小妹我在今年4月份時，看到一處中古屋樓店覺得還不錯，
家人也覺得支持要幫我出點錢，一起合購。
房仲在介紹時，也一直介紹說這件房子貸款可以到8成。
4月底斡旋談成也確定想要購買，但因資金有限擔心不夠頭期，所以在簽約時我們增加了
一項特約事項在合約上作為但書，
(買房銀行貸款未達7成，且提供保證人，配合財力證明流程，若還是無法核貸到7成，買
方得主張解除合約，退還價金，互不求償)
就在跑流程時確實遇到銀行核貸只有5成，且搭了配偶擔保當保證人也無法核貸到7成，
此時我已經提出所有財力證明還是不夠，6月我們買方主張希望解除合約。
這時候房仲說，我提供的配偶保證人為無效保證人，不算保證人
所以房仲說賣方主張違反合約內容，要把價金95萬全數沒收，
且重複刻意強調，保證人法律規定，一定要是加分到你能貸款到的7成才算保證人。
小妹不太懂幾個問題，想請教懂法律的人...
問題一：
保證人一定有要規定，一定要加分到七成核貸才算保證人嗎?
那這樣，這條特約但書事項是否互相矛盾？
問題二：
我已經提供保證人也提供保證人完整財力證明，
這樣也算違反約定嗎?一定要賠到95萬全數價金那麼多嗎?
問題三：
房屋仲介在販售時刻意強調貸款的輕鬆度，
也在簽約時一直強調可以貸到8成不用擔心，
但是審核中時，銀行直接跟我說中古屋最高只能到75成，不可能到8成。這樣可以提告房
仲是否違反廣告不實或者詐欺呢？
想詢問懂法律或者有在買房的人有參考和意見嗎？可以解決我的疑惑，感謝各位！