作者:
ftmd 2021-08-04 21:26:41大家好，我做了一個買房與租房的比較
買房：
總價1000萬，自備400萬，貸600萬，25年，年利率為2%，
則每年須還款305,172元。
若將買房的錢存下來，改為租房子：
房租每月16,667元，每年200,000元，
除了可以將頭期款400萬存下來，
每年還可以存105,172元，
(這是房租與房貸間的價差，305,172減200,000)
假如投資利息為5%，
則25年後可以存18,564,974元，可以拿這1800萬元去買房子。
(詳見Google試算表：https://tinyurl.com/k5p5rddx)
想請問：
1. 如果是總價1000萬元的房子，出租一個月16700元，合理嗎？
2. 這樣的計算公式有需要修改的嗎？
作者:
chrisstar (他強由他強，清風拂山崗)
2021-08-04 21:28:00為什麼以貸六成 利率2%來計算？這都很不符合現況啊
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-08-04 21:30:00貸款8成30年利率1.31%
作者:
z520314 (知足常樂 多貪則憂)
2021-08-04 21:32:00正常都是自備200、30年、1.31%
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-08-04 21:33:00其實根本不用算 利率1.31% 租金2% 貸款買就對了
作者:
z520314 (知足常樂 多貪則憂)
2021-08-04 21:33:00無寬限期，每月還款26886，每年還款322632每月出租16700，你自己每月貼一萬，30年後賺到產權且25年後照現在這通膨算1800萬可以買甚麼房子?
作者: sos20000066 (低調人生) 2021-08-04 21:35:00
25年後1800萬能買哪種房？ 投資穩贏嗎
作者: sos20000066 (低調人生) 2021-08-04 21:36:00
如果租比買划算，25年後誰要租給你，房東都不租老人
作者: LouisPrime (LouisPrime) 2021-08-04 21:40:00
未來你有家庭，有了小孩，一個月房租可能會突破3.4萬
作者:
z520314 (知足常樂 多貪則憂)
2021-08-04 21:45:00以現在來看大部分都是地段增值遠大於折舊有價值的是地點不是建築物本身
作者:
ketter (挖西林老背)
2021-08-04 21:45:00房價通膨沒算 房貸是普通人這輩子能做到最安全的槓桿了
作者:
z520314 (知足常樂 多貪則憂)
2021-08-04 21:46:00且買個舊屋兩房整體一下改三房，租金又upup
作者:
ketter (挖西林老背)
2021-08-04 21:46:00貸款還一還 再用房子貸款出來投資
作者: sos20000066 (低調人生) 2021-08-04 21:50:00
你看一下台北古蹟房有沒有折舊...
房租純消費行為 房貸還有還到本金 這樣應該不難理解吧
作者:
f860506 (Vindex )
2021-08-04 21:54:00你是對的 房地產能賺的時間已經結束了
作者: jonson (宅霸) 2021-08-04 21:54:00
引用數字沒一個對的我就不提了，比較表為什麼沒有社會宅
作者:
u4fu3 (chi)
2021-08-04 21:55:00全部數字都不合理啊....正常是貸8成 30年 1.31%！而且1000萬的房子租金也不可能才16667元...板橋800多萬的套房就可以租20000/元了...
作者:
s973311 (樹難爬)
2021-08-04 21:56:00台北一堆40年以上的老公寓越賣越貴誰在跟你算折舊
好奇 房地產能賺的時間已結束 不是應該轉往其他投資工具 怎麼還流連在房版
作者:
f860506 (Vindex )
2021-08-04 21:56:00看去年到現在就知道了 股市已經萬8了 房地產才回到12年水準 很多地方甚至沒回到高點但是房地產還是一個完美的資產配置工具
作者:
u4fu3 (chi)
2021-08-04 21:57:001.31%的利率不用軍公教啦...我一般上班族也是1.31%
作者:
f860506 (Vindex )
2021-08-04 21:57:00長期多頭、轉手容易、容易貸資金
你看的是平均吧 我買房沒賠過 如果要用股市來說 也不是人人買股都賺錢啊
作者:
f860506 (Vindex )
2021-08-04 21:58:00不過也不是說在房地產賺不到錢啦 因為買房其實是一個高槓桿的投資行為 如果真的能買低賣高獲利是很可觀的
作者: LouisPrime (LouisPrime) 2021-08-04 21:59:00
我家老透天40年前一棟150萬，現在銀行估價1600萬，給你參考
作者:
f860506 (Vindex )
2021-08-04 21:59:00但小資族把未來30年的薪水通通投到一間預售屋我是覺得沒有達到理財的效果
作者: LouisPrime (LouisPrime) 2021-08-04 22:01:00
你說房子會變老舊，但不會折舊，假如你把房地產當成車子一樣的概念去想，那就代表你真的不理解房地產
所以回到f大你說的 房地產能賺錢的時間結束了嗎 我看起來是還能穩定獲利 獲利進行中呢
作者:
f860506 (Vindex )
2021-08-04 22:01:00房地產當然可以獲利啊 但是是要是以投資角度去買才容易獲利 以自住角度真的不太有機會了
作者:
H2 (oh!my志玲)
2021-08-04 22:02:00機會成本問題而已，過去十年不考慮槓桿，金融資產>不動產>現金
其實我不建議買預售 自己也不買預售的 但買房也不是把30年的薪水投入房子 你可以透過轉貸增貸 甚至一開始辦理 透支型房貸 理財型房貸 還是可以活用資金
作者:
f860506 (Vindex )
2021-08-04 22:03:00s大 同意你 當然還是可以啦 但這是要以投資角度出發 但自住 考量的又不一樣了
作者:
Narok (Narok)
2021-08-04 22:03:00不合理 我成本350的租18000
說到自住或投資 我常聽到我自住 但也希望能賺錢 心裡住著小投資客….
作者:
H2 (oh!my志玲)
2021-08-04 22:04:00房租合理啦，年租金20萬對應1000萬房價，cap rate 2%大概是現在新北大套房的價格跟租金沒錯
我最好的一間 不到200成本 租18500…. 不過不是每間都是這樣就是了
作者:
H2 (oh!my志玲)
2021-08-04 22:05:00房子 cap rate 2%，投資5%，不考慮槓桿當然是投資好沒錯
H大 我去年12月買一間 總價是500 就能租到16000了
作者:
f860506 (Vindex )
2021-08-04 22:06:00例如16、17年市況差的時候把某些超跌的區域買起來 到19、20兩年就漲10~15%了 算上槓桿其實是50%~100%的報酬率
作者:
H2 (oh!my志玲)
2021-08-04 22:06:00不能用你們專業房東特例來看，現在新房子房租房價比就是這樣
我剛好2016 2017各撿一間斷頭 真的超爽 投報跟f大你說的差不多 這還不算租金喔
作者:
A4Avant (A4Avant)
2021-08-04 22:08:00這篇反串的太明顯了，2%不是房貸，是信貸
可是同社區也學我 以前都掛13500 現在都至少15000了即便是沒整理 超敢
作者:
gm3252 (阿綸)
2021-08-04 22:11:00要比較錢也做點功課吧，設定貸六成2利率2%是要比什麼？
作者: hcchiena (staco) 2021-08-04 22:11:00
25年後房產殘值是0嗎？不是的話算屁！
可是我2016在房版叫大家可以開始進場被嘴爆 哈哈哈哈
自住一定買就對了至少用來抗通膨,投資則要考量很多給高手玩
作者: hcchiena (staco) 2021-08-04 22:23:00
一堆連少年股神都沒資格的參賽者一天到晚嘴每年幾%獲利,前一陣子各個都是航海王...現在幾個不是咕嚕咕魯？
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2021-08-04 22:23:00我信貸都不用2%
信貸1.5就有了，2%信用是多差…千萬房通常一年要租40萬以上
作者: hcchiena (staco) 2021-08-04 22:26:00
5%很簡單?那誰出這5%?法人外資還是韭菜？
作者:
akizut (阿庭)
2021-08-04 22:31:00不考慮賣房獲利，30年後原價賣出，利息其實比房租便宜，而且想怎麼改就怎麼改
以成本1000萬房，200萬頭期，不考慮漲跌，每年成本差不多總價1.7%=17萬（利息+稅+維護）；租房一年成本35-40萬，價差抓18萬就好。你拿在手上的頭期200每年可以投資超過18，約9%就打平無漲幅的房價上面寫錯，成本應是800萬1.3%+4萬稅金維護=14.4左右，約租房差距應該為20以上。每年投資獲利10%打平購買無漲跌房
作者:
H2 (oh!my志玲)
2021-08-04 22:47:00樓上算錯，租金一年是20萬，房貸跟稅金成本是14萬差6萬，200萬頭期款一年報酬率超過3%就可以
作者:
lovemost (螃蟹)
2021-08-04 22:57:00利率也太高了吧這個比較滿有意義的，我之前曾算過我買第一個房子的時候利率用1.56%算，算我如果存錢拿去投資要有多少%的報酬率才能超過買房時省下的租金，假設房子價值不增不減20年時大概是4.7%，以我當時條件去計算的結果，結果沒想到兩年房子價值就翻倍了，但還是比我投資的報酬率低不少，但不會後悔吧，有一個自己家加上分散風險的概念
25年後 哈哈哈 有人說小孩會讀書沒用 要有生意頭腦比較實在
作者:
FMANT (OE)
2021-08-04 23:27:00亂比一通 2045年的1800萬大概只能買一碗牛肉麵
我用利率1.3左右+每年2萬維護+萬稅金估算，差不多15內。千萬房租金20不太能接受，基本上南部400萬房就能租1.5了，我用3.5-4總價估算，租金2%太低
作者:
hotrain13 (最幸é‹çš„人!!)
2021-08-04 23:37:00現在不是才1.31
作者:
howdou (æ¢å¾©çš„é“è·¯)
2021-08-04 23:46:00買房的裝潢 修繕也是一筆
作者:
gust0985 (還在努力到人生下一階段)
2021-08-04 23:50:00幹嘛算那麼成這樣，要不要買房看個人心情，看台灣房市漲成這樣就知道大部分的人還是選擇置產……
作者:
howdou (æ¢å¾©çš„é“è·¯)
2021-08-04 23:50:00我作過跟你類似的計算，30年後租房投資的錢估計比買房的價值多。我會把這當成擁有自己房子真實的成本
這網路上一堆可以參考租比買更划算建立在房子跌價30趴的情況之下...你用投報率去換算最準了 房價不漲 你投報率大概是3房價跌30趴投報率大概是1趴而且你沒考慮過房租漲價的可能性...
你的房租是費用，你的房貸是資產。資產負債表的概念看一下
付房貸得到房子 付房租啥也沒有 這個基本觀念一下 上面算那些都假的
作者:
abc1494 (黑咖啡)
2021-08-05 01:58:00台灣的房產有東京化特徵
作者:
john0302 (k k k )
2021-08-05 03:02:001.6萬 租不到1000萬的房子。 除非台北
同131F，隨便想都知道房租一定比利息+稅金+管理費還高，房租付出去還不會回來，房貸至少你還有份..
作者:
newstyle (人生不要有遺憾)
2021-08-05 05:02:00你有付房租，但房子的所有權名單不會有你的份
作者: zaza5566 2021-08-05 07:22:00
亂比一通 房貸30年基本 利率再怎麼差還是有1.6~1.7房租不會漲價? 25年都同一價格?? 房東是租了就放牛吃草?第三點 你現在總價1000萬的房子 25年後還會1000萬嗎?很明顯就不可能 誰知道你25年後1800萬能買怎樣說不定只剩一間小套房的錢就別哭房子不是車子 不存在折舊問題 台北老公寓還不是一堆人接銀行照樣鑑價放款 折舊? 銀行會比白癡到虧錢借你錢嗎
作者:
york1987 (明華~明華~!!!)
2021-08-05 08:26:00前提是地點好才不用考慮折舊
作者:
jay111101 (jayIIIIOI)
2021-08-05 09:28:00講房子不會折舊根本是外行，拿老屋去貸款實際根本沒這好貸！
作者:
aal (生態小尖兵)
2021-08-05 09:42:00你租的房是新房再說 一堆租VS買的都租30年以上老破房比新房價
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-08-05 09:46:00老房房子好不好貸, 看房子在哪
作者:
jay111101 (jayIIIIOI)
2021-08-05 09:51:00台北中正區啊！我之前有po過，結果都沒人私信我說要賣要租就一堆人問，說要貸款就沒人理，也差太多
作者:
tp7306 (蛋頭)
2021-08-05 10:03:00曾經也跟你相同的想法, 除了上面大家都提到房價跟房租漲問題之外, 房子之後可以增貸.再拿去投資
作者:
milker (小鬼)
2021-08-05 11:22:00你在算啥XD
作者: MiLu307 (想不出來) 2021-08-05 11:26:00
你錯了,版上的房子住久了會有化學反應,鋼筋會變黃金房子沒在折舊的...
作者:
ferrero (莎)
2021-08-05 11:30:001000萬放10年剩7.8百萬的價值 25年後1800萬等同於現在1000萬的房子 我以前是你這個想法 但現在手上4間房子ㄌ
作者: carolwu18 2021-08-05 11:42:00
這計算有菜味
作者: asd2014725 2021-08-05 11:50:00
你還沒有算到未來會租屋人數，跟市場供需平衡問題
很多人的觀念不如老人，房價不是漲，只是跟著通膨走現在的老人在民國70年末，應該都被股票砍過好幾刀，之後的閒錢就單一化通通拿去買房，所以現在的人都很有錢的
作者:
j3 (30歲就要來)
2021-08-05 13:26:00十年前我少算房屋會增值 好地段買就對了
作者: balance1869 (禾攸) 2021-08-05 14:23:00
以目前社會環境來說，老年人很難租的房子喔
房東本來就是盈利優先 能選的話 誰會租給老人社福應該由政府去處理
作者: eatyou (eating) 2021-08-05 20:46:00
好地段25年後會折價..............嗎XD
作者:
freekid (世界真是小)
2021-08-05 22:50:00我看到房價不是漲這句話真的無言，建議是好好作點功課，看看政府用什麼價錢賣地，哪些建商用多少溢價率買，建案怎麼疊價格，投資客怎麼操作。我不是說你要跟著操作，但認為房價單純跟著通膨走，我真不知道該說什麼了...
你根本算錯 是200萬 30年 利率1.31%用這個再算一次給我看
作者:
analyzer (我是台儀器)
2021-08-06 10:08:0025年後你想買哪？買六都現在買不到10年前的價格，給你十年多賺八百萬好了。你十年前ㄧ千買三房，十年後ㄧ千八也還是買三房。早晚都要買你還得要付十年房租最多不貸款買，但買完房你口袋也空了
作者:
DSB520 (Yankees and Sox)
2021-08-06 17:50:00相信我25年後一堆老房子讓你挑