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胡偉良／看透這3關鍵 就算政府頻打房也應該買房 2022/05/03 11:33
https://news.ebc.net.tw/news/house/315405
內文：
文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長 胡偉良
2022年還應該買房嗎？如果2022年不買房，5年後房子會更買不起嗎？
要回答上述問題其實並不難，關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的3大核心因素：
房市庫存、供求關係和營建成本。
首先，先看當前的房市庫存。根據業者統計資料顯示，去年7月以後，全台待售住宅從
31.2萬棟，在短短半年大減近6萬棟，降至25.4萬棟，減幅逾18%，市場供應大減，造成屋
主姿態升高，紛紛開高價出售。
▼筆者認為根據統計，目前房市庫存大減。
再以新建餘屋量觀察，2012年以來雖新建餘屋量逐年攀升，從2.4餘萬戶快速遞增，到
2016年的7.3萬戶之後即呈現穩定，2019年第四季雖續增至7.8萬戶，但從2020年第2季起
餘屋量又開始遞減，目前已經少於5萬戶，若再扣除一些需求較少的大坪數房屋後，符合
當前市場需求的中小坪數格局的房子，並沒有多少的餘屋存量。
再從房市交易量來看，2021台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟，全年的買賣移轉棟數接近35
萬棟，雙雙寫下8年新高，並超越2014年前波房市起跌點，與前一年（2020）相比也成長
了6%之多。
▼去年六都全年房市交易量寫下8年新高。（圖/胡偉良提供)
https://reurl.cc/NApL2e
基本上，房市交易量從2016年墜入谷底（24.5萬棟）後，逐年回升。去年（2021）房市轉
熱，主要是房市從衰退（熊市）走向復甦（牛市），再加上通膨下的買房抗通膨心理所致
。所以從需求上來看，需求量的增加是可觀的，在新屋「需求大於供給」的情況下，也逐
漸的消化了之前的庫存新屋。
再深入分析人口和家戶數的變動情形，可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減，比較顯著
的轉折年份應該是從2000年開始，若考量到現今購房主力的平均年齡40歲（主力購房年齡
層35~45其次為30~35和45~50兩個年齡層），那麼少子化的影響最快也要到2030年才會開
始出現，2040年才會有比較明顯的影響。
▼台灣出生人口數逐年遞減。（圖/胡偉良提供、翻攝Money DJ理財網)
https://reurl.cc/OApLQ3
但再考量近年來家戶數的增加狀況（原因包括：單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數
增加），近10年來增近90萬戶（每年約9萬戶），每年增幅達1.13%，也超過少子化下的最
大人口減幅（0.7%），亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。從這些數據來看，我們似乎
看不到未來5年房產需求減少的可能。
▼即使人口減幅明顯，筆者仍認為看不到未來5年房產需求減少的可能。
https://reurl.cc/1Z27AV
再從供給上來看，從我國建照的申情請形顯示，從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開
工13萬4315宅，都是近10年新高。再從近10年使用執照來觀察，可以發現從2017年開始發
照的樓地板一直呈現穩定狀況（11000平方公尺），亦即平均每宅的面積變小，這也反應
了當前的小宅化現況。
再考量這幾年建照的申情宅戶數，計入使照和建照的時間差（3年），推估3年內，新屋
供給數量仍難增長，若再計入這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響，估計5年內每年
新屋的數量與當前相比，增加將極其有限。亦即當前，新屋供不應求的情形仍難改善。
最後，再看看房價的成本結構。房屋的成本結構包括了：土地、營建原物料、勞務成本，
這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、營建人力短缺的狀況下，往
後只會進一步推升，因此往後房價只有緩漲和暴漲的可能，這也是政府強力介入干預房市
的原因，目的在防止房價暴漲。
2020年核發住宅類建照宅數雖然增加，但建造執照數量卻只有2萬5980件，較2019年減少
了4.28%，這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成，也印證了房價上升和家戶人口
數增加的影響。
▼胡偉良認為想在都會區買房的民眾如果不及早下手，未來難度會更大。
再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察，不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了
不少，除了2020年送照的建案必須達到設置隔音、防噪的要求外；很多危老都更改建的房
屋也開始採用「更高的耐震等級」去設計、施工；社區內也有「無障礙的順平設計」；對
陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量，這些都「增加了居家的舒適性」，提升的
新規格也將帶來了新的購屋需求。
筆者估計，在新建造規格升級的催化下，新屋佔比將日漸提高；而中古屋，尤其是老舊公
寓價格將日趨下跌，這也將是房市、房價分化的結果。另外，有在都會熱區買房的民眾，
若不及早下手，日後買房難度將會進一步加大。
心得：
胡偉良也真是的，一會兒罵高房價給空軍希望，一會兒又鼓勵早點買房讓空軍傻眼。
文章中的大部分論點，板上其實都提過了。
從2021年政府的一系列政策後，
多軍與空軍的共識就是2022年開始會進入交易量量縮的階段！
交易量量縮後，房價會漲還是會跌呢？
去年多軍說會漲，但是空軍說會跌，真實世界是如何呢？我們可以繼續觀察下去
疫情開始後的這兩年，房價的暴漲也讓許多新建餘屋得以去化，
以我有在觀察的數個台中七期社區，許多大坪數的物件都在這兩年快速去化。
有些是剛需買的，有些則是資產階級讓資金有個去處。
整體來說，市場上的購屋需求其實是上升的，因為家戶數一直在變多
(我猜有人會拿這兩年因為疫情被除籍的戶數來抬槓)
但市場上能供應的住宅數量其實是偏少的，尤其是屋齡十年內的新屋更是極少
少子化的議題更不用講，板上討論到爛，
真要出現影響大概要2030年以後，而且是老齡化的郊區會是第一個被影響到，
少子化的影響要燒到六都與新竹，大概要等2040年以後才有一點點機會