Hi，多多們想鞭屍的竹科菜B八，我終於回來了
不少版友們喜歡在留言、回文Cue我開嘲諷，甚至站內信關心我還好嗎
先講結論，我還ok，雖然不像各大房神賺的滿盆滿缽，
過還是有搭上末班車，養家餬口還勉強過得去
大家的tag其實我都有看到，也想回覆，不過真的抽不開身
一來，園區大多公司這兩年業務量都大爆炸
敝司敝部門還有統計2020下半年開始業務量是2019的五倍以上，2021/2022又再持續往上
不少長官更是好大喜功多方開案，更重要是不少同仁這波財務自由後，就登出了 (有錢就
是任性)
走一個才補一個，邊train新人邊趕工
趕工之餘還得定期跟各大長官一一開會報備進度，時間最好是夠用啦
二來，家裡小屁孩根本不給多於空閒
不知道是不是混到拿破崙，十一點睡五點可以起床開part
老婆: 有空打廢文還不如給我過來顧小孩
(還要倒垃圾、洗烘晾衣服、洗碗、跑腿)
三來，打一篇有數字依據的文是很花時間的
我300w你大我300w，不如通通下去領500
把新竹一坪炒到992454/992330結案好像也不錯?
最後，小弟臉黑，首抽R卡
沒辦法躺在床上遙控爸媽的巨輪輾壓新人，也不像資深同仁
滿手銀彈，邊review菜鳥邊用巨_鞭策還在狀況外的學弟妹，
天照三餐打卡案讚分享並留言，順便回ㄎㄎ文再嘴一下生育率
我她媽不是在公司打雜，不然就是在家對付小怪獸，有空閒當然是趕快喬姿勢啊
總之這篇文是在槍林彈雨夾縫求生存捏爆卵蛋擺Pose中擠出來的，大家湊合著看吧
如果要問這篇文到底想講甚麼，那就是
1.通篇廢話，如果看了讓人ㄎㄎ笑兩聲就ok了
2.利空數據百百條，台灣政府/FED還是隨時可以把空空尬到天上，反之不一定成立
3.現階段想追高的可以買，但千萬要算準金流，說新竹房價只漲不跌的，
滿手銀彈的老鳥投資客在你後面吃瓜呢
4.如果還沒有小孩或不打算生小孩的，也許可以參考最後的解套方案
一、過去復盤 -
「PDCA機制，是長官賜予我們的智慧，讓我們在錯誤中學習、成長、並茁壯」
回顧自己過去發的三篇文 #1R1O3jV0, #1SUInMyk以及#1SbIqoeW，當時最後的結論
2018/5
新竹市房價頂到肺了，除非有重大利多，不然多多還是洗洗睡吧
持平，抗通膨就差不多了
2019/3
園區營收連續四年衰退，且物價持續上漲
自己在開獎後把竹北高鐵區的預售屋退了 (預售一坪約30w)
2019/3
養一個小孩+貸款九百萬買房 (總價貸八成回推房價約1100萬)，年支出約120萬
如今相隔三年半，當時退掉的預售屋已經成屋一年了
啊娘為，同一個社區
2020/7月以前27~33，和當初價格相當，持續了三年
2020/7月後跳高到38萬/坪，持續狂噴，最新實價登陸一坪54萬/坪，一年均價51.41萬/坪
阿甘正傳，這樣算算我豈不是虧了800萬
要怎麼跟自己、老爸、和鵝子交代我們的Model Y被我賠掉了R……
再列出幾個有名戰區成交超過70筆的15年內建案時登價格
關新 - 昌益芬蘭 (13年)
2012/09 (21~25) -> 2015/09 (31) -> 2016/04 (22) ->
2019/09(31) -> 2020/10(33) -> 2022/07 (52)
關埔 - 自由曲線
2012/07 (18~24) -> 2014/12 (27) -> 2019/06 (22) ->
2020/09 (32) -> 2022/08 (55)
關埔 - 惠宇青雲
2012/07 (22~28) -> 2016/01 (24) -> 2017/09 (28) ->
2020/03 (30) -> 2022/01 (54)
關埔 - 惠宇雲品
2012/11 (25~28) -> 2013/10 (30) -> 2015/08 (24) ->
2016/06 (30) -> 2020/03 (34) -> 2021/04 (48)
關埔 - 愛凡斯
2013/10 (16~18) -> 2014/12 (25) -> 2015/08 (18) ->
2017/06 (25) -> 2020/08 (30) -> 2022/04 (54)
關埔 - 豐邑FB計劃文心匯
2014/12 (28~32) -> 2020/08 (35) -> 2022/06 (54)
關埔 - 東方文華
2016/04 (22~27) -> 2020/03 (31) -> 2022/07 (59)
關埔 - 竹科悅揚
2017/10 (24~27) -> 2020/09 (31) -> 2022/07 (57)
關埔 - 富春居
2018/05 25~27 2020/08 (33) -> 2022/08 (60)
關埔 - 竹科潤隆
2019/03 (24~26) -> 2020/05 (65) -> 2021/07 (62)
介壽 - 昌禾世界首席(預售)
2020/04 (32-34) -> 2020/10 (37) -> 2021/04 (40)
高鐵 - 惠友遠見(13年)
2012/07(19-24) -> 2014/04 (41) -> 2018/06 (21) ->
2020/04 (25)
高鐵 - 惠宇上澄
2013/07(21-26) -> 2015/02 (28) -> 2017/05 (23) ->
2022/06 (55)
高鐵 - 和發臻觀
2013/09 (16-20) -> 2015/02 (23) -> 2016/02 (17) ->
2020/06 (27) -> 2022/06 (51)
高鐵 - 大硯九+1
2016/03 (25-29) -> 2017/12 (24) -> 2019/03 (31) ->
2020/07 (40) -> 2021/11(65)
高鐵 - 和發首湛
2019/01 (23-25) -> 2021/09 (52) -> 2022/01 (53)
高鐵 - 竹科匯(預售)
2020/11 (28-32) -> 2021/01 (35) -> 2022/04 (48) ->
2022/08 (32)
高鐵 - 極至惠友(預售)
2021/03 (42-47) -> 2022/06 (65)
二重埔 - 環球市
2013/12 (15-16) -> 2015/08 (12-16) -> 2020/07 (18) ->
2022/06 (33) -> 2022/07 (22, 30)
二重埔 - 星都心
2017/08 (13-15) -> 2020/05 (21) -> 2022/04 (40) ->
2022/06 (24)
二重埔 - 星都匯(預售)
2021/08 (28-32)
幾個重點
1.2017-2019，和當初預測相同，大多數建案房價沒有很大變化，符合樂居的統計結果
https://imgur.com/a/UFlWMFg
2.2020年中以後，所有建案，大!爆!噴! 直到2022
也沒甚麼好說的，2020/03開始無限QE的好，在車上的都知道
沒在車上的就只能看著多多們薯條加大，夜裡哭哭
3.2022近期，除了預售還在亂噴以外，成屋差不多維持在50~60區間，且成交量極低
上述我家女兒來看大致上也能理解，沒上車的也不能改變甚麼。
But!再仔細觀察上一波QE的時間點，2012-2014
4.上列所有歷經過2012-2014爆噴的建案，在2014以後都出現回檔「個案」，從最高往下
算最高幅度為腰斬，還是出現在高級建商上
5.個案數量極少，沒人脈 e.g.仲介碰友幫忙、足夠銀彈、運氣、果斷，還是不用肖想
6.即使回檔，也幾乎沒有回到開賣的低點
結論
「即使整體園區收入微幅往下，新竹房價都能維持住並微幅上漲，漲幅約大於通膨，但只
要QE來了，神豬都會飛上天」
「如果歷史會重演，只要緊盯市場，QE結束後QT期間一定有便宜貨可以撿，但要快、狠、
準，而且不要妄想跌回起漲點」
二、現實情況 -
「Review & Review & Review，是高層無死角的叮囑，帶領我們看清自身的渺小與不足」
房版教會我們，買房，就是投資兼自住
巴菲特教我們，投資，千萬不能賠錢
歷史教會我們，流動性問題，才是賠錢的關鍵
1.雞本麵 - 租金 & 利率
2022/10/12 591 新竹市東區和竹北各種房型租金及對應數量，再用最多數量的級距上限
2%利率回推
新竹市東區 兩房 三房 四房 2%利率回推上限
1~2w 12 10 3 1200
2~3w 30 18 10 1800
3~4w 15 127 35 2400
4~5w 8 38 47 3000
5~6w 9 2 8 3600
6~w 0 4 10 4200
新竹縣竹北 兩房 三房 四房 2%利率回推上限
1~2w 16 2 1 1200
2~3w 119 43 18 1800
3~4w 26 163 62 2400
4~5w 1 15 29 3000
5~6w 2 3 2 3600
6~w 0 7 2 4200
租金回推市價
兩房2~3w