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內文：
2021-06-07 11:21 經濟日報 / 記者游智文／即時報導
少子化會不會讓房價下跌? 市場看法不一，21世紀不動產董事長王福漲表示，房地產市場
「短期看金融，長期看人口」。人口減少，對房地產、國家經濟發展都是一大殺傷力，不
過，由於人口減少帶來勞動力減少，加上各項原物料喊漲，短期房價仍可能持續高漲。
國內少子化問題嚴重，根據內政部統計，今年前四月出生人數共47,181人，年減11.4%；
死亡人數則共61,902人，年增0.8%。死亡人數較出生多出14,721人，連續四個月「生不如
死」。
另外，美國CIA預測2021年全球出生率，台灣也以1.07人，排名全球最後一名。
不少人認為台灣人不想生，主要是房價太高，房子、孩子只能二選一，養了孩子就買不起
房子了。也認為，人口愈來愈少，房子沒人買，未來房價一定會下跌。
對此，王福漲表示，房地產業需要人口支撐，人口紅利更是影響房市活絡與否的重要因素
，生育率持續下降帶來的少子化及老年化，對於國家經濟發展是一大殺傷力，無論是企業
健全發展，還是科技創新，都有可能因此使競爭力下降，對房市長期發展也不利。
但是房地產市場短期看金融，隨著勞動力減少及各項原物料喊漲的情況下，房價不見得會
下跌，且反而還有可能持續高漲。
他表示，建案也會隨著以人口結構的改變來做變化。
例如，以前多半是大家庭、三代同堂的狀況，建案會推出大坪數的房子，近年隨著少子化
漸漸嚴重，建案也逐漸變成主推小家庭、單身貴族喜愛的小坪數為主，隨著人口結構從以
往的大家庭改變到現在小家庭，導致的每戶人口下降也是未來戶數增加的動能。
21世紀不動產企畫研究室表示，當台灣正處在生育率世界最低的此刻，如果想要置產，應
想清楚購屋用途究竟是什麼。
如果是想當包租公、包租婆出租獲利，有三個方向，第一，想租給學生，建議挑選學生人
數充足的大學城入手，這樣才不會遇上大學停止招生，導致房子缺乏租客的窘況。
第二，有大量工作需求的區域也會是租屋熱點，如重大建設周邊及經貿園區、工業區、或
是能創造大量就業機會的各種產業園區等。
第三， 重大交通建設的周遭，由於交通方便，也會有不少人選擇在捷運旁、火車站、高
鐵旁租屋通勤。
如果自住則是要考量自身需求，沒有標準答案，同等價位在蛋黃區可能只能購入坪數不大
的中古屋，但是卻能在蛋白區，或是郊區購得較大空間的新成屋，不過有生子計畫的夫婦
則要考察周邊托育設施是否充足，或是雙方的父母居住在附近能成為托育後援。
心得：
買房買到生不如死 這也太悽慘了吧 幫QQ

房價不跌？ 20年後勞動人口剩一半，再來看跌不跌現在勞動人口還是台灣史上最高峰的階段

20年房版的人還要買嗎？差不多一半以上都葛屁

是說生不如死，是死亡人口>出生人口

“福漲”是本名嗎？

怎麼會？ ptt主力大概就6~8年級，20年後也就40~60籍40~60歲

簡單一句話，這些都離我們太遠，等少子化在房地產發威至少還有20年以上，地點買好一點就不要擔心東擔心西了。至於魯空就看要不要再等個20年囉嘻嘻，說不定到最後你們是對的，但只是看太遠～

看老闆名字，擺明就是看「漲」

30-60歲，要到2030年後才會開始減少

78年級都入場了 要崩再等10年吧

要推20年哪裡會跌 很簡單 先看老化指數

如果你覺得少子化有影響，那也是2035年後的事了

地點也是個迷思，現在回去看20年前，台北的內湖/信義/大直，高雄的凹子底/美術館/巨蛋，有房子買？ 根本一片空未來20年房價上漲都不再是這些地點反而是20年前房價最好的精華區，一堆躺到現在慢慢拉

現在勞動力高峰，要修正也是半世紀後

旁邊有空地有重畫區的還好一點，有機會被新建案拉價，擠滿滿的舊區很難救

這樣就生不如死？XD 那其他國家怎辦

30年後的事情乾我屁事…那是我孫子要想的

不買總可以了吧

20年後，那你現在看啥？你20年後要買車現在就開始看幹嘛？

以後在人口議題的學術研究，猜會把台灣列入論文主題吧…全球最少的出生率車這種消耗品，20年換一台不過份，房子要想買來拼資產升值，慎選出場時機

投資沒人在看20年的

我連中午要吃什麼都不知道了，20年幹嘛？20年如果沒跌，是要再等20年？

有需求就買啊，租屋少了很多自有房裝潢樂趣，不過近幾年應該就房地產最後的高潮了，所以政府也不敢現在認真打，人口趨勢不可逆，看出生人數、扶養比對比成交量來看，不是蛋黃區域，8-10年後開始緩跌可以預見。

國高中生可以等，我們就算了吧

因為只有你生不如死

五折投資專家表示：https://i.imgur.com/59USh1Z.jpg

股市萬七 經濟大好 房價再創新高

20年喔....都收租收到翻過去了

有限制一人只能買一間?!

三月在台灣外籍勞工71萬，跟我說少一萬多人代表居住需求降低了？

農十六80幾年重劃 政府都公告的 怎會不知道 是不敢買現在橋科一堆地 車到不了 下雨水會淹到小腿 一分賣你1200 你敢買嗎

房價就是只漲不跌，空軍就早點睡吧！

豪宅賣不掉？？？ 豪宅也要看地段的好嗎....

還在那邊生育率......錢的大小都不會變？工資材料都不會漲？

空空動不動就要等20年 好壯烈

單5月台北市人口少了六千多 滿驚人的,不知後續如何

台北市不會跌的 錢跟老人老釘子就撐在那裡 就是漲幅追不上其他5都+新竹罷了

台北市房價如果跌下去 新北人口應該會移入吧

假設通膨一年3% 20年就是80% 人口要少多少才能抵掉呢?

結論：少子化會影響 但很久以後 可能臺灣都亡國了

小時候你全家住一間 長大你買一間自住 你爸買一間投資一間變三間 房子賣不掉?

現在對比20年前，在喊高價的都是新屋新地區，20年前的核心地帶，每個現在都是相對沒落區放了20年才賣除非運氣好鄰近新區，變成新區的店面，不然就真的都剩土地價

上個月才剛買台北是我都不擔心了最好從現在開始人口拼命移出 房價緩跌這樣我20年後老了可以換新電梯只怕事與願違 房價拼命漲終究都是紙上富貴

這比較難吧，舊資產的通膨通常追不上同區的新資產定價，除非你要往外環找新的

真的，我台北市兩間，我也希望緩跌，讓我可以換新房一方便讓炒房廢物抬出去

台北一間套房就直接是中南部一般生活圈的雙車庫透天現在能在台北買房的，起碼是全台收入前1%族群

南部雙車庫透天有這麼便宜？

很鄉下才有那麼便宜 有點機能的地方不可能

不用很鄉下啦，台南佳里就有了離便利商店/藥房/早餐店/超市200公尺，應該還行吧？

新北再跌啊 感染人數太多

南部看過600萬雙車庫新透天，不過周邊只有一間柑仔店

台北跌個屁 一跌我就賣新北搬去台北了

20年後看跌不跌,那你20年後再買吧

事實跌啊 沒有量遲早跌

看區域人口成長，如果工作機會會多，房子還是供不應求

應該搬去林口吧 台北沒落又老舊 看人口數變動就知道趨勢

2029反轉！

呵呵呵 我十年前 就是像a大一樣想的 你講的每句話我都跟友人講過

台北市套房哪有600的，不是都破千嗎

可以等20年的代表你根本不需要房啦 幹嘛買幹嘛看房板XD這才叫 真 投資客 可以慢慢等 根本沒有需求

等20年 這種話說的出來 連我空空自己人都鄙視

要自住的幹麼等20年，就跟買車一樣，能力到那就買什麼又不是一輩子只買一間，正常一輩子會換四間以上

如果你現在18歲 的確可以等20年後賭看看有跌再買 但如果現在38歲 20年後都一半進棺材了...

其實,你雲林和嘉義都沒看到跌,你就不用想少子化影響.雲林嘉義受到少子化下跌後大概在十年,才會燒到六都.so....一值幻想是沒用的,你要直接看市場變化.你雲林嘉義甚至屏東潮州在大漲,你在想少子化?等你哪天等到少子化,我可能美國中國都置產了.在商場,有很多"先行指標"...你要想哪個效應會發生,就要去挑那些指標盯著看.例如崩盤就是盯法拍,少子化就先盯雲林嘉義的幾個鄉鎮.如果你看到斗南斗六二水田中都在給你漲價.你就知道20年都燒不到六都...20年..不是20年後才開始跌..XD大概是20年如果台灣真的少子化影響GDP押的勞保破產.六都都還在漲價.你看到斗南斗六二水田中開始跌了.那要市區有影響都要一二十年後.當然我上面指的是"因為少子化而下跌".至於為啥少子化,但是斗南斗六二水田中,他們卻會漲價.恩...因為炒做啊..XD不動產是賣家市場,當賣家都往上賣,他就漲了.沒人買怎麼辦?你覺得交易價格變貴叫做沒人買嗎?阿人少為啥會有人買.阿這理由就複雜了.最大的原因之一就是,小家庭化.以前的一個家庭,今天要拆三個,結果房子不夠多只供給兩個.所以他漲了...然後怎樣蓋都不夠.當然其他包含,當倉庫阿,做整併阿,OOXX之類的各種奇怪的理由.但不管怎樣,市場永遠是對的,理由永遠都只是拿去解釋市場.所以當你的理論或是理由跟市場走向不一樣,那一定是你的錯.就是你的錯...so...少子化,是一個理由.但你看我們投資客,六都根本沒再管人口變化.不然你管人口變化,你要不要快點出清台北?他人口掉最多.還是出清台南?...阿..台南漲最多..XD結果你才發現,是因為小家庭化,所以原始的老市區容易人口遷出但實際上帳面上人口遷出,實際上對戶數需求更龐大.只是台北無法提共大量的新屋,才造成帳面上都是人口遷出.實際上.阿台北租金跌了嗎?租金這剛性需求的指標再上漲.你跟我說人都離開台北了??.而有些地方是因為新屋比率很高.阿靠杯你新屋怎樣人口遷出..XD所以當然就大量人口湧入阿.不然請問,高雄仁武人口上升.阿高雄人是很愛住仁武喔?給你選擇,不要說美術館農16新彎區.前金區 vs 仁武...請問一樣的代價一樣等級的產品.你會選哪邊??..阿靠杯你選前金區,但是前金人口外移耶.仁武人口上升耶..XD阿結果是不是因為仁武重劃區大量的新屋,產生大量掛戶籍過去.外加仁武既有的老屋相對新屋比率比市區低.所以老屋的戶籍外移量和新屋的移入量相抵銷後,移入量勝.所以仁武人口移入...XD但是你說,要是今天真的少子化要開始影響.阿你事先影響仁武還是先影響前金區?你覺得少子化會先影響現在人口上升的仁武???so...很多人看了一些數據就高潮.完全不管市場狀況和市場機制.那我都只能說,阿你開心就好..XD20年..XD...要是20年後還在噴怎麼辦.更不用說要是不小心兩岸監督條例通過,中國來台灣投資+工作.那你怎麼辦??...到時候貧富差距會瘋狂放大喔.你那時候可是整個人生都沒有任何選擇機會了.

五折團擔心豪宅賣不掉幹嘛？全部團員集資恐怕還買不起一棟 XD有錢人不買豪宅，來跟你競爭一般房，那房價更不用肖想會跌

所以一樣代價的前金區還是仁武區啊 應該選每個月人口數持續下降的前金 還是人口數持續增長的仁武 ？

你會選前金區,然後你買中古屋,所以前屋主搬走你搬進去.人口沒增加...XD

投資兼自住 此時應該選前金還是仁武 XD 不太了解此時改選擇外圍發展ing區 還是 舊市區

以大長期來講,之前仁武可能會漲多一點.現在沒了...XD現在可能差不多.除非未來仁武旁邊也給你開科學園區.目前前金和仁武的價差,仁武很難有繼續向上突破的能力.但反而前金有沒有機會因為炒做愛河.而再度把價差拉開,這就是要看建商的手腕能力.so..仁武之前一波上漲,造成她跟前金的價差達到一個已經到底的水坪.這不可能在無限上綱上去,再上去就不合理.so..現在會變成,前金漲多少,仁武才有辦法跟多少.他們之間的價差很難再繼續收斂.但有可能因為前金的一些特性被炒做,而價差放大.

人口數普遍外圍在增長 舊市區在消退 外加舊市區屋齡老化還有未來商圈轉移 外圍基期低漲幅空間大 年輕人喜歡新重劃市容規劃等 長遠看未來應該重心會翻轉到外圍

只是這個放大是炒做,所以我們無法預測,看到炒成功再說.人口增長就只是因為外圍新屋蓋比較多而已.XD然後重心不可能到外圍.只是如果外圍一開始很便宜,會有一波大漲幅.

感謝ceca 慢慢吸收你的思考模式

那個賺了就可以跑了.高雄被綁定港口,就像台北被綁定台北盆地.跑不掉的,市中心永遠都只能在那個圈圈裏面轉.你要想,之後三民工業地重劃.這樣又一大塊重劃區.市政中心.而美術館現在土地還沒蓋一半.所以說,你中都美術館就可以給你在玩20年.之後三民工業低,東邊一大塊,西邊一大塊,給你玩30年.你50年就過去了..XD新彎區那邊還有60重劃區,硫酸亞,205,凱旋新境.這些搞一輪,南高也50年過去了.到時候甚麼橋頭新市鎮,高雄大學,都已經被遺忘.市中心..依然在火車站為中點的南北so...有些時候市鎮會不會轉移,要評估很多層面.有些都市永遠都跑不掉.就像紐約,巴黎,他市中心永遠就在那邊.

可是人口數增長是事實 外圍房子蓋的多 人也確實慢慢進駐慢慢變多 這樣不就表示房價硬挺需求 漲幅會一直大於人口數據漸漸消失的市區

你想,淡水老市區,當年也很多台北人跑過去.現在老化了,這些人是不是很多又移動了.但是市中心的人反而比較穩定.市中心之所以是市中心,就代表資源都集中在這邊.而人是繞著這些資源在旋轉的.因此只有因為錢不夠,因為想買新屋錢不夠,因為空間錢不夠.所以他往外跑.但當他有錢,就往內跑.或是當她例如空間需求可以縮減了小孩長大了.也可以往內跑買小.年輕還有移動的體力,年齡越大移動就越辛苦.因此,市中心永遠都有優先制定價格cap的優勢.你需要向台中那種,整個市中心往西邊挪移型態.才可能有所變化.但高雄和台北就不用想了..XD台北總有一天要克服都更問題.當然它還有社子島和松山機場,未來逼急了也是可以開發.這兩個一開發,就40年過去了.

瞭解 所以台北高雄市中心有著特殊的地理條件限制住重心移轉到外圍這樣我知道如何去看待本版每月的人口數消長資訊了 感謝ceca 每次都能更增長知識

外圍主要是因為新屋吸引戶籍掛過去.一片空地戶籍0,蓋了1000戶的大樓,掛了1500個戶籍過去.他人口必然只增加部減少(本來是空地怎樣減少)老市區一棟透天本來掛了10個人的戶籍.後來小孩子長大了,老爸媽太老去養老院,所以把透天賣了.買家是兩個中年夫妻.so..戶籍 -10 +2 = -8...外移8個.這就是老市區會發生的戶籍外移狀況.但是基本上,真實居住,你看租金最準.租金雖然跟甚麼都有關係,但少子化必然先影響租金.因此租金跌了你才需要煩惱.租金漲的時候,甚麼化都不要理他.

瞭解 所以想著這個地方好不好租出去 如果好租基本上房價競爭力是夠的

其實你要看的是租金的變化.不是好不好租.租金是上漲還是下跌.租金會跌的..租金沒在客氣.並且反應比房價快很多很多.所以基本面先行指標是租金

瞭解. Thanks !

外圍來講,我都認為在土地蓋到70%就要跑.不然外圍老化後比較難處理.比較不適合養很久.不過外圍要蓋到70%需要的時間很多時候會比較久.所以自住的話你也可能是2x年後才需要換屋.小孩都大了,換屋剛好.但盡量不要在外圍做更長期的規劃.你想,大社阿,橋頭老市區阿..這些以前也都是擴散出去的.但這些地方老社區的老屋,戰鬥力自然就很低下>強的是現在的重劃區.但市中心,你不管他是老屋還是新屋,都有戰鬥力.so...外圍盡量不要把房子放到很老才處理.買外圍就要有輪動的規畫準備.

請問租金行情有什麼地方可以參考一二呢

一般就591租金-1000...XD你一次看10間,大概就是那一個區域的行情.

老話一句，蛋黃區就別擔心跌

真的不會跌嗎 麥片了 是市區不碟啦

一樓你說的真棒，那我們20~30年後再來找你囉XD鄉下也不會跌啊XD

都說勞動人口史上高峰了，那現在不正是需求量最大的時候嗎？不然五折幹麻幾千人聚一起？就是幾千個想買房，但不服/不尊重市場的啊

是的，所以再repeat，想投資的就慎選出場時機，特別是現在卡5年up

台灣人蛋黃區的認知範圍都太小了我小時住高雄，當時認為只有苓雅新興前金是蛋黃前鎮是郊區，左營是偏鄉後來住台大師大，當時也覺得內湖南港是偏鄉

自殺變凶宅就跌了 用生命打房

大概這認知到2009年才修正過來

這認知沒錯啊，就只是充實反應蛋黃區的轉移我以前還在台南唸書時，中正路還是一級逛街商圈，20年後只剩下去吃濠州小火鍋會想要去那裡現今的大賣場商圈 (和瑋文賢路口)當年就一間第五分局聳立在一片空地

所以大大認為台南市中心從過去何處移轉到何處？

真的死了就會跌了

Sam27你的認知套用到現在2021年依然是正確的唷內湖南港確實是偏鄉沒錯啊！

後來就東區虎尾寮，現在就從和緯路往南一路連到健康路，再往西進安平，和緯路往北就沿文賢串到海安路，大致上以和緯路沿線一帶發展下個時期最看好的，還是永康到南科沿線

果然沒人看好高鐵歸仁

高鐵歸仁 下一個竹北說 高鐵通勤上班是未來趨勢

老話一句，蛋殼，蛋白一定跌，蛋黃只會越來越貴