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疫情吹起的旅遊寒冬還不見盡頭，興富發總裁鄭欽天跨足飯店業腳步卻沒停歇，集團首家
飯店「台南安平雅樂軒」已在今年農曆年前試營運，未來三年還要在北中南拓點。推案腳
步也同樣沒停，今年集中火力押寶中南部，市場嗅覺敏銳的鄭欽天，這次看中了哪些商機
？
40多年前，少年鄭欽天坐在爸爸摩托車上，看著台南台61線兩旁的鹽分地帶潮起潮落，或
許不曾想過，多年後自己成為叱吒房市的建設集團總裁，會回到故鄉，在曾文溪對岸的安
南、安平買下大片土地，蓋起超過30層樓的住宅大樓。
興富發總裁鄭欽天專科畢業後，從高雄代銷起家，後來從事營造北上發跡，如今不僅回到
家鄉台南推案，更首度跨足飯店業，在安平港邊引進台南第一家萬豪集團品牌旅宿「台南
安平雅樂軒酒店」。
眼光精準的他，近年帶領興富發全台買地，早有「獵地王」稱號加冕，搖身一變又成為飯
店大亨。
全球新冠疫情雖已延燒兩年，國境未開，高消費的國際旅客回流遙遙無期，但鄭欽天不曾
想過放棄飯店事業，還要在三年內開出四家新飯店。
投進150億，大手筆揮軍飯店業
除了今年初開幕的台南雅樂軒，興富發還要在溫泉與海景相伴的新北金山，以及高雄美術
館綠地第一排引進凱悅酒店，鄭欽天個人持有七期內緊臨「百貨店王」新光三越的地段，
預計也將與凱悅旗下安達仕品牌合作。
攤開鄭欽天從北到南的飯店藍圖，連同土地和興建成本，粗估總投資金額至少150億起跳
。之所以逆勢而行，其實是指揮官鄭欽天一聲喝令，興富發要從營建開發商，朝資產管理
公司轉型的一大步。
儘管業界估計，去年國內飯店業與疫情前比較，總營收仍相差超過3成，顯示飯店業景氣
還未回暖，但在鄭欽天眼中，現在正是開飯店的好時機。
「做旅館要抓一個趨勢，現在要去算5年後、10年後，現在球慢慢做回來（台灣）了，」
鄭欽天一語道破大手筆背後的構想，就是看好台灣未來發展。
他觀察，台灣的所得、經濟成長和設廠條件都在提升，吸引企業和人力回流，住宿和餐飲
服務供應也要跟著薪資上揚而進化，「趨勢在變，我們正走在一個拐點上。」
趕上產業回流的天時，興富發身為開發商自有地利，最重要的還有人和來搭配。
鄭欽天長子鄭鈞方4年半前進入興富發，擁有美國林恩大學飯店管理學位，在飯店籌備階
段常「代父出征」，負責和國際連鎖飯店溝通合約條件。
還沒滿30歲的鄭鈞方首度接受媒體專訪，在父親面前表現雖然略顯青澀，但說起自家飯店
規劃、財務和市場情況侃侃而談，盡數瞭若指掌。
鄭鈞方指出，像是台南雅樂軒興建成本將近7億，預計花12年回收營建成本；飯店今年農
曆年前才開幕，「開業第一個月就已經獲利，起跑表現優於台南其他同級飯店」他透露。
台南安平雅樂軒總經理王膺傑也補充，儘管國際旅客無法入境，但台灣的國內旅遊因此蓬
勃發展，尤其年輕族群喜歡到台南度假和深度旅遊，台南雅樂軒目前有5成以上旅客都是
25到40歲的年輕人結伴或小家庭出遊，開幕迄今住房率維持在將近6成。
飯店像是「副產品」
鄭欽天對台灣旅遊發展自有一套大開大闔的想法，但他的飯店經營思維卻相當務實，強調
要由國際品牌專業經營，看待飯店也不脫地產開發本業。
「這是資產管理的想法。我可以做辦公室收租，我也可以去做酒店經營，」鄭欽天強調，
飯店就像是興富發房產開發的「副產品」，他看好這項副產品的未來發展，加上房租波動
小於房價起伏，可以讓公司營運更加穩健，不隨著房產市況而快速起落，「我們不可能一
輩子都在買地、蓋住宅、賣房子。」
此外，興富發善於低點承接資產，看中土地本身的增值性，讓飯店還沒開幕就已立於不敗
之地。
以金山為例，鄭欽天認為金山土地每坪16到17萬，和宜蘭礁溪土地單價動輒超過80萬相比
，光是土地價差就高達60萬；以交通可及性和觀光資源豐富度來看，兩地條件相當，甚至
金山在交通上更勝容易塞車的雪隧，顯然，鄭欽天看好金山未來發展有望比肩礁溪。
在台南安平一帶，可眺望安平運河及鹽水溪的海景豪宅則是如雨後春筍般建起，去年中以
總價8888萬突破台南豪宅歷史新高價的「尚暘天聚」，與台南雅樂軒車程不到5分鐘，顯
示周遭消費潛力高，地價同樣有增值空間。
除了在台南和金山的飯店走市郊旅遊路線，鄭欽天看中在台中、高雄熱鬧市區開出飯店，
則是瞄準商務需求。
鄭鈞方說明，家族在台中持有的飯店規劃1到6樓有餐飲、宴會廳、會議室，7到11樓將作
為商辦出租，再往上才是客房區。
由於地處七期重劃區，除了百貨店王在旁，周遭還有多棟商辦大樓，飯店可以同時吸納蓬
勃的消費和商務需求，作為飯店營收支柱，穩定貢獻租金收益。
他也分析，高雄過去雖然是台灣都會區飯店房價最低的區域，但近期萬豪、洲際、日航等
國際品牌紛紛進駐，顯示高雄隨著產業回流而前景看好，已能逐漸擺脫低房價陰影。
看見趨勢，押寶中南部
興富發近兩年頻頻在台中、台南和高雄獵地，對應到飯店事業佈局，同樣以中南部為重心
，顯見鄭欽天看好南台灣發展，認定中南部具備大勢崛起的姿態。
「任何一個城市發展，你會看到很多變動，一定會有些東西是先反應的。以人口趨勢看起
來，2000年產業外移時，有很多年輕人畢業就往台北擠；但這三五年，因為這裡（雙北）
飽和了，加上產業移動回來，帶動很多流動人口往中南部走，」鄭欽天觀察，中南部可以
提供大片土地，設廠成本遠低於北部，隨著產業發展重心南移，能進一步帶起消費，連旅
館生意也變得火燙。
過去兩年，興富發光是在台中七期周遭就砸下近200億，取得約6880坪土地，其中最大手
筆是以83.76億，取得雨衣大廠達新在台中大遠百旁將近2600坪的角地。
此外，興富發近兩年在高雄投入約28億，取得1285坪土地；鄭欽天個人在2019年底以15.1
億買下高雄華王大飯店，這座位處昔日商圈精華地段的飯店位置，拆除後將蓋成上千戶的
大型社區「港灣1號院」，於今年329檔期正式推出，總銷達到140億。
對鄭欽天來說，興富發過去幾年拜地產景氣大好，經營實力已經不可同日而語，土地不再
僅是推案用的原料，而是要當作資產來持有，加以活化兼養地，將成為興富發未來的一大
營運重點。
他不諱言，興富發未來的資產配置主力會放在中南部蛋黃區，以及因台北人口外溢受惠的
桃園，除了看見當地房市消費端需求升高，從道路建設、人口趨勢等發展條件，都能推斷
這些地區的資產增值性、報酬率都比台北都會區更好。
鄭欽天點名看好桃園有都市外溢、產業和人口移入等優勢，興富發子公司碧江企業在今年
2月，以20.4億取得桃園大興西路及國際路口的上千坪角地。他分析，「桃園那條六十米
（大興西路）就像中港路交流道（台中交流道），從觀音工業區過來、從機場過來、台北
過去都很方便。長期來看，那裡是未來桃園的中心區。」
營建市值王的下一步
興富發過去5年推案量將近2200億，僅次於寶佳，去年EPS更達到6.45元，創下六年新高，
讓興富發即使持續擴大資本額，股價仍能穩定維持在40元以上，穩居上市櫃營建類股市值
王寶座。
鄭欽天今年初面對媒體，豪氣喊出要讓興富發現在約600億的市值，十年內成長到2500億
。
想要兌現支票，市值的成長力道必須仰賴獲利的實現；鄭欽天的規劃是建立雙軌並進的營
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