這篇新聞在講的是"平均成交價"
這會受新建案過戶影響.
而新彎區新建案有一棟沒一棟的.
外加新灣區整體建案很少.
所以新建案交屋很容易大幅影響平均成交價.
至於新灣區內,講道的諾貝爾和正勤,剛好我都有..XD
諾貝爾我前幾個月過戶的,四字頭的三房,喔,我買四百整多尾數..XD
(正三房,非2+1,2x樓面中庭)
一坪略低於12w
現在有興趣可以去查一下,你正三房要多少?
要五字頭,不好意思各位....
上星期在掛賣還有三間五字頭,568 588 還有一間忘了.
現在568和另外那間忘了的都不見了,剩下588那間,去探的結果是屋主沒有520不談.
(沒翻新和裝潢的屋況)
恩...諾貝爾價格要大跳躍,不要說我沒講喔..我去年本版就在講了.
後來我買了一間後,我也有講另外還有一間可以買,買了必賺.
結果要不是因為某一間公寓卡到買家貸款成數不足死要退屋,不然那間我也一起吃起來.
(賣一間才買一間是紀律...不可以打破)
so...高雄臭名最有名的諾貝爾,這就是目前的價格變化狀況.
當然啦,實際上諾貝爾屋況是真還算很ok,裡面你說爛..其實並沒那麼爛.
你相對於鼎山家樂福那間X你娘的銀座,好太多太多了.
(馬的銀座建築師大腦裝屎..)
這就不用講真正的大魔王,鹽埕區城中城.
喔這邊是包含居民素質,諾貝爾都是輾壓這些案子.
不過當然拉....房子越爛,漲價越兇...
有興趣自己去查它們漲多少...
不過如果是建築師腦殘的建案,有時候不是價格的問題,而是要解決的問題很麻煩.
雞雞歪歪麻煩一堆....有時候感到懶,就不去賺這種錢.
(把時間拿來玩VR,多消耗300大卡熱量不是很好??..
90分鐘300卡熱量隨便玩都達的到,甚至VR拳擊比較囂張,10分鐘100大卡,還帶無氧..XD
昨天一個人吃掉180塊的鹹水雞,半夜趕工努力運動了500大卡.)
再來講正勤.
正勤入手很久了,入手在四百多快五百.
去年在噴之前,我應該也有講正勤正在大漲.
諾貝爾畢竟是建築師也大腦裝屎,蓋出這種這麼擁塞密集的建案.
(他是不是澳門來的,怎麼會在高雄蓋這種東西)
所以畢竟有一個用錢無法改變的瑕疵在那邊.
但是正勤,這個就是蓋得四平八穩,棟距阿,格局阿,都很基本款.
缺點應該是,造型不夠趴...XD
喔不,真的缺點應該是,老人太多....
因此他價格才會被壓制在六字頭.
否則早就噴上七字頭起跳.
另外我不知道有沒有提過,炒作正勤第一件事情必然是看獅甲國宅.
獅甲國宅會壓制正勤的天花板,所以如果兩者價差太小,那正勤會沒辦法漲.
但還還好因為之前正勤籌碼不穩定的關係,所以跟獅甲國宅的價差到現在我都認為還很大.
so...正勤等疫情三級過去,應該就可以準備看看有沒有機會成交攀上七字頭.
目前正勤應該是剩三間698的再掛賣.(其中一間屋主自售)
之前688,和6x8屋況很爛的好像都被掃掉了.
理論上來講,獅甲在8字頭,正勤七字頭,是很合理的距離..XD
至於摩天高雄.
摩天高雄有女音樂老師幽靈事件,只是這個事件對房價影響其實不高.
so...摩天高雄一直都不便宜,均價應該一直都在二字頭.
甚至在2014年那一波,炒到25w/p以上,後來下修回來.(炒太誇張了)
不過也因此我對摩天高雄比較沒興趣,當年16的時候沒有進,一路被炒到25就完全放棄.
除了老透天和少數老公寓外.
這三棟應該是新灣區很指標的案子(正彎區,中山路以東的不算包含31期)
當然另外還有85大樓,但都是套房,以及亞太投資廣場(有一個花園廣場有一個投資廣場)
亞太投資其實建築師也是大腦裝屎,亞太投資其實一度價格比諾貝爾還低.
但是因為釋出量很少,所以比較沒有名.
(啥?為啥房子爛釋出量就要多??..你看鼎山家樂福的銀座釋出量有很多??
房子爛所以便宜,便宜所以剛性需求住戶多,剛性需求住戶多那釋出量就是少.
反而好房子,沒看到新彎曲每棟豪宅都一大堆掛賣...XD)
當然新彎區還是有其他非豪宅的建案.
但那些就貴了.
有沒有看到,諾貝爾和85旁邊,金龍大夏,人家都要賣16w/p...
但..正勤賣16w/p他是28年屋,金龍大廈,44年屋謝謝合作...!!
這就不用說那些,永信星光,i home,齊秦9,林森166,法國愛樂.
全都比美術館還貴.
這也是為啥這幾棟我都沒買,跑去買31期的主因.
31其之後有205兵工廠+旁邊硫酸亞重劃區外加正前方大停車場開發.
so...我認為,中長期而言,31期的房價會和這幾棟價差收斂,甚至有追平的潛力.
因此我是屯31期...
然後我應該有講過,31期最前面的太普和最後端的陽光情人我都有買.
後來陽光情人出掉了...現在剩太普還在手上.
然後殘酷的歷史告訴我們.
最後端口碑最差的陽光情人,漲幅高於太普...XD
就像美術館這兩年最大贏家是~賓果家族.
so..房子越爛,口碑越差,越會漲.
你們到底學起來了沒有...XD
好東西保值???...保你個擔擔麵.
炒一波上天可以,但是上天你不出脫,之後不是死魚盤就是下修.
但是爛的東西無腦放,一路漲上去不回頭,沒有下修...
直到它的價格跟其他人差不多才停止.
理由很簡單,好的東西,時間久了,要嘛出現更好的把他壓制.
要嘛就是時間久了開始有些地方會劣化.
所以他就不好了.
那不就貶值.
爛的東西第一天就很爛,沒人比他爛.
所以他只能因為別人變爛而往上爬.
他沒有在往下探的空間..XD
這就是投資奧義....
保值?不要自己亂想,不要聽名嘴亂講.
自己去爬各大建案的歷史價格再思考一下.
物極必反,盛極必衰...好到極點就是開始走下波.
因此重劃區,土地蓋滿七成就要跑.
為啥我會優先進美術館而不是農16.
是不是因為美術館的空地比較多?
是不是因為美術館現在空地才蓋一半,他還有一半要蓋.
所以至少我有十幾年起跳的時間可以等他慢慢蓋慢慢炒.
啊有沒有美術館和農16從2014落差最大的時間點(落差一度差到1~1.5成..這差很可觀)
一路到這兩年,突然翻轉美術館貴農16 0.5成?
這時候我們就同樣道理來推未來.
文山特區是不是土地被蓋光了.
而國泰重劃那一塊是不是已經在熱身準備上場.
包含政府的衛武營大規模商場招商,華友聯高價購地,慈濟的XX堂動工.
當然啦,國泰可不可以進,還是要看他第一個建案起跳價是多少.
(她要是明天推案,起跳價是33,阿你是要投資屁...XD)
但是文山特區,必然開始老化.
你說文山特區要跌?也不會,並且還會漲.
只是,阿就漲得比較慢,然後被新區域給追上然後幹掉.
就像高雄文化中心一樣.
高雄文化中心這些年有跌嗎?沒有阿,他一路都在漲.
但是,他是不是一轉眼就被美術館農16巨蛋和新彎區給幹掉.
那你是覺得你屯文化中心賺得多,還是買諾貝爾/正勤賺得多..XD
當然理論上來講,你看文山特區,她土地蓋滿才賣也是ok.
為啥我會建議蓋到七成就可以賣了呢?
那主要是因為,通常來講你土地蓋到五成,政府就會準備下一塊重劃區做未來王者準備.
七成的時候可以做資產轉換布局....會有比較好的切出切入效應.
等到土地蓋光了你才轉換.
那個未來的王者價格早就追到跟你切出的蛋黃區價差已經很小了.
所以提早切出原蛋黃區,切入未來新蛋黃區,會有更大投資利益解.
但是像文山特區這邊.
國泰重劃這一塊因為地主的關係,所以延遲開發.
那自然你如果文山特區蓋到七成擬就出脫,你會產生這區沒東西布局的問題.
so...你等到國泰這一塊開始推案,你才釋出文山特區轉移過來是ok的.
所以這算是有狀況後的修正...市場畢竟是渾沌的,當看到一些狀況,也要懂修正腳步嚕.
不要吃書!!!!
so....做投資呢.
不要對投資產品放感情.
就像高雄人對文化中心放感情,台中人以前對西區放感情現在對七期放感情.
你放感情,那你就會死賴文化中心不走,看到美術館新彎區超越並且甩開距離.
你也不接受不肯聽不願意承認.
這...你自住的話開心就好.
你投資的話,就是跟你的錢過不去.
而同樣的,你看台中人瞧不起水楠....啥?你說沒有??
你要不要去翻一下本版兩三年前的文章...講水楠很強有沒有被台中人嗆..XD
阿現在看到水楠建商第一批就給你開4x起跳...怎麼就開始承認水楠不弱了??
阿就~~你放感情了阿!!
因此,投資來講,時候到了該走就要走,夠肥就要宰殺.
然後去其他地方布局.
不過這時候又要說回那個有點久沒講的故事.
不要太早布局.
我爸中科店面布局20年的故事應該很久沒講了
看都市計畫和科學園區計畫,清泉崗要搬遷.
就迫不及待的衝進去買一棟新店面.
然後就,卡死在那邊等發展等了20年,才翻一倍賣掉.
被他同學嘲笑,眼光看超遠,一看20年...
so..沒事不要太早布局.切入時間點很重要.
我美術館一買,半年行情就跳兩百萬.
(正四房平車一千萬整多個零頭...我買的時候有講喔,喔不,我買的前兩年就開始講了)
諾貝爾一買,半年行情跳一百萬.
這樣不好嗎?
為啥一定要等20年才翻一倍??
(PS.諾貝爾我疫情過後看情況就準備要賣了,就算不賣也只會出租一年後就要賣)
而判斷切入時間點.
中短期就是緊盯籌碼.
重畫區就是緊盯建商推案.
市中心的蛋黃區重劃區則是同時緊盯政府態度和建商推案.
至於切出點,相對切入點來講就不明顯.
不過通常都是盯籌碼.
籌碼才會告訴你他是不是漲幅變小,漲價速度變賣.
甚至炒過頭會下修,也都是要看籌碼才會知道.