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房市鐵律大崩壞/量先價行失靈，相信的人捶心肝
2021/12/08 06:00
經濟日報 記者游智文／台北報導
國內房市有不少鐵律，如量先價行、蛋黃區先漲後跌、供需法則等。這些鐵律過去都很準
，不只一般民眾買屋、賣屋奉為圭皋，建商購地推案也都遵循這些法則。不過，近十餘年
房市劇烈多空起伏，遊戲規則明顯改變，許多鐵律紛紛失靈。本系列將逐一介紹失靈的四
大鐵律。
以量先價行為例，量先價行是指，交易量是價格先行指標，交易量放大，代表市場買氣旺
，房價會上漲；相反的，交易量若減少，代表買氣下滑，房價就會下跌。這在過去是硬道
理，不僅房市，股市也如此。
相信量先價行先賣房 捶心肝收場
然而，近年國內房市走勢卻經常相反。比如2011年，當年6月1日奢侈稅上路前後，房市急
凍，各地交易量較去年同期大多減少二成以上，2011全年買賣移轉36萬棟，也較前一年的
40萬棟，減少約一成。
但觀察房價，2010年Q4信義全國房價指數為206，2011年Q4已到226，房價沒跌，反而上漲
約一成。
2012年交易持續下滑至32萬棟，買氣又少了一成，但是信義房價指數持續上升到248，又
漲了一成。那兩年，六都房價都是一路走升，桃園飆漲逾4成，新北漲了21%，台北房價基
期高，但也漲了13%。
交易量是很多投資客進出場重要依據，當年很多人都因為看到奢侈稅上路，交易量狂跌，
急忙拋售房子，但幾乎都是捶心肝收場。
一位黃姓退休族就是如此。他在2010年底，投資台北市大安區一間房子，總價約2500萬元
，奢侈稅上路前，他發現交易量急縮，趕快委託房仲上網出售，要價2700萬，想說少賺一
點，順利脫手就好。
沒想到當時房市一片肅殺，落下的刀子沒人敢接，一直到奢侈稅上路，都還賣不掉。
由於奢侈稅上路後，交易量還在下滑，市場有人預估房價跌一成，有人估二成，甚至三成
。他擔心愈晚賣賠愈多，牙根一咬，決定原價轉手，順利在當年7月以2500萬出售。雖說
原價出售，但因得繳15%奢侈稅，實際上仍賠了300多萬元。
嘔人的是，那波交易量大減，房價幾乎沒跌，相隔一季，更開始緩慢上漲，本來想說先跑
先贏，結果卻是先跑先輸。
交易量下滑，但房價不跌反漲，2014年初也曾出現，那時受政府頻出招打房影響，房市買
氣也是急凍，但房價仍持續上揚。去年新冠肺炎疫情爆發後，國內房市兩度因疫情升溫，
交易量明顯下滑，房價也都不跌反漲。
過去兩年，同樣有不少人相信「量先價行」法則，在交易量重滑時，低價賣出手上資產，
但看到現在漲成這樣，也都嘆息搖頭。
打房豬隊友出招 鐵律破功
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，量先價行，從交易量來判斷房價走勢，基本上沒錯
，但在國內，由於房市相當淺碟，稍微風吹草動，交易量就會出現劇烈變化，然因房地產
變現速度慢，房價往往無法及時反應交易量。
另外，如果因為經濟面不佳，或是供需基本面因素，交易量明顯下滑，據此推測房價走跌
，應該是準的，但如果是政策因素，近年有些政策，看似打房，希望讓房價下修，但結果
往往適得其反。
像奢侈稅和房地合一稅，住展雜誌研發長何世昌就認為，都是「打房豬隊友」。
以奢侈稅來說，奢侈稅規定房子持有二年內交易，課徵總價10%至15%重稅。政府以為重稅
伺候，沒人敢炒房，房價會因此下挫，但市場並非如此反應。由於剛性需求仍在，投資客
卻HOLD住不賣，市場嚴重缺貨，房價在壓抑一段時間後，反而急漲。
今年7月上路的房地合一稅2.0也一樣。房市正在復甦軌道，需求正旺，新版房地合一稅把
重稅閉鎖期從2年拉長到5年，投資客收手不賣，結果造成市場大缺貨。更嚴重的是，建案
因為沒有投資客競爭，紛紛放膽漲價，結果預售房市出現近年最嚴重的漲價潮。
房市鐵律大崩壞系列專題，12日8日上架《為什麼蛋黃區神話破功？》敬請期待！
專家之眼／量先價行 還是能半參考
房市「量先價行」法則近年雖頻頻失靈，但專家認為， 主要是交易量下滑時不準。當交
易量回升時，經驗顯示，房價仍然很快就會跟著交易量上揚，至今仍未破功，購屋人仍可
作為進場依據。
至於交易量走跌時，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，其實也可使用，但得看情況。
如果是大環境景氣不好，金融風暴、經濟成長率低落或負成長，失業率上升，造成買氣不
振，那麼當交易量下滑時，仍可推測房價將走跌修正，即早脫手可以確保獲利，如果是買
在高點的人，也可以減少虧損。
如果政策或外力因素，就得另外觀察供需情況。交易量減少，若只是因為政策因素，讓想
賣的人不想賣、不能賣，造成供給量減少，但是民眾購屋需求或信心並未下降，那麼交易
量減少，反而應視為價格可能上揚。
此外，如果因外力因素無法進行交易，如疫情封城，造成交易量下滑，由於需求仍在，等
到交易恢復正常，遞延買盤出籠，也會激勵房價上揚。
房市「量先價行」法則近年雖頻頻失靈，但專家認為， 主要是交易量下滑時不準。當交
易量回升時，經驗顯示，房價仍然很快就會跟著交易量上揚，至今仍未破功，購屋人仍可
作為進場依據。
心得：
以前都是先有量才漲價
結果現在成交量減少，卻還是漲價
交易量減少 漲！
交易量增加 更漲！
反正房市火車頭就是只會漲漲漲！