房屋總價、通勤距離、通勤方式、學區、住宅內容、銀行鑑價及貸款這六個會是決定淡海
長期價格的關鍵。
北投、關渡、竹圍、紅樹林、淡海，是要購買這一大塊區域要比價的地方，最後的決定就
是這五個區域的比價選擇。
房屋總價而言，撇除石牌特殊區域外，近北投捷運站區塊的新大樓一坪70萬，40坪扣除車
位後是30坪，預計總價在2400萬，但室內可能只有21坪加一個車位；附近的公寓屋齡大約
在40～50年間，30坪的總價約在1400萬左右，但是買完要花200萬整理，所以總價約1600
萬左右，但室內大約29坪但無車位，可是你貸款還十年之後，60年的房子要考慮的是能不
能轉手的問題。
所以對於一般購屋的人要抉擇的是，是要花1600萬買一個快50年要爬樓梯的公寓，還是要
花2400萬買一個新大樓但室內小到不行的空間。
隨著年紀增長爬不上樓梯，很多人漸漸往竹圍跟紅樹林退，因為那邊價格比較合理。竹圍
生活機能好，但腹地太小，其實沒什麼新大樓，所以多數想住大樓社區就會往紅樹林靠，
所以紅樹林社區大樓漸漸的價格站上30～35萬，45坪的大樓，總價大概只有1350萬上下，
所以不管交通、天氣等等大家說的這些，實際上就是很多北投士林大區塊爬不動公寓的人
，又付不起動輒超超過2400萬大樓的人往紅樹林退，造成那邊價格慢慢站穩，尤其是第二
代成家立業的，這個價格就是親民，更不用說靠近紅線捷運，到台北車站半小時，班次又
多，再怎麼樣都比桃園機捷好，或是林口龜山完全只能依賴開車的族群好。
那天去繞北投一圈，現在不是剩下快五十年的公寓古蹟，就是一堆單坪超過70萬的新大樓
都更，有多少人可以消化超過2400萬價格的大樓，那個區塊原本就屬於純住宅區，經濟實
力不像台北市中心的階級，更沒有像竹科長久聚集的產業聚落可以負擔，所以慢慢的人定
會往竹圍紅樹林退，現在那邊那麼高是期待北士科的未來買盤，就算沒有大樓成本就在那
邊也不太可能再低於60萬出售。
所以未來等北投大樓蓋完，核心圈買北投，第一圈多數人已退到竹圍紅樹林，那時候淡海
可能也站到一定價格，第二圈以外經濟實力的人才發現原來現在北投大樓已經2400萬，竹
圍1600萬，紅樹林1400萬，淡海1000萬，再不買，時間一長台北市房價高到只被有錢的少
數人掌握，能退出去外圍的第一圈也早被先去的掌握，經濟實力第二圈以外的只能越退越
遠。
所以，摸摸自己的口袋，別人在批評天氣、交通、距離的時候，那是因為人家有錢可以選
擇超過2000萬的房子，沒錢的那六項內容勢必要犧牲一些項目，否則大樓建築成本墊上去
，價格有了僵固性，只能越退越遠。