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作者：李同榮
依據內政部公布，2020年我國出生與死亡人口正式出現死亡交叉，也就是死亡人數正式超
過出生人數，人口「自然增加」出現了負值，少子化已經成為房市最可怕的灰犀牛，也一
直是學者專家們一致看壞房市的焦點。
然而近年來少子化的死亡交叉已經形成，但為何影響不了房市？房價為何仍然節節上升？
房市趨勢專家李同榮提出精確的三項答案：（一）「少子化」，影響是長期（二）「勞動
人口下降」，影響是中期（三）經濟基本面推升「兩代不同堂丶家庭戶數增長」，影響是
短期。因此，他認為目前房市雖然有COVID-19與房地合一稅2.0兩隻黑天鵝，但在市場資
金充沛丶利率偏低與經濟強勁增長的「三角龍獸」支撑下，兩代不同堂趨勢將持續發酵，
未來三年內，房價仍然會在上升趨勢線上維持價量俱揚的局面，而少子化真正影響房價的
關鍵，將會在四年後勞動力人口較明顯下降後逐漸發酵。
李同榮分析，2020全年出生嬰兒合計16萬5,249人，是史上出生人數最少的一年，全年結
婚對數為12萬1,702對，僅略高於2009年金融海嘯時的11萬7,099對，今年在疫情影響下，
結婚對數恐將再創新低。台灣從十年前開始，不婚不生的少子化趨勢已逐漸明顯，而從主
計處人口統計中，八年前人口數下降幅度開始明顯逐年增加，往後推20年，也就是8年後
，不但人口會急速減少，加上勞動力人口急速下降，長期勢必會影響房地產市場，十年後
的房市應該沒有大漲的機率。
李同榮進一步分析，根據勞動部2020年七月的人口統計，我國勞動力人數（15-64歲）為1
194萬人，非勞動力人口則為828萬人，2020年工業與服務業之就業人口仍在增加，人口老
化速度會在未來幾年加速從16%增長至20%，2025年後將會持續更加速增長，除非大量引進
移工或工業生產邁向自動化，否則勢必影響勞動生產力，一旦島內勞動人口大量減少，相
對若收入沒大幅增加，三丶四年後勞動人口的侍親育幼能力就會大幅縮減，相對就會影響
購屋能力，加上技術循環也面臨轉折點，房市很可能在2024年間產生反轉向下的趨勢。
李同榮指出，從內政部統計資料顯示，從2004年以來家庭戶數增加幅度達24.43%，而人口
增加幅度僅有3.84%，每戶的人數也由3.16人降至2.64，顯示每人空間需求不斷增大，同
時也代表近二十年來由三代不同堂轉向近五年來兩代不同堂趨勢，演變成「家戶增多丶單
位人口減少」的現象。數據顯示這17年來家庭戶數從7,179,943戶增加到8,933,814戶，足
足增加達175萬戶。過去有些學者專家一直非常困惑一個問題：台灣人口出生率一直在減
少，房子卻蓋那麼多，到底賣給誰？以上家庭戶數增加的數據，應該可以得出正確的答案
，換句話說，近期每年增加新建成屋，若控制在10萬戶以內，都屬於剛性需求市場，應該
不會影響到空置率。
綜上所述，李同榮認為短期三年內在資金充沛丶利率偏低與經濟強勁增長的三大支柱支撑
下，兩代不同堂趨勢將持續發酵，房價仍然會在上升趨勢線上維持價量俱揚的局面。而中
期影響房市的不利因素將會是勞動人口快速下滑，長期影響房市的不利因素就是少子化問
題，當然，這些問題也可經由生產自動化丶投資移民政策丶丶等等策略化解，而房價走勢
最終仍然取決於市場供需面（包括開工量與使照核發量對比）丶經濟基本面（包括資金丶
利率丶稅率丶GDP）景氣技術循環面（包括初升丶主升丶末升段走勢）等三大面向。
心得：
2024房市反轉向下？