各位事業有成，手握房地產的溫拿大家好
想請教一下，小弟自有於員林重劃區土地小小一塊
前幾年就想要自地自建
去年已經著手規劃
無奈營建成本飆漲，從6萬/坪飆升
今年因為公所通知要鑒界
才跟鄰居聊到，他已經蓋到12萬/坪的營建成本
著實嚇到
而且工班又難找
只好暫時按下
以現在的時機來看
自地自建好像也不便宜
但附近鄰居給建商蓋的販厝
開價真的高
地坪15-16坪蓋三層建坪約45-50坪的透天
都開1680萬以上
土地好像也一直漲
這樣自地自建的成本該不會一直漲上去吧......
會不會原物料有下來的時候
我還要等等看嗎？
謝謝各位大德

你要等牛肉麵陽春麵降價那時候再蓋嗎？少子化還要繼續缺工，現在工地都常見到外勞了

容易漲不好降你如果沒經驗12萬/坪 應該蓋不出來

我是第一次蓋，看了很多書說，12萬還蓋不出？！

每坪的價格的確每年都是上漲的，工錢不會下跌，但是如果原料自購會有時間點的差別，目前原物料算高點，但原物料每年局勢不一樣有漲有跌，如果蓋工廠，自購H型鋼，一廠鋼材的錢是高點買進常價買進或低價買進可差到幾百或千萬

私心希望聽到原物料惠降，可以等等的答案^_^

自地自建噎！！羨慕推,好好弄一下會超屌

不然蓋房子就遙遙無期。建融好像看土地來給五成？人生一個夢想，蓋自己喜歡的透天厝

自地自建你發大包一坪15萬人家還不一定理你，不然就是建材很陽春

營建成本也漲的太誇張了，越慢蓋房子越小….

也在思考自蓋退休宅+民宿經營

你自己蓋成本會比建商蓋再高一點，建商拿貨跟請工人價格會比你好，不過你多出來的成本會低於建商成屋的利潤，另外中間過程你要付出時間精力討論巡看，一般透天建商抓12萬品質ok了，拉到15萬就再高檔一些

空空：建材成本上漲都是建商漲價的騙術啦

謝謝，的確，鄰居12萬/坪其實用料已經是好的了去年是估10萬/坪所以 家人說，蓋房子到後來都要追加預算家徒四壁的成本就12萬/坪。如果衛浴設備講究那的確一直追加預算我還想要蓋一部電梯，抓120萬預算透天沒電梯，對長輩不方便。

你去查2008-2021鋼筋價格趨勢，它就在一個範圍裡面，有漲有跌，不過你是不是可以等到跌的時候再蓋要考慮，另外你找的包商是否願意接受你自己買料也要先詢問，自建比較重要的還是找到好的營建，不然只是價格便宜，水電管線水泥養護亂做，你不是專業，蓋好後問題一堆會更麻煩

謝謝robbin大的資訊。

電梯120應該是有電梯跟沒電梯的成屋差價，自己蓋可以再問問還會有空間

自己蓋真的會比較便宜嗎

大家都是辛苦人，別客氣

如果改兩層平房，類似民宿那種，價格會便宜些嗎@@？

最近透天加裝電梯 四停550kg電梯本身65加上鋼構20多大概一百

台灣房價只漲不跌

最近才跟幾個在地有信譽的營造廠談過，新竹地區一坪15萬，在依建材、施工動線另外加價，因為現在工人不好找，原物料一直漲，工程報價都是一層一層報價，蓋好一層，下一層再報價，以前簽約工期都是2年半，現在要3年半或是4年。原本也想買一塊地來自建，目前可能改看中古屋，如果沒有急著住，建議可以再等等看順便多存點錢，因為自建很燒錢。

假如預算一千大概要抓到一千五才能退場

最近原物料因為疫情跟中國能源雙控屬於近期高點，去年年中則是近年最低檔，如果很在意要自購原料可能要注意相關資訊

自己蓋是因為我已經有土地了

原物料下來的時候 基本工資也要漲了重點在怎麼蓋吧

所以不是要去買土地來蓋

基本上直到台積電廠蓋完之前應該都一直高高的....然後台積電又一直圈地....

因為通膨，真苦惱哎，大家都很辛苦

除非你自己點工點料找人搞不然壓不下來#1X3dqm4u (home-sale)這個你去信問看看他最近抓的成本

謝謝 ，溫馨

員林房價最近跟著台中漲了不少……..

找工少和做法不同的 然後再利用裝潢修改剩下就是 自己假日找人做加減省

除了營建成本，還有其他費用…傢俱、裝潢不算，光建築師的費用土地45坪蓋5層半報價單上面是150萬，這是2019年的報價，另外還有外管費用，例如瓦斯管、自來水管，施工埋管，後面重舖柏油路都是不小的費用

基本上 阿 能蓋的方式很多 不要侷限

台資回台蓋廠這一波終究會過去，應該再兩三年就會好很多了不可能長時間都維持這麼多建廠需求這兩三年的剛需真的很倒楣

你案子這麼小 要找到人 很難 非常難

自己蓋不會比較便宜,但是可以照自己的想法蓋

你這個案子 統包賺不多 又要花時間 除非你自己來建商蓋房子 量大 成本可以壓總結你想要這三年蓋好 自己做功課來弄吧

好像聽到的建議就是先放著，太小了，搶不贏建商尤其現在房價狂飆，我們這種小地主要蓋房子，很難

主要是會做自建案的營造廠規模都不大,這波缺工的影響下,很多小營造廠連找工班來做都快找不到了

其實我預估一年就可以蓋好。如果是在正常的狀況下看來要再等個一兩年看能不能開工了不然建築事務所都談過了我朋友是鷹架廠，最近工人真的難請又貴

怎可能一年蓋好...除非你自己監工統包

辛苦萬分因為我的地只有40坪，蓋三層建坪60坪

之前蓋到能請出使用執照大概一年差不多啦,現在就很難了

鄰居也是一年蓋好。不會太難

自己施工啊

我自己的自地自建是2019年簽約開工的,運氣好遇到不錯的營造

自已蓋成本一定比較高

記得2019疫情前，自建好五大管線只剩下瓦斯管還沒來鋪設，致電瓦斯公司只得到沒有廠商得標這個答案，最後等了半年才鋪設完成，地點新竹市區，五大管線沒有好使照根本沒辦法下來，而且這是疫情前，所以一年基本上不可能

恭喜，趕在疫情前蓋好這場瘟疫，真的把很多計畫打混亂

發給小間營造的做風險就是萬一物料工資漲價他不見得願意吞差價，做到一半的工程大部分也不太願意接手，怕施工品質不能掌握後續很多問題

不會搶不贏啦，加價就行，現在搶蓋就是得多價錢才搞的定，但是不是剛需沒必要啊

所以只能延後開工了

如果還沒跑建照的話就先暫緩看狀況吧

還沒申請建照，不過建照好像也可延期開工

建照取得後6個月內要報開工,可展期一次,期限為3個月

我爸待建築業超過30年了，他說現在工地已經出現年齡斷層，都是外勞，本地年輕人幾乎沒有，所以你要自建，應該要花更多

請問大大每坪計價是指地坪還是建坪

是指建坪的建築成本

找小黑比較便宜 會做的比較差嗎 我懷疑？

建坪50坪 1680萬?寫錯了吧還是這是蓋好後轉賣的價錢?

自地自建會越花越多，我的經驗是比原本預算多三成，所以你要蓋建議要多抓。

一坪12萬算便宜了 還嚇到那個應該是地坪

販厝，地坪15坪建坪50開價1680萬我自建60坪建築成本抓720萬土地行情目前好像26萬/坪

喔喔 看懂了 地坪那麼小哦

你地只有50坪以內的話 每坪抓18差不多

對呀，小地，所以才有這些煩惱建築成本一坪18萬也太誇張了吧

這樣單層空間不好規劃而且會被樓梯或電梯吃掉空間有些要地大一些才好攤提成本有些工

建議賣掉 買大樓....現在自建太貴 你的土地又不夠大尤其是現在工人...好的工班很難找 員林太多建築在蓋

地也太小

而且不知道他的自建有沒有先算完容積遮蔽了...員林重劃區現在大概就是員林大道那邊

原物料真的不知道啥時才會跌...拜登要做大基建 又需要一堆原物料 有大量需求感覺價格就不容易跌

現在因為原物料、營造成本上漲，連政府公共工程蓋到

土地賣掉去買大樓啦 現在這種行情會自建就是蓋超級豪宅

地至少40坪才有自建的價值吧

起厝按半料不是亂講的 五年前我家自己蓋 一坪七萬蓋80坪 結果弄一弄快破千了這要加那要加 你頭都洗了不加也不行

漲很多 真心不騙

一坪幾十萬起跳的事情

之前有聽認識的工地主任說除非找的營造商附近有建案，跟著他們一起蓋、一起叫料，不然自己蓋是真的不划算非常貴

地坪15-16坪有辦法蓋3層樓建坪45-50坪的透天？偷隔壁的地嗎？

我的土地40坪 每層蓋20坪 蓋三樓 總共60坪地坪15坪 是附近建商的販厝商品房 連棟那種因為是商品房(俗稱販厝) 整排的 每間地坪真的只有15坪左右一整排可能就300坪 蓋20間 所以一間地坪約15坪 應該沒算錯我表達的可能不清楚 造成誤會

我覺得15坪應該是乘以建敝率後，實際有蓋房子的部分，基地至少該有21坪以上15坪土地乘以建敝率（比較多是6成），這樣房子應該是一層9坪？法規也有最小建築基地的樣子

樓上 說的是對的 15坪是我目測 應該要加上公共區域的路因為還會留前面停車 後面廚房(其實後來都違建加蓋)反正現在都是這樣 先按照圖蓋好 拿到使用執照後再二次施工

家裡2年前完工的建坪80（地坪60幾），含電梯，蓋2樓半，成本貌似超過1千，後來問我媽媽她都叫我不要再問了，蓋到後來真的會一直爆預算

台語有一句話 叫做甚麼 反正意思就是要加預算.....二樓半就有電梯喔 我是三樓半 才會考慮電梯地坪60多 可以有滿大的院子了 很棒

給你參考...我有親戚自己蓋磚瓦然後牆中埋H鋼往下插建照 使照 細節我沒去問...

我也有類似的煩惱,目前只能等了

台語應該是 蓋房子的預算要多抓一半才是總成本 近期也剛鑑界完. 苦惱

等三年才正常目前跡象是這樣 最怕蓋到一半 又卡住然後又卡錢在那邊動彈不得才慘前幾個月我還跟人開玩笑 沒想到裝潢還會保值勒 變貴哈哈

自地自建本來就要有相當預算。蓋太爛不如去買大樓地坪60幾，建坪才80真的算蠻客氣了，可能也看各地容積率以前8~10萬可以蓋得不錯。12算很好。現在10幾是地板價...慘能蓋電梯一定要蓋阿。地坪應該還算夠。高齡化除了方便而且之後保值增值性強。當然前提是地點不要太差啦...

所以 現在一坪賣1x萬的新房是佛心價嗎

那個都是在成本沒飆漲前蓋的吧.....不是佛不佛問題

年初買了一塊150坪丙建，跟幾間營造聊完以後徹底放棄自建，直接買成屋住了 A_A

聽到某大建商說要估快19萬/坪 有沒有這麼誇張

你的包比得上建商長期穩定工案嗎？你如果是工班你選建商做還是一間小透天做，單價沒比較高的話一般都選建商小建商跑照接近一年，你能耗這麼久嗎

你不是老手沒人脈、沒市場經驗，自己蓋1棟就是最高成本我自己搞好幾棟房子，我拿的衛浴和磁磚都有門路降低成本不要天真了，獨棟自己蓋就是最高單價，好處是可以學經驗

地太小拜託不要搞了

地坪15、16坪的透天也太小 沒空地比嗎？

印象中員林184重劃區容積率180%，不過鄉下很多都自行二工…本版文章 #1T9_59_w

地坪15坪單價高很正常話說 樓上150坪丙建的 要不要考慮蓋日式鋼構屋啊 很適合

一般營造算一坪多少是用滴水坪在算吧,你一層樓20坪蓋三樓,這樣滴水坪是80坪.

如果是建商 一般是算建坪報價吧 滴水坪報價已經多了10~15%以上 不過以上是聽人家說的 自己沒蓋過不知道

正常建商報價不會用一坪多少來報,都是拿到圖面匯入電腦看所有牆面地板有多少面積最後去給出營造總價.除以一個坪數跟你說一坪多少其實也是大家問多了,營造算個數字給你看而已讓你先有個底知道目前行情大概多少,但實際還是以圖面為主

用料不同，單價很難一概而論，反正重點就是有現金，不然就是另外有不動產可以貸。

地坪15-16坪要怎麼住，好奇透天30p以上才舒服

我幾年前自地自建，每坪造價(這只是概略的數字)跟你的接近，最後結算金額比預算多3%，初期規劃很重要，按半料是因為看到什麼就想要想升級

如果只鋼筋+水泥的毛胚屋應該預算不會亂飛。都是加一堆高檔比如二丁掛換木地板木紋磚/窗戶也有高級超貴的

正常的報價都是圖丟進去跑，計算面積出來，看用什麼材料，前面有人聽到鋼筋貴多少，實際上鋼筋佔總造價蠻低的，泥作的價錢才驚人

雖然人工和鋼筋水泥目前是比以前貴很多，但仍可估的出

舉例如果使用大理石比磁磚貴個5-10倍，木紋磚便宜一點貴個2 倍就好

前面指的販厝15坪，其實應是巷弄的地沒算進(當建敝率分母)

窗戶看別人廣告用YKK就想換，去展示間看了Toto全自動馬桶就想換(這些例子比較極端啦)那就真的按半料了

若土地真僅15坪。建敝率60%，一層約4m x7.5m約一間套房。

販厝15坪共同或獨立持分都有可能；自己蓋是蠻有趣的，前提要有空去看去抓問題，不然我是不太建議

gold大可以分享一下經驗最出乎意料的問題是什麼嗎?比如自來瓦斯花三五十萬牽到家門口有必要嗎?

結構問題要把關好，施工圖說要會看https://i.imgur.com/j0K1osb.jpg

這個柱子共14根鋼筋。如果柱距6m x 8m, 鋼筋數建議增加嗎?

上面這圖算是基礎能力，其他配筋、錨定、樑柱接頭要看，放樣、綁筋是不是有錯，我初期太相信包商，結果包商出包，後來我就狂釘狂抽查，後期品質好很多

建築師的重點監造不會幫忙看這些施工過程嗎?

瓦斯拉管要看烹調習慣，所以這又會牽涉到廚具配置，然後要使用什麼家電、使用功率、電線線徑、多少獨立迴路、多少安培的breaker或ELCB，順利的話是這樣，前提是要看過好幾家廚具商，自己要先規劃好廚房配置如果相信建築師會看，你還真看得起他們，某次包商出包，我叫建築師也來看問看看有沒有改善方式，不會欸，重點監造我認為是重點拍照

五大管線由建築師給電機技師處理無法cover上述要求嗎?

這種我還沒看過有建築師看配筋圖去確認現場對不對https://i.imgur.com/aXKtwil.jpg建築師會委託下包電機技師等等去處理管線前面提的柱距多少要不要多鋼筋，其實這都有套圖的，現在的設計樑柱其實都夠，過度設計灌漿時就很痛苦了

所以gold大經驗是儘可能的親自監造，隨時修正

有空就要去看，不然一灌漿下去什麼都看不見了(要看懂喔)

各項施工的檢驗準則依網路上校驗這樣嗎?

依建築圖說，上下限參考工程施工綱要不過看這麼多要想好自己要的是什麼，我的話事結構和防水，抓重點就好

多謝gold大 分享重要資訊

完成後的室內裝修很累很有趣，這又會講太多了，所以還是回歸到建築師畫圖時，業主要提出初步構想，才不會裝修又大變動

感謝gold大大分享