最近買了房子，下週就要交屋了
最近大雨有發現房屋有新的漏水，就想起契約書上寫著
"買賣雙方同意,本物的現況交屋,賣方之折讓價金如有已知及未知滲漏水、白蟻等情形,由
買方自行修繕,賣方不負瑕疵擔保責任"
但是賣方在不動產現況說明書有無滲漏水及最近一年有無修復漏水都勾否
那現況交屋是依照說明書的現況，還是簽約時的現況，還是交屋當下的現況交屋呢？
房仲一直提成交價是因為屋主不負瑕疵擔保，所以才幫我談到我的開價，認為成交價有包
含修繕費（但是合約只寫折價金並未註明其他原因或是金額），不是願意很積極幫我爭取
（因為幫我爭取到開價時太開心，房仲費已付）
而屋主也未在合約書上註明漏水地點或是拍照等告知（房仲說有口頭告知曾經滲水處理過
但我不是很確定，說之前簽約有錄影錄音可以調閱）那告知是口頭告知即可生效還是必須
在合約中明確註明？
那備註條款是交屋後免責條款才生效吧？
煩請各位前輩開示謝謝

驗完屋才交屋你為什麼會有問題？

不管是什麼時候的現況，已知及未知漏水你都願意自己修繕了，你可能得自己吞了才對…

已知及未知滲漏水

沒看到那個條款...你都簽名了

什麼叫契約

這肯定要自己修阿..要有契約精神拜託~~

主要是疑問現況是依照哪個時間點的現況，謝謝各位的建議

不管已知未知滲漏水 都不負責 也簽名了 何必在意哪個時間點的現況？

即使是現況交屋還是有半年漏水保固,可以請屋主修繕 這沒問題

我的理解是如果現況是以簽約當下未漏水，而交屋時漏水要恢復至合約當下未漏水狀況才交屋，交屋後條款才生效（以恢復至簽約當下現況才交屋），但這條款很模糊所以上來請益

你的理解只是依照對你有利的方式去解釋又不是合約，合約簽約日已知的部分無漏水，簽約完了還沒點交下大雨漏水是簽約時的未知漏水，你簽了已知未知漏水，要叫誰救？誰可以在簽約當日把已知的部分寫成知道簽約後點交前會颱風下大雨？

現況當然是點交時的屋況, 不會是簽約時, 不然點交要幹嘛還沒交屋就發現漏水, 當然是賣方要負責

白紙黑字你想賴皮？

問題他的合約條文就是「沒有包」修繕啊

大家是不是都沒在看內文，他成交價比較低所以壓現況交屋不包修繕，為什麼賣方要為簽約後發生的問題負責任？

不用包啊, 交屋時沒有漏水問題就好交屋的交 就是交屋日 又不是寫現況簽約不然交屋是甚麼？交屋前就被抓到的瑕疵 就是賣方問題交屋後 倒是有得吵 有判例支持即使簽了現況交屋 還是有一定時間的保固責任而且成屋買賣定型化契約不得登載事項裡面就明訂不得排除

我參考大部分的案例現況交屋牴觸民法355，所以好像大部分都可以要求屋主，我想說在最後交屋前掙扎確認看看

賣方的瑕疵擔保責任不過你住進去 裝潢 就有得吵你這個還沒交屋 沒甚麼好吵的 叫他弄到沒問題再說

所以免責條款是恢復到簽約時，然後交屋給我後才我負責之後修繕嗎？

其實免責條款根本就違反成屋買賣契約不得登載事項規定

民法的規定不是無敵免責條款，雙方可另定之，最高法院有給判例。免責條款是有效的。但你還沒交屋可要求屋主修繕

目前的判例應該都是因為責任爭議, 而不是認定可以免責契約不可能可以違背法律, 更不要說成屋買賣契約不得登載事項明訂不得排除賣方瑕疵擔保責任

是雙方可以另定條款限縮或擴張責任，法律不禁止

現在的判例都只是在爭 在有裝潢跟居住事實情況下 過了多久或發生甚麼事情 有可能是因為買方居住期間才發生瑕疵或漏水現在一般就是半年到五年內免責條款一開始就是沒用的 從來都不是在爭免責條款

https://i.imgur.com/ZT2qf6S.jpg法院判例，偶爾會有較真的人打到最後面這案子一直上訴打到最高法院= =

所以在不動產買賣合約的備註欄寫上免責可以算是特約嗎？還是特約要另外正式立約一份

你要看是交屋前還是交屋後生效

定型化契約不適用在這裡（磋商契約），這種上法院有免責的有沒有免責的都有，新聞都google得到，但是要自己衡量律師費划不划算，另外單獨寫或寫在合約備註，只要是雙方合意知悉的都是有效。

感謝，但是還是不太確定該怎麼做，還是跟屋主談看看漏水的狀況好了

說真的就算他負責了，那打個針你能接受嗎？打針也能稱過半年，但這是你想要的方法？裝潢好 一兩年後又漏水，我看協商看看是否一人一半 根本解決問題，他死採那條條例 你也簽名了，我看自己認比較實在，打官司也不見得划算

了解，算是第一次買房買經驗，以後不會隨便聽信房仲跟代書了，談好價錢在那邊一直聊天很難認真詢問合約各細項，到時候再要求代書實價登錄要備註原價然後折價金至成交價

你買預售就好啦

除非是手寫補上，或是雙方談好打字印出來，不然你用仲介合約，就是定型化契約啊這一條，房仲契約都會有，就是吃定會去打官司的沒幾個