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「4、5年前房價追到最高點時， SWAY（房市專家）唱衰房市、央行一直打房，打下去房
市打到骨折，房價打了8折，代表土地款打6折，請問要怎麼經營」。「結果一堆建商經營
7、8年做白工，利潤率3%，你們相信嗎？」鉅陞國際開發新任董事長褚學忠說。
鉅陞建築團隊4年前在房市相對低迷時成立，如今借殼入主志嘉建設，透露購地策略將更
加謹慎，褚學忠表示，4、5年前房市反轉時，房地價有所修正，建商經營個案約要4~7年
，利潤率僅3%，等於做白工。
近期房市熱絡，開工量創新高、造價攀漲，加上資金豐沛，自營商資金紛紛購地投資，同
時建商購地補足庫存，連帶推升地價上漲。
褚學忠說，台中製鞋業者，因大陸、越南發展不好，錢被趕回來買土地；而北部建商因存
貨賣完，為了明後年推案計劃，也砸錢購地，都讓土地屢創新高價。
隨著疫情詭譎變化，褚學忠難保未來3~5年房地產都能保持多頭，因此購地策略，將選擇
低基期、未來性、有把握的區域開發，期盼開創藍海。褚學忠說：「我們在江翠住宅單價
40幾萬時進場，如今5、60萬就不會再碰了，因為基期太高！」
由於主要客源為自住客，「只要自住客買不下去，就不會繼續開發」。褚學忠舉例，4年
前在桃園青埔房市最差時進場，造就熱銷佳績，「為什麼現在不去？因為現在青埔房價實
在太高，而且高到可能有壓力點了！」
褚學忠認為：「4年前房地產很差，就是因為過度炒作地價、房價，或者是稅制的不完整
，導致整個房價變相扭曲成長，到最後自住客沒辦法進入消費時，自然產生很多問題。」
褚學忠說，過去江翠案搞了3年半，稅前利潤不到20%，客戶持有房屋轉手稅前賺20%；而
青埔案稅前賺18%，結果客戶賣掉稅前賺25%。他認為，建商不像外界想像的那麼好賺，且
要負擔企業責任，養活員工，外界不該以不健康的態度，對不動產業妄下評語或標題。
《住展》雜誌研發長何世昌認為，建商推一個案子總利潤約20%出頭，5、6年後才能回收
資金，換算年化報酬率約3~4%，跟電子業的毛三道四差不了太多。而投資客炒房，民眾會
將多像矛頭指向建商，確實讓建商覺得無辜。
何世昌分析，建商面對土地攀漲，仍要購地補庫存，以維繫未來營運動能，但追高價購地
，房市一旦反轉虧損，確實讓建商在購地策略，較為兩難。
台灣土地銀行副總曾學智觀察，房地產如今價格高昂，並非都被建商賺走，土地的供給與
價格占蠻大因素；建商等同為土地加工蓋房，且要負擔售後服務、保固等責任，並非僅單
純銷售賣屋而已。（楊明峰／台北報導）
心得：
看起來當建商比仲介還難賺r