吹了 XD上次我好像也問你同樣的問題， 有個什麼C開頭的吧 我記得 你看都多久了

自己跟幻想出來的敵人作戰嗎

房子基本上就是投入時設定好, 後面就放著給房子自己跑

算得有點太理想~

搞不好幾個月之後同樣的分享你又會嘴一下股神XD

這不就再正常不過? 不然你去股版提倡買房不買股看看

我反倒覺得股票長期 以年計算來說 要獲利比較容易 你短期內一定要賺錢才是最難的

如果你覺得一直要翻舊帳很正常 那人生很累啦

而且都是翻a的舊帳去打b的發言 人家ab又不認識

30年房貸1.3%利率的時代 總價4%的報酬率已經很高了

也是吼 ~ 我們都不要看以前講甚麼話, 空空自然就能忘記過去到現在一直說會跌 等到現在一直漲

20年房貸的話, 4%就差不多能打平貸款, 30年基本上就會有正現金流

忘記過去不要翻舊帳 鼓吹不要買房的就不用下跪道歉了不過我是覺得自己看錯只要人不要看舊帳不認錯... 比較慘這樣死不認錯的人生, 才真悲哀

大大有遇過房客要殺租金的嗎？給不給講價？

我店面租客每年都嘛在講價 我只要有去幾乎都會抱怨生意差

其實不要再報人進來墊高了 原有模式這樣run很好

你就這麼肯定你對了喔 呵呵還下跪道歉XD

我真的不敢嘴股神...版上有再看的股神較的出id快半打叫不出id的更多 一大堆房子3000貸 1500 去年歐硬電金的現在都再看一億多的房 ....

租金收起來效益很不錯的

這些都還只是普通的投資人而已 還沒開槓桿 期貨真的嚇死

怎麼會是我對, 房價漲又不是我讓他漲的, 是市場對市場展現的結果就是漲, 然後看空的無法反駁只好延長戰線說啥10年後20年後就會跌, 只能冀望目前無法驗證的未來就現況來說市場是漲的 看空的自然就是錯的, 想凹啊?

也太詳細

股市賺錢叫股神，房市賺錢叫房蟲

小弟有個疑問，但實際上在你賣掉之前還貸款也都還是要還到本金的部分，也就是等於你把另外工作的收入先投入到這裏面？

推

@pettyfish, 租金無法cover房貸本金+利息 基本上就是報酬太低一般報酬率高的 應該都能繳完房貸本金+利息 還有正現金流

套房可以租到1萬7唷 是地點很好麼羨慕

為什麼房子都不會折舊阿? 真是厲害的商品....

房子當然會折舊 但你還有土地啊

別把太細節說出來 就不會一堆人跟你搶了XD

請問為什麼房價510萬 仲介費5萬1

1%啊 不然呢 = =

買方仲介費1%很正常吧

覺醒空空：不要管我以前怎麼講的，我現在說你就是錯的

我猜測元PO應該有自己粉刷微整修的能力 讓房子看起來都是全新的

大概是最近股市沒賺錢了 看到少年股神就對號入座7pupu

喝牛奶幹嘛養乳牛...台灣屌到飛起的民宿多到住不完...

股神賺這麼多，都是來房版勸戒各位不要買房的啦～還不趕快跟他去買股賺大錢提早退休，浪費人家一片好意

年租金/房價可以租到4%好高，我看到上新莊物件怎麼評估都只有大約2.5%～3%（因為我看的是五年內新大樓？）

再請問一下冷氣，租屋處電費租客付，且變頻的又比定頻貴不少再加上變頻較定頻容易壞，若裝新冷氣大大仍會裝變頻嗎？謝謝

5年新屋沒有利潤（預售除外因為沒蓋好），走房產獲利通常兩種主方式就預售轉單或中古拉皮出租出售，至於土地是靠整合跟消息這我沒錢沒消息XD至於股票我不懂，看板上一堆股神跟韭菜，起伏太大也沒時間顧，我還是碰我熟的東西就好~有空可以請教新莊王裝潢問題嗎XD?

冷氣我都買大金日立富士變頻 畢竟這耐久財還是買好一點的可減少之後租客煩我的頻率

一堆買房的都講短期做價差，完全沒發揮不動產優勢，當然結論是不如買股一堆非營建類的上市公司怎麼處理不動產？ 其實答案就放在那裡

機會成本有算嗎0.0 同樣的錢丟台G 中華電勒

台積電股東大概一半50萬人都600以上進場的報酬率都還是負

感謝新莊王，小弟正在新莊學習。

只能說股市起伏大 以前50股宏達買900多盤子以為能回1300下跌就放棄換房市了，股市賺錢比例是少數，現階段至少我投報2.2%房子漲25-28%持有六年，股市六年都維持這樣應該很難

591打開來 真的挺好奇誰會花17000租新莊14坪

桃園大園都有人要租13000坪數也差不多我是不可能幹這種事但其實每個人價值觀差異很大

無腦中華電信收益也是4% 不過就是少了槓桿

不用報所得稅嗎？

192別問太多…

新竹200左右的套房，月租金也可以拉到12000-14000，其實收租真的很穩

謝謝分享

房客自己提不報稅還是有風險吧，如果要申報所得稅並算入成本，稅率高的上班族好像就不適合用房租做投資了

本身也有三間套房在收租，屋齡跟你差不多，只是套房貸款不易，比較讓我擔憂的是未來屋齡老了脫手性的問題。以新竹來說兩房也不難租，也好脫手，只是投報就少了很多，再考慮是否下一間要買兩房