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全台新建案年漲幅最高逾7成！ 台中北屯、台南仁德善化飆最兇 「上百戶建案不到一周
完銷，我連考慮時間都沒有」
「打炒房」新制箭在弦上，房價卻持續狂燒，兩張表，揭露全台新建案和中古屋年漲幅最
凌厲的熱區。
高房價之下，近期完成房市交易的買家，主要有哪些考量？專家又如何點評？
政院力拚「打炒房」相關修法加速上路，但在此同時，全台房價飆漲的勢頭卻沒有停下腳
步！
先看新建案的漲勢：年漲幅從近3成到逾7成不等！這是台灣知名房地產交易資訊平台五九
一房屋交易網的最新統計，全台7都（6都加新竹縣市）各行政區中，今年第一季包含預售
屋與新成屋在內的新建案，在線銷售平均單價相較去年同期，漲幅排名前30大，出現近3
成到7成的驚人漲勢。
很難想像，台中市北屯區今年首季的新建案均價來到每坪52.3萬元，相較去年同期年漲
70.4％，漲幅高居7都之冠。不只如此，包括北屯在內，台中共有10個行政區的新建案漲
幅進入前30高（詳附表）。
今年將與關係企業在7期推出4大建案的興富發建設台中區主管王建騏觀察，近兩年工資與
原物料成本萬物齊漲的現象反映在台中房價上，「但蛋白區房價增幅反而高於蛋黃區」，
有些蛋白區甚至從2字頭直接躍上5字頭，漲幅著實驚人。
當高房價在全台持續狂燒，近期成交的買家真實想法為何？他們的考量，看在專家眼中是
否言之成理？
小夫妻還在猶豫就已秒殺 台中北屯晚一步買貴4萬仍覺划算
「沒想到這個上百戶的建案，開案不到一個禮拜全數完銷，我連考慮的時間都沒有！」說
話的，是現年35歲的小C（化名），她去年生小孩，有了購屋需求，她還記得，去年初和
先生到北屯區看房，看上台中知名建商推出、每坪開價約32萬元的新建案，正當猶豫是否
購入時，就已「秒殺」的實況。
看好北屯機捷特區有好市多量販店的生活機能，加上捷運與台74線快速道路等交通優勢，
這對夫妻持續在北屯區找房。沒想到短短半年，建案平均開價來到每坪38萬元，有的建案
甚至站上4字頭。
「我們是真的有買房的需求，但是才幾個月的時間，薪水根本完全跟不上房價上漲的速度
。」眼看房價飆漲，小C透過轉單最終以每坪36萬元買下最初看上的建案，儘管賣方每坪
開價比當初貴4萬元，仍比當時市價低了3萬元，總價相差就是百來萬元，明知這讓賣方短
短幾個月賺了一筆，這對小夫妻還是決定買了。
她後來發現，已知的住戶中有半數都是轉單購屋，即使當下看似「買貴」，但也認為時間
拉長來看還是便宜，「北屯價格就是這樣一路上去，周遭房地產相關的朋友也說房市要崩
不容易，現在看到價格站上4字頭、漲勢還沒停，我覺得北屯不會回到3字頭，回過頭來看
，我不認為我有買貴。」
小C的買房心聲，可不是單一個案。
「我從看屋到決定購買只花了一小時，至今我仍然慶幸一年半前所做的這個決定。」坐在
台中市北區新家社區專屬的咖啡廳，啜飲服務人員現沖的研磨咖啡，邱先生嘴角掩不住滿
意的笑容。
三口租屋族只花一小時下手 台中北區每坪不到30萬如撿到寶
在2020年底購買新屋前，邱先生一家三口租屋長達23年，他並非無殼蝸牛，自身有一戶台
中南屯區文心森林公園附近的房子出租，靠租金養房模式，一過二十多個年頭。脫離租屋
族的關鍵是2020年底，邱先生的租屋處逐一浮現老屋的問題，加上意外賣掉南屯舊家還清
房貸，手頭多了一筆現金，他決定再次加入購屋行列。
邱先生研究台中市房價，發現市中心北區因老屋林立、較無公共建設題材，房價還落在每
坪30萬元之內，明顯偏低。他經由朋友介紹，得知健行國小附近的新建案「舜元睦森林」
還有最後一間70餘坪、總價2100萬元的餘屋，很快就決定下手。
「地段只是一種感覺，很多人不喜歡買舊市區，殊不知這裡的生活機能才是最好的。」邱
先生認為，北區交通方便，距離他的上班地點也很近，這一年多來，即使遇上三級警戒、
通膨致物價高漲，房價仍直升，建案從當初每坪27萬元漲到35萬元，增幅29.6％。
55歲再次背起千萬元房貸，不能說完全沒壓力。但大學念經濟系的邱先生研判，通膨趨勢
5年內不會結束，貨幣貶值速度將超過想像，購屋仍是對抗通膨的手段之一。很多朋友問
他現在是不是購屋的好時機？他說，「只要有自住需求，任何時間點都是進場的時機。」
鏡頭轉往因台積電最新要進駐設廠，房價因而竄起的高雄楠梓、左營。
30歲女搭台積效應進場 聰明比價選左營不選楠梓
「買的當天現場像買菜，接待桌坐滿，大概有7、8組客人，很熱鬧，很怕再猶豫，喜歡的
戶別就被買走。」年僅30歲、在網路平台工作的高雄人陳小姐透露，去年9月聽聞台積電
要來高雄設廠，於是積極看新建案，人生的第一間房，就買在高雄左營。
「我買一坪32萬元，比其他附近案子高一點。」儘管如此，她仍願意下訂的原因，是發現
位處蛋白區的楠梓房價竟漲到快接近左營，但左營是市區，有高鐵、百貨，比楠梓貴才合
理，「我買的建案才過一陣子，一坪又漲了3萬元，現在看，這個價錢不貴，現在楠梓30
萬元出頭了，左營有的預售更已經一坪開到40幾萬元！」
高雄市產業發展協會前理事長謝育仁觀察，相對竹科一坪7、80萬元，高雄一坪30萬元算
什麼，「低基期就是無窮的利多！」
確實，這三位買家的心聲，反映的正是全台房市熱門區域相對低基期的紅利。
房價持續走高的原因，除了全球通膨、原物料飆升和缺工之外，還有隨著各熱門區域有建
設和大廠進駐等利多因素，因此形成的預期心理。
代銷天王、海悅國際總經理王俊傑分析，受全球通膨影響，原物料價格不斷飆升，加上全
台公共建設與建案量大，缺工狀況沒有緩解，導致造價節節攀升，也讓區域房價一步步走
高。「賣得太快，但成本造價不斷上揚，這時建商在銷售價格開始堅持，有的建商甚至採
取先建後售的策略，來因應這波造價上漲。」
他舉例，過去北部建案造價一坪落在10到12萬元，現在上看25萬元，更不用說中南部過去
一坪造價差不多4到5萬元，疫情後來到每坪15至20萬元左右。
王俊傑觀察，「剛性需求」與「產業、政策利多」兩大主因，正是房價能穩定走高的強勁
支撐。過去年輕人婚後多半選擇與父母同住，直到居住空間不足時才有購屋需求，但現在
成家後多半搬出來住，加上父母退休後換屋，都是這波購屋的剛性需求。
此外，各地建設利多等政策不斷釋出，也帶動特定區域的房市交易。以台南市來說，隨著
台積電確定設廠，過去被視為蛋白區的善化與歸仁，吸引建商插旗推案，在買方競逐下房
價水漲船高，成為過去一年全台交易最熱絡的縣市。
新建案的買家組成結構，是房價是否合理的參考指標。甲山林機構總經理張境在指出，一
個建案穩定的結構應有6成自住客，這包括首購與換屋等需求，另有兩到三成長期置產客
，買房後主要在穩定收租，另外大約會有一成投資客。
他不諱言，在台積電效應下，買方主要是看好產業前景，以及就業人口帶來的房市利多，
預售案平均有6至7成都來自置產客與投資客；但張境在強調，這不代表房市一定會泡沫，
畢竟台積電設廠完工後勢必帶來人口紅利，建案在成屋後的轉手交易中，比率也會逐漸回
復穩定結構，只是可預期這期間轉手價可能會經歷短暫波動，長期來看，台積電效應對房
市還是有所支撐。
問題來了，當全台各地房價上漲後，該進場買房嗎？
顏炳立：很多地方都虛漲！「不合理價成交後都會下來」
「投資房地產就7個字：地段、環境、可及性。」戴德梁行董事總經理顏炳立認為，判斷
房價是否合理，要考量是否符合稀少性、效用性和市場性，再來，則是綜合判斷該建案的
單價、總價、產品和數量，「每個產品、地區都有個總價格帶，單價看似合理，總價卻不
對，房價還是會修正。」
「很多地方都虛漲。」顏炳立直言，當房價新舊不分、區域不分、產品不分都在漲，就要
特別小心，有成交事實不代表合理，「成交只有五個字：祝福跟祈禱，不合理的價格成交
後都會下來。」
但他補充，因為台積電來，蛋白區的房價「從台灣鯛賣到石斑魚可以接受」，效應來自台
積電帶來的需求，但設廠周遭附近可以，離開很遠，別的鄉鎮也跟著漲，你覺得合理嗎？
顏炳立觀察，未來某區域房價會不會續漲，「總價」是重要參考指標。例如，左營總價頂
多1500萬元就到頂了，「因為有兩千萬的人，不會買在左營，離開左營到楠梓，總價頂多
到1千萬；楠梓弄到1千5，不如買左營。」
此外，「所得資料」可算出該區域民眾的購買力，人口數的移入，能代表這地方的市場需
求性，同樣是判斷房價合理與否的客觀指標。舉例來說，新竹縣竹北市今年最新人口數年
成長2.2％，比全新竹縣0.7％高，又如台中北屯今年人口數年增率達0.8％，比全台中的
負0.5％高，顯示竹北和北屯的房價在市場需求上有所支撐。
張境在則認為，若是自住需求，首要考量是有沒有能力負擔房子，其次當然要考慮建設利
多，以及當地是否有發展潛力。在全台房價上漲後，買方若不想追高，可在這些前提下，
尋找尚未起漲的區域。舉例來說，台北市在東區門戶計畫下，南港建設逐步到位，距離南
港車程不到15分鐘的汐止，未來房價有補漲空間。
相對新建案價格的狂漲，全台中古屋的漲勢則相對保守。依內政部實價登錄資料，今年前
兩月包括大樓、華廈、公寓、套房等成屋住宅交易，相較去年同期，全台行政區漲幅超過
一成的共有18區（詳附表）。
北屯媽媽賣屋火速成交 為兒搬進竹北兩千萬中古屋
年過70歲的春梅（化名）的中古屋買賣經驗，同樣是房市火熱的縮影。
「我把房子拿出來賣的第一個禮拜，前前後後有十幾個房仲來找我，想要幫我賣房子，我
真的被嚇壞了！」春梅要賣的是，8年前她在台中市北屯區以1字頭、總價6百萬元左右買
的房，由於年紀大，在新竹上班的兒子提議她搬到竹北就近照顧，讓春梅決定賣北屯、買
竹北。
今年4月清明連假，春梅找附近房仲簽約，依實價登錄，該路段去年9月每坪賣22萬元，急
著脫手的她開價26萬元，由於周遭中古屋都開到3字頭，當這筆待售案掛到網路上後，仲
介蜂擁而至。有個房仲聲稱已有客戶，隔天晚上6、7點來議價，晚上11點就順利簽約，「
買方是一個30多歲的小夥子，他帶著父母來簽約，說是自己要住，但前前後後他只看了網
站上的照片，沒有實際看屋就買了！」
手握千萬元的她到竹北找房子，最後在兒子家附近，買下屋齡約18年，單價近4字頭、總
價約兩千萬元的中古屋。春梅後來發現單價偏高，但因兒子在竹科工作，加上剛賣房、手
頭有現金，「我沒有想那麼多就買了，只是從賣到買短短一個月內全部搞定，可以說明房
市真的還是很熱。」
今年39歲的3C維修買賣小老闆翁璿埬，原本和家人住新北中和，單身的他鎖定三房、總預
算約1千萬元的房型，去年終於在五股找到理想標的。
單身小老闆買五股老社區 來到這裡方知生活機能好
「看了超過半年，第一間沒有很愛，屋況很差，跟鬼屋一樣。」翁璿埬直言，不少住五股
、蘆洲的朋友都在五股洲子洋重劃區買房，推薦他買在五股，他看了超過10間房。
他記得，去年7月早上去看重劃區的新建案，但依他的預算，只找到兩房、室內約10多坪
而客廳沒採光的物件，「會有滿多朋友來找我，不希望空間太小。」當天下午，他轉進五
股舊商圈看一間屋齡25年的大樓頂樓，3房、35坪，原屋主是美術老師，裝潢有藝術氛圍
，「我很在意住起來的感覺，新舊都可以，進去客廳有採光、有視野，感覺舒服，第一眼
感覺就對了。」
儘管是老社區，且旁邊實價登錄的單價沒那麼高，但翁璿埬實際感受房子後很喜歡，舒適
度、生活機能好，隔天就議價簽約，去年10月交屋至今，除了還沒有捷運外，一切滿意，
「台北市的朋友刻板印象認為五股很偏僻，但我公司在台北松山，開車很快，10幾分鐘就
到。」
「我以前沒來前，也覺得五股是工業區，現在工業區在哪我都沒看到。自己來，才會知道
，不然只看到一個片段，不是全貌。」住商不動產洲子洋新五加盟店業務黃韻庭不諱言，
哪怕在五股，要在重劃區買到和翁璿埬同樣邊間、正三房等產品，至少要1800萬元，更別
提周遭的蘆洲、三重、泰山，「新北市其他生活機能好的區域，同樣的條件不太可能買到
一坪30萬元。」
一日三市亂象起 專家：追價影響生活品質寧可不要
對於全台中古屋年漲幅逾10％的地區，台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐觀察，有高科技人
才買盤支撐的竹北，拿下漲幅冠軍並不意外，至於亞軍的楠梓則受惠長期低基期以及台積
電設廠消息持續發燒，「當地中古屋兩極化，要不一路往上賣，追上預售屋價格；要不沒
貨賣，甚至1日3市，賣方惜售，要等接近廠房落成，有更多利多再賣。」而第4名的桃園
平鎮，則是高鐵旁房價漲上來的需求外溢效應。
「買房要在能力範圍內，追價會影響未來生活品質，寧可不要。」對房市心動的消費者，
五九一房屋交易網新聞公關組組長畢務潔建議，看房前務必做好功課，價格虛實可參考實
價登錄，先認清需求，接著對該區域的房價認知有個底，多看多比較，才能找出最適合自
己的選擇。
心得：
這麼大篇幅的專題寫的跟小說一樣長
終於有記者不是抄PTT發新聞