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內文：
自由廣場》危老都更重建的難題與解方
2021/11/21 05:30
◎ 胡偉良
近期為了要推動危老都更重建，內政部放寬了「耐震認定」，明定都更範圍內，若經評估
建築物耐震能力未達現行規範的三分之一時，視為耐震能力不足，而核給原建築容積1.3
倍獎勵，讓中高層大樓的原屋主，有機會在重建後換回較大的室內坪數（最高可達一坪換
一坪）。
和四、五層公寓相比，七樓以上的中高層建築改建難度更高，甚至幾近不可能，以位於巷
弄的七層華廈為例，其現有的容積率即已高達420%（7*60%）之多，遠遠超過都更獎勵的
容積上限337%（225%*1.5）；若再以大馬路旁的大樓為例，台北市的商業區適用的最大容
積率大多在630％以下，而十二層大樓其現有容積率為960%（12*80%)，大過都更獎勵上限
945%（630%*1.5) ，更遠遠超過新北市商業區都更獎勵上限660%（440％＊1.5）。因此若
依現行法規規定，這些中高層大樓不僅住戶得自費改建，而且改建後分回面積會大幅縮水
，再加上大樓量體較大住戶較多整合更難，其改建難度不言可喻。
最新版的都更條例規定，屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者
，容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積，而六層樓以上的高風險建築物，則以
原建築容積1.2倍計算容積；但從實務觀點來看，只有極少數的現有結構物能夠符合前開
耐震能力不足而有明顯危害公共安全之條件，而若依1.2倍的容積計算，那麼七樓的華廈
改建後（十五層以下），要能換回原有的室內面積的話，房價可能要到125萬／坪以上，
十二層的大樓（改建後十五層）以上，房價更需達到150萬／坪以上，這對絕大多數的老
屋來講都是不切實際的狀況。
因此，筆者主張「危老改建的基礎容積率應予提高到與現況相同」，而獎勵部分則維持現
行法令規定（1.5倍的法定容積）。亦即在確保原容積（室內坪）分回前提下，容積獎勵
多出來的部分用來挹注興建所需費用，再詳言之，即改建之後的容積修正為：「現有危老
建物的原容積＋獎勵容積」，這才是解決當前改建困難的可行方案。
（作者為營建管理博士、法學博士）
心得：
總算有業界人士提出正確的方向，原容積+獎勵法定容積
原容積:一坪換一坪(容積坪)
獎勵容積:讓建商有誘因進行整合與拆除改建
以北市最多的住3為例,容積率固定225%,用法定容積*1.x,
就會導致樓層多的建物,因為攤下來土地變少,而無法回饋足夠室內面積
但若是原容+法容*0.x
則不管你當年買的是平房,2樓公寓,5樓公寓,7樓華夏,在原容回饋下可解決
獎勵容積則依法定容積*0.x計算,也可避免爛給容積的疑慮(堵象牙塔清高學者們的嘴)
如此讓5樓以上公寓華廈才可能有等到更新的一天