第一個章節講的是甲乙雙方的標的物
第二個章節大致上講的是細節，權利，跟保固
https://imgur.com/JpyHxEn
第十條比較簡單
敘述權社區的法定空第跟約定使用歸誰使用
1:約定共用
比方說中庭花園，人行道退縮
大廳，管委會使用空間，健身房交誼廳等等
有使用權也代表未來有維護的義務
2:約定專用
有買露台的就要特別注意這點
露台，一樓庭院，都是約定專用空間
在後面合約書的附註會標示出來
只要有簽合約書，都清楚明白該公共空間
已經約定給該戶使用
非該戶之區分所有權人不得使用
但由於該區域為公共空間
有時候會架設逃生器材
或是洗大樓的吊架
若有必要狀況需開放給管委會及區分所有權人使用
https://imgur.com/nL5CFGK
第11條消費者常會問的問題
就是為什麼建材附件上面要寫這麼多的品牌？
櫻花？豪山？林內？喜特麗差很多耶
這是因為廚具，衛浴都是等結構體完成
磁磚貼完，鷹架拆除，室內隔間與地磚
都舖設完成才會開始進廚具
所以距離預售屋簽約時間大多3~4年後的事情了
建設公司如果一開始就把型號寫上
要是三年後該廚具衛浴停產，建商就違約了
而一次兩三百套廚具衛浴也不可能先買來放著
所以在第11條上會明定
如果有不可歸責於賣方之事由(比方停產或是廠商倒閉)
導致無法供應原材料
賣方更換的建材，需要以價值，效用，與品質
不得低於原建材，或是以補償價金的方式給消費者
但一般來說，建商為了希望消費者快快交屋
一般不會在這個地方動手腳
我自己愈過大多都是更新到最新的型號甚至加碼
https://imgur.com/7P1naGk
第12條就是吵的沸沸揚揚的延遲交屋
合約書上的起造時間，以及取得使用執照時間
都是以建照上為主
如果建商延遲交屋
每日會被扣已繳價款的萬分之五
為什麼現在建設公司都會寫6~8~10年
這麼長的時間要蓋給鬼住？
理由很簡單，對於建設公司來說
從整合，買地，洽談，到找代銷，找營造
開始興建，到交屋短則5~8年
長則10~20年
對於建商來說，這段時間都是資本支出
直到交屋撥款後才會有資本利得
對於建設公司來說
他希望今天簽約，明天撥款，後天交屋
但遇到世界級的疫情與缺工缺料
延遲交屋誰也不願意
延遲交屋的罰款對於消費者來說好像非常的輕
以2000萬的工程款20%=400萬
延遲利息為400萬x萬分之五=2000元
一般來說延遲交屋不會是一天兩天
大多是半年一年
以200戶的中型集合住宅
200戶x2000元x30天x6個月＝7200萬
會缺工缺料，一下DELTA，一下Omicron
誰知道後面還會有什麼奇怪的病毒
所以建商乾脆把時間壓個8年10年
https://imgur.com/OlZ1Fn0
驗收，就是驗屋了
以前還會有交屋保留款5%變5萬的狀況
現在主管機關罰爆應該沒人敢了
比較會有疑問的是瓦斯外管
108年11月一日內政部地政司正式施行
新版契約規定
自來水及電力的內管或外管線費用
均由賣方負擔；至於天然瓦斯的內管費用
由賣方負擔，而基地範圍外的管線費及相關費用
則由買賣雙方議定之
內管是有歷史故事的
早期的瓦斯內管費也是要買方出
內管就是陽台到瓦斯爐那根短管
103跟105年內政部都有討論過
今天建商房子蓋好了，瓦斯爐裝好了
中間那一段要是建商不出錢
等於瓦斯爐無法使用
所以107年後就要求建商要將內管費用吸收
以現在200戶集合式住宅來說
一戶1萬就是快兩百多萬
這個費用現在沒有爭議，就是建商出
但若瓦斯外管，則由雙方議定之
也就是說沒有強制規定買方出
也沒有規定賣方出
雙方講好就好了
一般來說還是會給消費者出
主要的原因是使用者付費
如果心理那一坎真的過不去
價格多議一點捕回來就好
這點一般都不太有討論空間
也因為瓦斯內外管問題
有些建商所幸不做瓦斯爐了
少了內管費支出
也沒有外管費的爭議
但沒瓦斯真的比較沒這麼方便
就自己斟酌
https://imgur.com/Iay5ODa
最後四條問題不大
記得移轉，通知交屋的時候趕快交屋
其中這點很多人會搞錯
公設點交的對象是管委會
也就是說新成屋剛交屋時很多公設還不能用
不能用的原因並不是不給你用
而是因為公共設施為全區分所有權人都可以使用
那該點交的對象是誰？
全社區早上九點到大廳集合驗收公設嗎？
當然不可能
所以社區需要有一代表人來驗收公設
一般來說公設要點交的前提
就是社區成立管委會
由主委，副主委，設備，監察等其他委員點交
若委員沒有足夠的人力或是相關知識點交
可委請第三方檢驗單位
如SGS，太古華電等
所以要用公設可以，趕快開區權，趕快選出主委
等管委會成立，就可以點交公設了
而保固也相對簡單，主建物與結構保固15年
防水大多一年，有些會加碼到5~10年
器材如瓦斯爐，抽油煙機等大多保固一年
而各器材的窗口
會在交屋時由建設公司業務
連同鑰匙，磁扣，還有器材保固說明書
以及廠商聯絡電話一起交付給屋主
結構磁磚漏水有問題找建商
廚具壞了找廚具廠商
馬桶壞了找馬桶廠商
一切都很清楚
上面是定型化契約比較容易會有的問題
基本上對於合約的疑慮都是出自於不了解
但如果了解合約
合約就會幫你
大guy4這樣

合約若有一條 未交尾款 建商得以拒絕屋主進屋 這合理嗎

5%變五萬還是有啊

我在雙北沒看過哪個建商還敢，死忠縣市我就不熟了

我去年台中買的那間就5%變五萬 不然只能貸75成雙北嚴格多了

真的很有用，看來業績不好時間很多，辛苦了

我竹北就是五萬，為了規避契約審查，那一條還是手寫的呢，現在還沒開始驗屋

這在講甚麼 交屋款5%還是5萬, 根本不就不影響工程款交屋款不管5萬或5%, 都是含在貸款80%裡面好嗎?

其實真的很介意可以跟地政反應，只是我覺得交屋保留款不是大問題，能貸足80%比較實際

問題只在驗收之後 撥款多少而已奇怪 你說代銷不懂中山區還是內湖區 不懂建蔽率也就算了付款都不懂?我真的難以置信耶

建商針對這點有回答我是說 看銀行 有些會把交屋算進去

其實沒甚麼看銀行的 銀行就是貸多少比例給你而已交屋款是多少, 是銀行匯款之後, 建經或信託允許建商提領多少暴怒哥這個例子超好笑請問一下你自備15%, 這部分簽約跟工期間, 繳給建商了你在履約專戶裡面匯5%, 銀行匯80%, 請問, 這裡面的85%怎麼分哪5%是交屋款?裡面有850萬 到底怎麼需分哪800萬銀行的 哪50萬是你的?更何況 如果我自己找銀行貸85%, 那還有所謂交屋款5%的分別嗎? 這很顯然就是胡說八道的

是嗎？但有看過合約，貸款80%交屋款5%的

你這個例子基本上就只是自備15%, 貸款如果自己能找到85%那就是85%, 找不到就是貸款80%, 你自己準備5%

懂了 因為我的是75+5, 那他的意思應該是算在8成裡面

錯的是誰很明顯啦 這幾年有人能貸85%的 請問要怎麼分哪5%不是貸款?貸款跟交屋款根本沒關係那只是寫貸款80%(建商條件) 跟 交屋款5% 兩者根本沒關係

我剛剛看新聞寫 磋商不足5%或者將交屋保留款計入銀行貸款都是違規的捏https://bit.ly/3 這跟你們討論的是同一個東西嗎尷尬 我縮網址失敗https://bit.ly/3HCLwAC

暴怒哥業績不好，也難怪不了解

是 你的新聞說的沒錯 交屋款跟貸款本來就是兩件事情貸款 有人能貸85% 有人能貸80%, 跟交屋款到底有甚麼關係?只能說 頭期以外的部分 你貸不到就得自己籌 但這跟交屋款多少 毫無關係

但他說交屋保留款不能計入房貸這是什麼意思

就是不能因為交屋款影響承諾的房貸

就像前面有人講的 你交屋款不同意5萬 就只能貸75%

每個行業都有成功的，也有失敗的。暴怒哥看起來不是成功那邊的

史上最嘴代銷

兩年前簽約是貸款75%，現在銀行說可以貸85%耶？連已付工程款都可以貸出來拿回去

銀行基本上對合約價，但如果區域行情有漲上來有機會多貸這就是為什麼我一直建議消費者拿附近成屋價格做參考

https://i.imgur.com/60iH7Aa.jpghttps://i.imgur.com/3KM288I.jpg拆款方式主要還是看建商

笑死 那個明明就是建商寫給你看的而已XD我就說了 我全額付款 你要怎麼拆? 我貸85%你要怎麼拆哪80%是貸款?

其實那都是原則 有原則就有例外

笑死, 分開還不是一樣, 我貸85%就是一次貸, 銀行同意分批撥款就分批 不同意就是一次撥屢保

好了啦 你真的不懂 不要再掰了

不管怎樣 都是一次貸85%, 哪裡有分80%跟5%誰不懂很明確啦 交屋款跟工程有甚麼關係?不是原則跟例外的問題 交屋款本來就跟貸款無關那是建商寫那樣給你看 而已

IB大正解

新成屋為什麼不能進履保XD 只是建商愛用公會聯保而已

18124原則跟例外不是在回你….

交屋款當然跟貸款有關呀，你很愛辯耶，錯的還硬要辯

誰跟你講沒有履保的?交屋款跟貸款一點關係都沒有 我全額現金不行嗎?誰錯很明顯 有常識就知道以頭期15% 交屋款5%, 只要貸款成數不是80% 15+5+貸款就不會100笑死 原來專業代銷不知道建商的履約保證模式?笑死 原來專業代銷不知道建商的履約保證模式?https://www.storm.mg/lifestyle/2612892建商一般有五種保證模式第一種信託 基本上就是履保但建商不愛用前三種基本上都是履保 但建商不愛用 建商愛用戶保跟公會聯保, 但這不代表沒有建商用信託我家就有地區建商這個我在板上也講過很多次給付時間 有甚麼關係? 重點就是交屋款其實跟貸款是無關的我家蓋的房子雖然很爛又賠錢 而且很久沒推案了 但我家就有在蓋房子賣人喔XD

都有建商還那麼不專業 難怪沒案可推 你加油啦

笑死 你還是為自己尷尬吧 你作為代銷 真的太不專業這個我是沒話講 蓋房子還賠一屁股我家老人就是永遠困在不賺錢的小地方...版上買預售屋用信託的一堆 你自己要看笑話我沒辦法

第一次認識夭八夭兩四?

不用轉移話題 這些流程我都很清楚倒是你1.不知道交屋款其實跟貸款無關, 只是建商代銷這樣寫2.不知道頭期款才會影響工程款, 頭期款訂了, 貸款跟交屋款都影響不了工程款3.不知道很多建商其實也是用信託專戶是啊 你這篇就是代銷說詞啊代銷就是很愛跟客人講「你交屋款要5%就只能貸75%」我是很不想說這是騙人 但交屋款根本就跟貸款沒關係林北就是要踢爆你這種代銷說法 笑死XD版上又不是你的客戶 都到討論區來發文了 還要用代銷說詞?事實是怎樣就怎樣

你快去回一片文啦 但揮文 怎麼都沒人啦

https://i.imgur.com/zPeSpzk.png 沒甚麼好講的XD貸款成數是建商訂...給要透過建商貸款的人你不用透過建商貸款, 就不會是建商寫給你的趴數啊而建商為什麼要這樣寫....我就說我不想說是騙, 但就是要跟買的人講, 交屋款5萬就可以借八成不好意思 價金返還是全部進信託 交屋後一次給你這麼不專業還老是想教人建商跟代銷這樣寫 就是一種手法而已交屋款跟貸款一點關係都沒有你在案場玩這套就算了 到討論區還要玩這套還是你根本就是被教育這套說法 而且無法自己思考?你還是多了解一下價金返還好不好XD你還是多了解一下價金返還好不好XDhttps://reurl.cc/mobG4jhttps://i.imgur.com/7pZ3s7p.png你真的很外行耶驗屋驗不過不能交屋 導致價金不能撥付給建商的情況民眾一樣是要依約付剩下75% 好嗎?不付就是違約https://reurl.cc/Yv59rDhttps://i.imgur.com/6RX1EJD.png大家都看到史上最專業代銷有多專業了專業代銷每次被打臉就會開始扯推文人數 超好笑XD19條沒有問題 撥付賣方 不得動用履約專戶 也是賣方啊XD19條沒有問題 撥付賣方 不得動用履約專戶 也是賣方啊XD我沒有講工程款喔 我講的是貸款我沒有講工程款喔 我講的是貸款是你講錯一直在那邊鬼扯甚麼我講工程款貸款撥下來就該給賣方沒錯 但價金返還是撥不得動用的履約專戶很少有建商用這個方式 但不能說沒有喔XD好啦 大家都看到史上最專業代銷有多專業了就跟你講現在是說價金返還啊XD其實前面就已經有人說你搞錯了價金返還包括所有價金 好嗎? XD

搞錯了才開始拖別人出來墊背喔？

那我請問一下, 價金返還的情況, 我還沒完成交屋, 但75%貸款約定撥付日已到, 請問我應該撥到哪裡? 不撥就是違約誰墊被啊 誰都知道是你不專業直接撥給建商一般戶? 這還叫價金返還?

好了啦 你講完了沒 價金返還只有工程款你還要硬拗什麼

哈哈 好喔 錯了就說我才不告訴你

那好像沒甚麼你是跟猛甲同等級 比下戽哥還誇張一點XD

是沒什麼呀 就不懂又愛硬凹 真的沒什麼

誰不懂愛凹很明顯重點是 你們人生到底是多不順遂

多的是不懂的首購，所以我們更要用正確資訊給消費者避免被你這種懂一半的誤導就你呀 拿什麼價金返還 根本笑話

你這個叫正確資訊 根本就代銷說詞吧XD消費者千萬不要上當 千萬不要被代銷說詞說服 輕易放棄5%交屋款 有些人是貸款有困難只好被凹 但很多人是有選擇的所謂的貸款75% 交屋款5%, 那純粹是代銷說詞

IB是錯的，這樣會害消費者沒有尾款做籌碼，還會變AB約

兩者毫無關係他的說法才會害消費者沒有尾款做籌碼好嗎XD不會變AB約

沒，你說貸款用尾款支付，那就是沒有尾款的意思

錯 是貸款包含尾款

貸款85%, 你一樣可以保留5%不撥

S大不用回他啦 他根本沒現行實務經驗硬要罵而已

這圖沒有問題啊 但你貸85% 一樣是可以先撥80%都有這張又怎樣XD貸款就跟交屋款無關啊

@sbob 這也一樣啊https://applealmondhome.com/posts/3086https://i.imgur.com/tztS6Si.png你保留多少交屋款 都不影響貸款 只是建商跟代銷故意寫這樣讓你以為兩者有影響建商的說詞是, 你保留5%, 就只能貸75%, 只保留5萬就能貸80%但事實上 你自己去外面貸款 你保留多少 都跟你的額度無關對啦 職業真的差距很大 都是那套職業的說詞 笑死人XD

建商可以依己過戶，不能拒絕付(撥)款，依法要求付款所以你那5%可能還是會被建商拿走，等於沒有尾款

他就是來吵架的 沒實務經驗也不管實際狀況

沒錯 如果你不小心 的確有可能發生建商跑去跟銀行提示過戶騙銀行撥款的情況所以這部分 你一定要跟銀行說清楚其實這部分銀行端也有很多種作法譬如先撥到你個人戶頭也是有可能的

我發現講你錯的 你就會牙起來耶 但揮文 你真的錯了啊

不好意思我沒有牙起來啊XD

https://imgur.com/SUdghK3尾款是自備款是定型化契約的規定

S大不用花時間教他啦 他就完全沒經驗啊

你那篇就有一堆跟你說銀行可以做了XD你裝不知道嗎?XD笑死

瓦斯管線費不是建商出的嗎？

價金信託是錢放信託，工程款不從裡面撥款沒錯但是哪個建商這麼有良心用價金信託的，講一下好嗎

錯價金信託工程款可以撥 是價金返還才不能撥工程款還是有啊XD

我講錯了，是價金返還但哪個建商用價金返還啊？還是有？哪一間講一下

https://i.imgur.com/DWka6TA.png給你了其實不少建商刻意用價金返還當廣告啊XD