作者:
culukawa (來件漂亮比基尼)
2022-04-14 17:18:54HI 各位地產專家大家好
本人住的台北市（文山區）老公寓「危老重建」正在進行中，住戶很有共識，現在是90%同意，
剩10%要全體同意才同意（應該是不難）
與建商間是「委建」，地主出地、出自建資金，蓋好後依各戶土地坪數分回
樓層就依原屋的權利變換價值，扣除所選新屋的估值。以下列出關鍵字：
1.原四樓「住四」老公寓，危老重建獎勵最大是1.3，臨雙向22米馬路
2.基地坪數為270坪，預計蓋上12樓，下3層的大樓，住四，預估的總銷坪/土地坪是6.72
3.成屋至少市價80萬銷售
那現在卡在兩個問題
由於資金是地主出，請問現在一坪台北市建築成本「包含」所有費用是多少？
我網路查很多資料，都說一坪21-23萬就可以蓋中等以上了，告知建商，
建商說蓋B1-B3成本是樓上的2-3倍，況且現在原物料更貴，我說那全部打死所有
建坪一坪含地上及地下平均一坪最高25萬（實支實付原則），建商猶豫中
我不要求頂級建材，就一般品質之上即可
請問台北市一坪建築成本行情是多少？我該如何來說服商？謝謝
補充：建商說他們是沒有賺建築營造的費用了，由自家營造子公司來接本案，兼顧品質
且能監督造價，利潤就是每戶管理費300萬元，這樣其實建商還是很賺吧？24戶＊300
=7200萬（含稅）
作者:
culukawa (來件漂亮比基尼)
2022-04-14 17:23:00請問K大，那應該開多少？
我覺得沒人會接XD我哪裡知道 現在是舉國搶工你等幾年後再蓋不行嗎？（至少等台積電最近蓋廠的地點結束）
作者:
yrt3168 (小士)
2022-04-14 17:26:00作者: smiles0113 (風起的日子) 2022-04-14 17:28:00
最近 水泥/鋼筋/工資 漲幅較大 缺工嚴重 怎麽算都不會便宜
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2022-04-14 17:28:00剩10%喬不好搞個十年也很常見
作者:
culukawa (來件漂亮比基尼)
2022-04-14 17:29:00就建商先發通知開會函給住戶，然後會後有加入一個共同群
作者: brianberry (最後一擊) 2022-04-14 17:30:00
最近鋼價一直往上噴，營建廠硬接的話很大機會要賠錢
作者:
culukawa (來件漂亮比基尼)
2022-04-14 17:30:00組，樓上拉樓下，對門互相通知，24戶其實很容易全部湊齊
作者: smiles0113 (風起的日子) 2022-04-14 17:30:00
怕建商賺太多 我一律推薦自己拿錢出來蓋 吃米才會知道米價
作者:
culukawa (來件漂亮比基尼)
2022-04-14 17:35:00S大，是住戶自己出錢蓋，但不知道一坪建房成本該多少？
作者:
tswen (T-swen)
2022-04-14 17:37:00危老要一百趴才能過。九十還早
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-04-14 17:37:00正興隆路？不錯喔 我之前都不知道文山區有住四
作者:
culukawa (來件漂亮比基尼)
2022-04-14 17:38:00A大行家
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2022-04-14 17:40:00要都更前鄰居都說好，要出錢最後是那我不要了，就算你談每坪25萬有建商接，每戶40坪+車位10坪要出資1250萬你覺得還有90%同意嗎，更何況25還沒建商要接
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-04-14 17:41:00270坪算可以，但是地下停車場動線不知道好不好設計 可能要先畫圖評估 如果一整排長型可能不好做車道
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-04-14 17:41:0025現在算行情價，但現在蓋，完工也是兩三年後，到時候價格怎樣也很難講建商會猶豫很正常
你自己報規格 等級材料 然後看他們多少可以細節畫圖也要錢 重點是細節要先出來
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-04-14 17:42:00有初步共識了 找建商一起整合後排 條件可能會更好？
作者: angra0218 (matt) 2022-04-14 17:44:00
我們基地134坪，無建商走全案管理，收營造費用10%
因為誰知道你的中間偏上是什麼XD幹 甚麼鄰居都說好，我還遇過沒幾人說好，然後建商說大部分人都說好的情況
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2022-04-14 17:51:00300萬還外加？建商利潤估15%？這樣建造費用有含水份吧
作者:
culukawa (來件漂亮比基尼)
2022-04-14 17:53:00我就不清楚一坪到底該多少，如果管理費外加，那1P25以下應該是很合理的。
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2022-04-14 17:58:00你文章說覺得建商每戶300萬利潤高，可是每戶有80坪建坪算利潤才15%的話很低耶，假設建造成本沒灌水的話，所以建商應該還是會從成本報價賺一手以免住戶覺得建商賺很大觀感差
作者:
kevin5 (妳到底在哪阿)
2022-04-14 17:59:00用25萬接根本風險太高，到時候蓋不下去更慘
作者: angra0218 (matt) 2022-04-14 18:04:00
我們是估快2800萬，分86坪左右，北市大同區
作者:
ytwu (願 天佑全球)
2022-04-14 18:23:00我聽營造廠說這3週的鋼鐵漲幅就一坪多一萬了，採委建的方式其實風險很大有些銀行有在做專案管理+貸款，由銀行幫忙找營造廠，做專案管理，完工後銀行賣掉一部分清償貸款，剩下來的歸地主
作者: kevin979 2022-04-14 18:33:00
最簡單的方式就是去查政府標案招標書內容都會寫價格因為政府標案幾乎都是採最低標所以那價格就是超級地板價
作者: angra0218 (matt) 2022-04-14 18:37:00
如果委建是共識，建議你可以找建經公司走全案管理，但他們整合不會太積極
作者:
culukawa (來件漂亮比基尼)
2022-04-14 18:43:00謝謝，「政府標案」是個好方法
作者:
sonybug (())
2022-04-14 18:55:00自己要住，建議避開缺工期，因為施工品質堪慮，除非營造廠有自己固定的班底，及搭配的廠商。
作者: angra0218 (matt) 2022-04-14 18:56:00
另外營建成本我們是估一坪20乘以總樓地板面積加陽台
作者:
derji (God Bless Mario)
2022-04-14 19:41:00我們公司專蓋100坪上下土地 營建成本抓32/坪給你參考
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2022-04-14 19:46:00最新福民社宅一期總標10.15億建131戶兩房10~18坪含廚具衛浴系統衣櫃，突然覺得每坪40萬含土地的房實在便宜
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-04-14 19:55:00一戶超小二房光營建就花800萬喔
作者:
Refauth (山丘上的長號手)
2022-04-14 19:56:00怪了？為什麼我老闆天天告訴我台灣工人到處都是隨便都有?
作者: angra0218 (matt) 2022-04-14 20:17:00
如果建商只賺每戶300，營造成本不是只能預估，以實際發包為準嗎？這樣為什麼要雙方喊來喊去
作者:
hfli (我想當一隻小鳥)
2022-04-14 20:30:00蓋好轉賣可賺3000萬以上，住戶應該都會同意吧？
目前興隆社宅兩年半前發包單純工程造價約在12萬/坪，不包含設計監造、土地成本，這是最低價（營造單位施工品質很差、進度又超慢）
作者: kyova 2022-04-14 20:50:00
全部居民報名當營造工人，自己的房子自己蓋XDDD主要是不知道幾年內會飆多少，不然我覺得25其實有點高估如果真的浮動太大到時候會爛尾。300萬感覺不小心就被每坪單價吃掉了。社宅&兩年多前...恩，這肯定爛的阿...
作者: angra0218 (matt) 2022-04-14 21:01:00
不要急著簽約，可以多找幾家來評估，我們經歷四個建商（合建）/建經（自建）直到第五家這個月初才成功全體簽約
作者: sam21sam21 (sam21sam21) 2022-04-14 21:33:00
直接找潤弘吧，蓋完一坪搞不好可以賣90
作者: eddie0729 (....) 2022-04-14 22:55:00
7200萬蓋3年 一年才賺你2400萬 建商願意蓋就不錯了
作者:
jerrry (jerry)
2022-04-14 23:51:0025萬是直接營造成本（目前底價） 其他的建築設計費、政府規費、銀行利息、獎勵值認證費顧問費、建經信託費用都要另計，以上大約4萬多
作者:
jackred (我在台北天氣晴)
2022-04-15 01:19:00這個價錢有包含打掉舊的吧
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-04-15 08:29:00可以拿舊房子抵押貸款啊
作者: angra0218 (matt) 2022-04-15 08:32:00
先土融蓋好轉房貸
看起來一戶也要出幾百萬後續還要搬家 租屋 …兩年前12萬 營造現在會打官司跟政府要錢 營造是不會吞這筆錢