因為房地產是印鈔機
是拿來借錢用的工具
長期來看
假設房價年化漲幅2.5%
房租報酬2.5%
一年看起來只有5%報酬
似乎不多？
但房地產自帶高槓桿
貸款八成就是五倍槓桿
假設利率1.31% 貸款八成 五倍槓桿
所以本金在不算還本的情況下報酬就是
5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%）
資本報酬率 + 利差*槓桿倍數
你股票根本不可能用這麼低的利率借到這麼多錢
而且大跌還不用怕追繳斷頭
長期投資每年股市能夠19.76%以上的人少之又少
買了房之後 剩餘現金再投入指數基金
獲取長期6-10%年化報酬的收益
每隔幾年再增貸出來長期投資
才是完美的資產配置
如果你有100萬本金
有辦法借到400萬 1.31%利率 30年攤還 下跌不追繳
500萬投入指數基金 長期投資30年
我可以說那你就不用買房了
但你做不到 沒有銀行可以這樣
想買房或換更好的房就是靠自己努力省錢多投資
不是奢望政府幫你劫富濟貧 都幾歲的人了？
莫名其妙 當那些省錢先投資的人是白癡嗎
只有低智商左膠巨嬰 才會什麼都要政府處理
富爸爸 想要什麼 會想辦法去達成
窮爸爸 想要什麼 但得不到 只會怪政府
窮人永遠是最貪婪的 妄想不勞而獲
卻沒有努力 沒有延遲享樂 沒有貢獻
房地產貸款能夠獲益的最大原因在於
先把自己未來30年的部份薪水借出來了
房貸1000萬
代表你已經鎖定了這1000萬在當下的購買力
未來貨幣貶值時 你的受傷幅度就會減少
一般無產階級 每次貨幣貶值都會受傷
因為他們最大的無形資產 只有未來的薪水
本來一生能賺3000萬
一貶值 實質購買力變成2000萬而已
當然越來越窮
本來可以買2000萬房子 後來只能買1000萬的
https://i.imgur.com/yZkdnBY.jpg
https://i.imgur.com/fXqnkEL.jpg
https://i.imgur.com/5rXL2bd.jpg
https://i.imgur.com/pT51113.jpg
政府想借多少就借多少 看看上圖
貨幣供應易增難減
FED每次購債QE 增發貨幣
政府再透過財政政策把錢發出來 或是搞基建
新增的貨幣自然稀釋現有貨幣的價值
借錢借得早 借得多的人自然有優勢
一般人唯一大量借錢的渠道 只有買房
你不借錢的話每次政府超發貨幣你就是最大受害者
房價不是被炒高的
而是貨幣貶值造成的
這才是窮人變窮的真相
房地產一直都只是防禦性投資
真正帶來獲利的其實是貸款
政府最大的負債就是貨幣
所以政府只會不斷讓貨幣貶值
長期來看也是不斷降息 減少負債成本
精確的說我們不是在炒房 而是在炒貨幣
因為貨幣貶值太快太快了
貸款做空貨幣 穩賺不賠
做空貨幣隨便都賺
為什麼有人不來做空貨幣？

突破盲腸

倘若房價在寬限期內下跌呢？或持有稅增加的風險呢？

嗯嗯 跟巴菲特年華報酬率差不多 奇怪 怎麼人家在富豪榜上 你在這裏 你要不要用irr再算看看股票做槓桿甚至不用借錢 台指期了解下？沒有要說買股比較好 只是覺得你講的東西蠻多漏洞你買房仲介費算2%就好了 等於第一年先虧損2%*5

建商比較爽 房子定價太高賣不掉還是能去銀行搞錢出來

有道理

台指期你200萬開五倍槓桿玩1千萬試試看 呵呵

哈哈！民國105年1月1日以後買房，掛點後繼承人再賣出的房地合一稅認定成本可能直接打對折，租屋被搞成凶宅，發生火災或其他天災人禍，因故繳不起房貸……

合理 這就是真正的精髓

你怎不提風險的問題？

不是什麼價位買都有2.5%的年報酬率的

用30年去看的話就是2%-4%年年年增如果閉眼買

不要點醒那些看不懂的人

說到重點，增值空間和剛需不過以持有成本來看，還有公設比這種不利因素不如海外置產鄰近的越南無房屋稅，近年市區電梯大樓泳池和健身房都標配不計入公設比，實坪交易遠較台灣新加坡划算可以看這篇https://youtu.be/j0DJhuTwLq4

5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%）第一個5% 應該是 2.5% + 2.5% 對吧?第二個 5% 是甚麼??喔 我看懂了, 沒事, 剛睡醒腦袋不靈光 XD

窮人最貪婪??我覺得貪不貪跟窮不窮沒太大關係

在房版貼一堆農場文 不貼你借到多少 我黑人問號

贊同 各國都奉行凱因斯經濟學 注定購買力貶值

對 各國打房的政策都笨蛋 你聰明

你要知道政策的目的是什麼 讓國家更好（x) 獲得更多選票（o) 這是民主國家政府的kpi當然 這兩者未必衝突 同樣的 也未必目的相同也不要想得很邪惡 把政府 政黨當成一家企業 企業的目的是獲利 他們只是做他們該做的事情而已各個政黨就當成各個公司 他們公司經營的業務就是政治kpi是獲得更多的選票這樣想才不會整天憤世忌俗 也比較能看到真相

推這篇 我給我同事看 淺顯易懂

想問 那個公式 為什麼會*4？？

中肯

　每年快20% 你各位槓桿還不開到爆炸快去掃房？

嘗試解釋樓上的問題，有錯請糾正，*4是因為貸款80%，本金只有20%，80/20=4

持有稅搞死的是自住客不是投資客 空空根本毫無概念你房子出租能轉嫁稅金自住你要轉嫁給誰？所以持有稅暴漲根本不會發生因為台灣7-8成自住你們在選舉市場被慘電為什麼小黨愛推？因為他們搶的是那2-3成的選票而不是要過半

就 20%的邊緣人在說自己是87%不行喔

當小黨在地方執政時馬上就回歸正常

大環境影響執政黨不是我，怪我囉

投資報酬沒有這樣比較的開槓桿本身就是承擔不同風險放大獲利也放大了風險房跟股特性不同，代表意義也不同以投資角度看，真正互補還是股債配兩者有一定互補性，確保長期穩定房子終究只能說是個股，每間都不同

沒錯，炒房必贏

還有地區差異，要看當地產業變化好比一間大學倒了，附近房子絕對大跌只是台灣小，這件事還沒全面影響不過罷了吧，畢竟這裡房版。總之只能說不否認過去20年房子的報酬，但這件事能否持續下去是未定論，若台灣人普遍無法承擔越來越惡化，終有一天派對會結束，真正追求低風險的長期配置不會是這樣。

房 債配 套息差啦

不是吧，房地產大跌影響抵押金額，銀行就會要你補錢了

很難跌到那種程度 房地產你要天天說通膨在上

想請教為什麼計算報酬不是(5-1.31)/0.2=18.45%? 而是5+(5-1.31)*4? 問題點在於第一個5理解成成長率+租金效益，第二個5跟*4是什麼意思? 謝謝指教了

寫得非常好

這篇正解 尤其是預支未來三十年收入這一段最近有本書 諾貝爾經濟學獎得主的獲利公式 就是講這個

你要不要PO一下你的房貸契約書 確定銀行不會叫你補錢啊?而且房貸只有在一開始才是五倍 之後繳本金槓桿就降低了除非你一直轉寬限期 或者借理財型房貸 但利率又會更高然後樓上不要誤導 那本書寫的是槓桿買指數ETF 不是買房

別忘了契稅跟仲介費先扣四十萬

銀行借款契約範本在這，空空仔自己看啦https://www.ey.gov.tw/File/78FCEC22AA1F1F46?A=Chttps://reurl.cc/Dv0eNE

降低至少都有10-20%的

說得好，推一下

感謝原po的解釋！

窮人整天該該叫啊 也不想想怎投資

真的學會投資之後完全不覺得貧富差距有可能會減少比你有錢的人除非犯重大錯誤不然一輩子就是比你有錢當然前提是大家都用差不多的方式正確投資而且其實通常越有錢的人 投資能力越好

貼不出財證，滿口農場文，越看越像反串秀一下有錢腦上等人到底搬得出多少銀行的錢買房子啦

原po好心人阿！

請別人秀之前要不要先顛一下自己的？之前有個賴家仔嗆5G完就龜縮起來消失了

難聽的實話有時候不一定能打醒人啊 唉

沒關係 還是很多人只會反對 無法接受 不學習成長我只覺得怎麼沒有人10年前教我這些 QQ窮不可恥 窮還不學習 整天質疑 就很可悲

你說得太直白，左謬會聽不下去成功者找方法，失敗者找藉口，這種老掉牙的話卻充斥在社會 XD 一堆滿滿找藉口的失敗者 XD 只會怪別人

對了 天災/火災有房東險可以部份轉嫁

對啊 不是從小聽到大的廢話 結果充斥整個世界

然後指望公平....對你公平就是對我不公平 要怎麼讓所有人公平我們就是盡力去爭取我們想要的憑什麼你可以以住豪宅開跑車幹大奶正妹自己不行就是努力 即便不能達到同樣水準 也比不作為整天抱怨來得強10幾年前 我在裝潢現場 還把紙箱撿去賣回收 被送貨司機笑 有沒有這麼缺 有差這點錢嗎 我隨便檳榔都不止了 10幾年後 他依然在同一間工廠當司機 薪水還是三萬 只是變成那工廠唯一沒離職過的司機 我就不說了有時候是賺錢跟努力的一種態度

只能追求 規則公平 左膠整天喊著要改規則

大實話給推

是的 有長期投資永遠會贏沒投資的不過就算等到崩盤 也很難多賺 而且房地產崩盤 股票會一起

好人給推 希望更多人看到這篇 去年美國一QE就進場 剛好買在起漲點

認真問，只有頭期款，應該也是還一陣子才可增貸吧？之前朋友北大特區房還了6成要借理財型房貸只能借20幾萬也太少，請問如何增貸買股?1000萬的房子，只有頭期300萬，銀行已借了700萬，請問如何增貸買股?

好文，感謝分享觀念！