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日前看到手機裡二則新聞訊息，FED（聯準會，The Federal Reserve System，聯邦準備
理事會 ）官員紛喊三月升息，及美上月PPI（生產者物價指數，Producer Price Index）
年增9.7%。那一瞬間心裡踴現不少想法，因為從110年第二季時，我個人就一直跟周圍的
朋友說，美國絕對會提早升息，且不會只是升個意思意思，絕對會讓你我都很有感的。因
為那時FED主席鮑爾一直強調通膨只是暫時性的，美國會在2023年後才有升息的計畫，所
以我當時的看法沒有幾個人認同。
【美國升息結束資金派對】
但以最近FED一直放出來的消息而言，相信大家也都知道了，升息只會來的又快又猛，且
還伴隨著縮表（資產負債表的縮減），因為以最近美國的CPI及PPI來看，美國的通膨感覺
就快要失控了，FED再不出手，一旦通膨真的扎根定錨，對經濟的殺傷力絕對更大，寬鬆
貨幣政策也會徹底走入死胡同，喪失其救市之意義。因此，我個人斷定資金派對確定已走
到末波了，未來的房市又會面臨什麼問題呢？以下就說說我個人的看法。
首先先來談談為何會通膨，很簡單的二個原因，一個就是大量QE（量化寬鬆，
Quantitative Easing）造成流通貨幣太多（錢貶值了），另一原因就是需求大於供給，
那為啥需求會大於供給呢？因為疫情造成的缺工缺料，和塞港造成運輸成本的高漲，及廠
商恐慌性的拉貨效應。但這是供給面下降所造成的，而不是真正的景氣熱而來帶動需求面
的全面上升，這背後又代表什麼意義呢？回到第一段，這就是FED原本的想法，當疫情過
後供給面上升了，而需求面一樣的情況下，通膨自然就降了，只是想不到這疫情拖這麼久
，而QE真的太多了，全世界很多國家都因此受到相當的影響衝擊（當然美國也不太會去理
會其他國國家），但現實是美國自己通膨也臨失控，美國的痛苦指數一直往上升，也反應
在拜登的民調上，很多媒體說拜登可能只有一屆任期而已，下次選不上了，所以FED不快
速出手控制是不行了。
【台灣消費者放棄消費，房價短期也跌不了】
回到台灣的房市話題，我去年曾寫過一篇文章聊通膨下的房價，那時說買房抗通膨是對的
，但那主要是在通膨的前期，如果到了後期真的通膨太嚴重漲太多了，怎麼辦呢？繼續追
嗎？如果有在關心成交量的朋友一定很明顯感受到，從110年11月起，新簽約的成交量慢
慢縮了，買方追價意願也變弱了，這代表的就是消費者對高漲下的無聲抗議……也就是放
棄消費。但房價跌了嗎？相信短線下是不太可能的。但如果躺平放棄的消費者變多，接下
來將會產生嚴重的化學反應了，舉大陸目前的房市為例，跟大家來分享。
【中國房價下跌的原因和情況】
相信現在全世界主要國家房價在跌的應該只有中國大陸吧！從恆大危機演變成一連串的開
發商連績爆炸，導致很多大陸地方政府連限跌令都搞出來了，甚至不顧國內其他物價的高
漲，還逆勢降息，這只有一個原因，因為一旦房市泡沫化成真，接著就是嚴重的金融危機
了，畢竟房貸佔銀行的放款比那麼的高，所以只能降息來維穩了，但大陸房市穩了嗎？個
人相信還是會一路緩跌，溫水煮青蛙吧。
在前幾年大家都說大陸的房價不可能跌，只會越漲越高，那麼為啥突然房價就跌了呢？原
因還是二個，一個是躺平的人變多了，漲讓他漲，買不起就不去想不去買了，另一個原因
就是投資客也縮手了。原本眾多建商一路拱價，創造題材，投資客也配合建商，大量購買
造成熱銷情境，接著投資客再不斷轉手給自主客，價格一路墊上去，皆大歡喜。但想不到
來了一個新冠疫情及中美貿易對抗造成廠商外移，加速了泡沫的破滅，讓一直走鋼索高槓
桿的建商資金斷鍊了，為了自救，只能降價出售，一路降降降只為回收資金，建商跑的都
比投資客快。當這現象造成金融上的可能危機後，大陸中央也不得不出手了。
【國內基本面穩定的同時也面臨困境】
而以台灣目前而言，說實在穩定多了，因為台灣的大型建商在這十幾年房市大好的情況下
，賺的滿手現金，都快可以跟小型銀行互別苗頭了，且因為曾經歷過亞洲金融風暴及921
地震的經驗，建商也較不會亂投資亂撤幣了，所以大型建商本身的體質都還滿穩健的，筋
骨勇。另外因為中美對抗，台商大舉回台，及廠商擴廠投資等等的因素下，國內的基本面
是很穩定的。但穩定是穩定，不代表房市就會一帆風順，不會遇到問題及困境。
而目前有什麼困境呢？最大的困境相信就是人工及原物料的高漲，也包括土地取得價格越
來越高，但這也是建商目前一直拱價的題材，說房價不可能跌只會一直漲，因為原物料一
直漲，其實這沒有錯，但最終還是要回歸到供需，當消費者躺平不消費了，那怎辦呢？這
次的升息結束QE，所造成的化學效應，應該也會在台灣慢慢發酵，只是我個人判斷，因為
目前台灣基本面很穩健，這化學效應也會較溫和且緩慢。大陸是因為廠商外移，造成國內
的基本面偏弱，房市才會明顯下修（個人判斷還會持續下修）。
【房價不續漲情況下建商的策略】
目前因應房市的高漲，央行及內政部皆有提出相應的打房措施，央行針對放款成數及利率
面來處理，而內政部就提出房地合一2.0及禁預售屋換約等。說句實在話，接下來的中小
型建商會非常辛苦且危險，因為口袋深度較不足。他們買土地貴，貸款成數低，而接下來
要面對升息造成的資金成本上升，且營造成本一直上升（近期還聽說有小型營造商跑路）
，如果到時銷售速度慢及房價沒有持續漲上去，試想，如果您是建商老闆，您心裡會不會
很緊張，睡不著、吃不下？所以建商只能一路拱價行銷，一直想辦法創造熱銷話題，為的
只是希望消費者買單，接受高價，現在成本高漲的情況下，中小型建商的利潤真的不高了
，一旦房價沒續漲，面對的將會是可能虧損的命運。所以對這些建商來說，接盤俠就非常
重要了。
但您要當接盤俠嗎？千萬別忽視美國升息及縮表的效應。這波台灣的房市不是全面上漲，
漲的只有中低總價的住宅及土地，豪宅及商用市場是幾乎沒有漲的，甚至還下跌，賠售的
大有人在，連隱形首富鞋王張聰淵賣仁愛帝寶還賠了4800萬元，這其中代表的意義是，這
波是中產階級帶動的房價上升，高資產階級的人是反而較保守的，如果是健康的房市，照
理說是要全面都漲，尤其豪宅及商用要帶動漲才對，怎會反向只漲中低總價的住宅呢。難
道又要被當韭菜割了？
【貸款買房應該考慮的事項】
現在貸款利率低，加上很多人買房都用寬限期，每個月的還款壓力輕，但未來寬限期到期
，若還加上一路升息的話，如果每月資金本就吃緊的情況下，那就要承受更大的壓力，不
小心可能還得被迫賣房斷尾求生。跟去年股市一樣，很多開外掛的少年股神當航海王，用
融資、開大槓桿玩當沖，但後來很多都沈船了，還因為違約交割而留下信用瘕疵。為啥我
會這樣說呢？因為前陣子也看到太多少年房神，一直開桿槓買預售屋投資，真心佩服年輕
人敢衝敢拚的勇氣，但也只能在此祝福他們一路平安。
買房子置產是可以，但千萬要衡量本身的還款能力，及是否好出租及出租的投資報酬率，
而不是一味求追價差，購入後就馬上要賣要賺錢，因為在面對未來的升息情況下，資金派
對已結束，當失去了上漲的動能時（熱錢及便宜資金），此時有穩定的出租收益率將會是
您能持續賺到下波價差的本錢，否則就跟很多股市散戶一樣被割韭菜罷了，被賠售、被法
拍。股市是領先市場反應，房市是落後市場反應，在此提醒，若未來美股及台股持續回檔
，那麼接下來房市就會有所反應了，現在就好好享受未波的資金派對動能吧，訊號如果出
現，千萬別捨不得下車，能賺到最後一波的都是天選之人啊。
【估計下半年較有風浪】
最後做個結論，台灣房市今年（111年）應該是是平平穩穩，上漲空間有限，但也不至於
明顯下跌，到了下半年會較有風浪出現，投資客就保守些別硬拚，自住客無論何時都可以
買，只是要衡量好自己的還款能力，掌握好333法則（「生活開銷」、「儲蓄」、「 投資
」），多做功課查實價登錄，及運用銀行的貸款估價，盡量買市區別買郊區。潮水退了就
知道誰沒有穿褲子，QE結束加上升息就是照妖鏡，妖魔將現出原形、無所遁逃。
心得：
投資客現在整天都被政策恐嚇
不知道操作方向偏向減持物件
還是變成現金購買無貸款呢？