朋友介紹要我投資一個案子
前段私校的學生收租套房屋齡28年(1層隔很多間，整棟收租32間)
地點在學校周邊走路3分鐘+滿租
目前了解的狀況是
總價4200萬收租230萬一年(一個月實收19萬)
自備款約1000萬
跟銀行貸3200萬40年利率估1.5%(一個月還9萬)
等於每個月可以賺10萬的被動收入
每年收入120萬之後還可以在錢滾錢其他投資~實際約7年就可以拿回本金
我思考了一下好像沒有什麼BUG~
朋友說很多炒房團都是這樣玩~這是真的嗎?
是不是我朋友要害我家破人亡?那麼好康的事情幹嘛跟我說?
貸款有詢問過~可以貸8成~貸款方面沒問題
這類套房要有時間和力氣管理，少子化對於私校的影響還是大一點，另外如果是灰色地帶的隔套，得考慮到萬一出事怎麼辦……
作者: fbiciamib123 (Lin) 2021-10-23 08:31:00
你不要 給我買好嗎
幾個方向供您思考：1.實收19萬怎麼得來的？出租主力是學生的話，通常6～8月是退租期，建議先別抓滿租的實收。再來是否自己管理？若託人管理要多扣10%的管理費。2.屋況如何？28年已經面臨一波房子的衰敗期，到時需要整修是否會影響投報？ 3.若真是好物件屋主的賣屋理由？
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2021-10-23 08:37:00私校 滿租？
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2021-10-23 08:38:00不多 租到一個喜憨給你在裡面室內BBQ你最後一句就成真了
作者:
chrisstar (他強由他強，清風拂山崗)
2021-10-23 08:43:00誰負責管理庶務呢？成本列入了嗎？那麼多租客包準煩死人
作者: kyova 2021-10-23 08:43:00
不清楚貸款成數和年數是不是真的能開滿... 隔套...
作者: kyova 2021-10-23 08:44:00
哪間私校直接說會不會比較好討論哪...地段跟少子化的衝擊才好評估阿。賣家真正的理由又是啥...好康的事情跟你說看是要合資還是賺介紹費吧...這金額也不小謹慎些是對的。感覺計算過度樂觀。
你怎不花一點小錢，向專業人士諮詢。記得以親友名義詢問。
最好是那麼好貸啦 如果確定一定能貸到我一定貸款全開啊
作者:
chen338 (9453)
2021-10-23 08:51:00好賺的話幹嘛要轉手這是重點
作者: ownwei (wei) 2021-10-23 08:53:00
運營太累不如套現
作者:
tswen (T-swen)
2021-10-23 08:55:00少子化 私校說倒就倒
作者:
demolish (我的宅~是深度宅)
2021-10-23 08:58:00你自己都說了 那麼好康幹嘛跟你說
作者: kyova 2021-10-23 09:01:00
增值性不怎樣的話那我看玩股票似乎好一些...
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-10-23 09:04:00雙北以外的私校，這報酬率不算高至於說有沒有bug ，就能不能滿租的問題再來就是40間差不多一般人業與管理能力的繼續，出發你引進自動化管理工具，不然40間你可能要專制，或是請管理員還有你貸款用40年算想太美，學生套房銀行貸款意願比一定物件低很多一定物件一直大錯，一般物件
作者:
IS0987 (FQ)
2021-10-23 09:12:00….
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-10-23 09:13:00靠北，手機打字錯誤一堆管理能力極限，除非引進自動化設備
作者: zard1983 (zard) 2021-10-23 09:18:00
這種套房自備要2000...1000沒銀行貸款給你的
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-10-23 09:21:00是，地點不好東西最少要準備四成
作者:
sbob (hmm)
2021-10-23 09:24:00房東為什麼要賣？好賺為什麼不繼續賺
作者:
kming327 (johan)
2021-10-23 09:25:00很多私校情況相反
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-10-23 09:26:00非雙北私校有6%再做
作者:
qqq0103 (fqdf)
2021-10-23 09:26:00你最好不要像城中城那樣，一火災你會陪好幾億
出生人數越來越少，房子越蓋越多，人家不會挑新的住？
作者:
ISNAKEI (上班好同事，下班不認識)
2021-10-23 09:31:00是真的 新的自己先收 舊了再賣給別人超好賺零風險
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-10-23 09:32:00新的房子隔學生套房成本起碼兩三倍，是要租多少？別講外行話市場有沒有新屋做套房？有，但租金起碼多個50%，甚至一倍
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2021-10-23 09:34:00新屋當然是自己爽住先阿怎麼甘願先租給人？ 這麽大愛
作者:
kagaya (~~)
2021-10-23 09:35:00這種我不敢 不熟容易出包
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-10-23 09:35:00市場區隔就不同層級的學生租客
作者:
kagaya (~~)
2021-10-23 09:37:00第一私校是否滿租問題 第二是否違建被檢舉問題 第三貸款問題 第四投報不夠好又需要勞力管理
作者: kyova 2021-10-23 09:37:00
房子哪來的越蓋越多...那也要有土地，營造成本也一直墊高耶學生時期就近然後堪住便宜最重要...尤其要跟宿舍競爭的...
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2021-10-23 09:39:00成本1000 年回收120這樣投報不優喔？XD還真的長見識 （筆記）
作者:
kagaya (~~)
2021-10-23 09:42:00格套，自備應該沒有那麼少。
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-10-23 09:43:00學生套房代客條件差，貸七成五40年過於理想貸款條件差
作者:
kagaya (~~)
2021-10-23 09:45:00雖然他是說貸八成沒問題啦。我是很懷疑會不會有問題 銀行一卡你不就很麻煩
作者:
b777787 (冬瓜)
2021-10-23 09:46:00不要買這種。你投資其他快快轉手比較輕鬆
作者: kyova 2021-10-23 09:48:00
投報率要看流動性跟風險阿...你乍看好像還不錯，但這個金額你要變現、保值還是有點難講吧...滿租或出意外那又另一方面跟存股比可能較優，但跟特定etf或自己會炒股的就相對沒那麼有吸引力，看自己能力和配置偏好吧...
作者:
pavaro (^^)
2021-10-23 10:04:00看你po文就知道你玩不起來啦
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-10-23 10:06:00格好的大概率是貸不到你講的條件 能的話利率要看一下然後要抓修繕 空租期主力學生的都是半年一年簽的但是你寒暑假沒抓到下一隻 你這間空半年機率就很高跟一般件不太一樣 你還要放優會讓住戶去學校幫你找客人
作者:
pilott (pilott)
2021-10-23 10:08:00厲害 這麼好賺 趕快貸款歐印
作者:
nctufish (暫 別 校 園)
2021-10-23 10:11:00房東絕對不是被動收入，要想怎麼主動提供更好的服務
作者:
Vere (肥爾)
2021-10-23 10:19:00人家爽收租28年，現在cashout提早把未來40年的租金回收你只是個接盤俠
作者: kyova 2021-10-23 10:20:00
未來幾年是私校淘汰期。念大學大概最高有8成，出生人口最低15~20萬人，要看順序排下來會不會掛掉阿...應該會倒3 4成
作者:
Lilyzoea6 (Lilyzoea6)
2021-10-23 10:27:00學校附近易被檢舉 水電維修税不低 炒房這麼好賺大老闆都炒房就好了
作者:
lbehide (歲月兩三事)
2021-10-23 10:28:00水電費、網路第四台、清潔費，這些費用很驚人的，再扣除房貸跟修繕，通常最後平均每月只剩一兩萬
作者:
Lilyzoea6 (Lilyzoea6)
2021-10-23 10:28:00前老闆家族蓋不少棟大樓 投資客幾乎都是老工程師、醫生等白領退休 加減賺而已這社會拿現金買豪宅的 幾乎都是開工廠、科技業 毛三到四騙肖欸
作者:
gglong (豆油)
2021-10-23 10:29:00套房不是被動收入
作者:
knight313 (DutyCycle)
2021-10-23 10:32:00私校太爛還是會倒的
作者:
zhi5566 (協志 5566 最棒)
2021-10-23 10:38:00你少算管理 學生是不想租裡面僅次於老人 學生套房沒什增值空間 這要考慮進去 不是自住 只看投報管理不是收錢招租而已 馬桶爆管 喝酒鬧事 你都要管
作者:
Csir (張胖胖)
2021-10-23 10:42:00炒房沒聽過賠錢的
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-10-23 10:42:00如果是新莊 因為輔大工業城和輔大醫院 就可以做
作者:
pavaro (^^)
2021-10-23 10:51:00原來是個幻想仔 看他文字就知道沒什麼歷練
作者:
john0302 (k k k )
2021-10-23 11:09:00收租套房 政府抓這麼嚴 哪間銀行肯貸款40年 跟我說一下。能貸25年就很厲害了然後 這種物件 銀行頂多貸年6-7成。當政府都白癡嗎
作者:
specman (阿皮回家啦!!)
2021-10-23 11:14:00現在很多私校旁房東急著趁這波入袋為安 台灣私校排名這幾年也有大變化 剛好親戚小孩今年填志願才發現跟自己當年差很多
作者:
chilian (我還不夠勇敢)
2021-10-23 11:16:00你貸40年，但十年後學校還在嗎？XDD
學生套房很煩的 遇到巨嬰你多就痛苦了有沒有出過社會還是有差而且學生很愛嗆法律喔
32間4200??根本垃圾吧28年的早就回本~~在高檔賣出~~絕對薛海
作者:
ken0827 (kevin)
2021-10-23 11:50:00隔的滿滿套房。自備款要4成以上，以後不好脫手，還要考慮出事了怎辦
作者: WenliYang (羊蹄嘟) 2021-10-23 12:26:00
私校 租學生 放棄
作者:
az0102 (az)
2021-10-23 12:34:00...好賺都沒人要賺喔你朋友自己會先抓起來賺才是
作者:
prichman (prichman)
2021-10-23 12:38:00這個貸款成數跟 年限 不是菜雞能有的...
作者: janyk 2021-10-23 12:48:00
不如買官股銀行、倒了台灣就倒、不用管理、沒折舊問題。
作者: zetaj 2021-10-23 13:10:00
學生越來越上少，能保證滿租？而且你都沒算到維修跟整理的錢，以及租客混雜發生問題要解決的隱形成本32間若有情侶經常吵架或是有人經常製造噪音，常要處理其他租客的投訴你就吃不消了
作者: chenblue (RD Engineer) 2021-10-23 13:37:00
因為現金流的背後是風險，遇到一個有問題的房客就G了，而且管理32間其實很累耶。房地產主要是贏在高槓桿，其實本身能負擔高現金流的人，不會喜歡這樣的產品。
作者:
show282 (豪)
2021-10-23 14:06:00如果在雙北，會有被敲掉風險喔
作者: Detonate (豬可殺不可滷) 2021-10-23 14:25:00
要賺5%我會買兆豐金就好 還沒有房客雞雞叫的問題
作者: happyman2015 (小霸王) 2021-10-23 14:29:00
麻煩的要死 不如買O直接有人幫你管理 每月收租金
作者:
jay111101 (jayIIIIOI)
2021-10-23 15:47:00出租房能貸到40年感覺就很唬爛
作者:
sismiku (Simiku)
2021-10-23 15:48:00不熟的東西不要碰
作者:
iwilltry (tryit)
2021-10-23 15:49:00老話一句拉，好賺為甚麼要讓你賺
作者:
freekid (世界真是小)
2021-10-23 16:23:00這種東西很難玩 1.少子化風險 2.管理成本 3.高頭期4.轉手不易 坦白說同樣的成本去選其他物件可能更好
作者: k798976869 (kk) 2021-10-23 16:24:00
以前是不錯 不過現在都少子化沒學生了啦
作者: ktlin (ktlin) 2021-10-23 17:46:00
這要專職了 管這麼多間
作者:
ppnow (no ways)
2021-10-23 18:36:00兩個月前我朋友告訴我買航運賺錢好簡單
作者:
lovemost (螃蟹)
2021-10-23 19:33:00租金投報率5.5%是有可能的，但實際維護費還要另外算7.7年拿回本金那投報率要超高，實際上遠沒這麼快這種隔套要貸8成很難，通常都5成6成而已28年的房子也不太可能有40年貸款，就算本身條件好頂多30
作者:
R3hab (小師哥)
2021-10-23 19:36:00作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2021-10-23 21:58:00私校喔...你八成是去接炸彈的
作者:
maypcc (The K)
2021-10-24 12:52:00隔套租客素質...不小心燒一次你就賠不完...
作者:
roy0710 (綽號暱稱)
2021-10-24 17:42:00有閒錢買下去就對了 大概11年前我們家買了第一個學套物件18間9%多，明年整個物件都收回來了 別管大家的閒言閒語，因為大部分的人都沒買過。管理學生也沒想像中的困難，大部分正常的學生都很乖，最糟糕的就是在房間打電動太大聲這樣 而且不太會欠租一次都繳6個月。只是租金就拉不高要靠量來衝投報 如果能貸到8成你收個5年自備款就都回來了，後面也沒什麼好怕的。如果這間真的能貸到8成您又剛好不要可以介紹給我看看謝謝
作者:
moxx (moxx)
2021-10-24 19:13:00昨天學生房客打電話跟我說房間有蟑螂請我過去處理 給你參考
作者:
Arnol (還是太淺了)
2021-10-25 11:04:00算大家都會算啊 玩玩看才知道坑在哪
作者: pig9524 (威爾森) 2021-10-25 14:10:00
先查學校有沒有蓋了新宿舍 不然你就是接盤忘記去年還前年看到龍華科大附近公寓頂樓含頂加8間房間賣不到900萬 那時候想說這投報率不錯 後來才知道學校蓋新宿舍 準備啟用費用也都出來 所以有些房東就趕緊脫手