這邊解釋一下蛋黃區兩千萬以上現在遇到的問題.
(我完全只針對美術館和農16....其他地方不一樣請不要亂套)
一般來講,剛性需求產品.
高雄價格還沒有高到不可攀.
因此三房平車還是主流.
也就是室內空間22~24坪.
這種坪數可以下住兩人上塞5人.
當超過5人,錢又不夠,基本上不會強留蛋黃區.
當然對於住兩人則是奢侈品走向很大的型態,那是另外一個故事.
而三房平車目前大約在12xx左右成交.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12295393.html
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而在上去就是四房平車.
也就是室內大概30坪左右.
也就是目前我住的這種.
這種就是在更擴大一步.
一樣下住兩人,上住到7人.
(三代,爺爺奶奶,夫妻,在三個小屁孩..XD)
價位大概在17xx~1800.
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理論上來講,四房平車的剛性應該比三房低不少.
但是因為釋出量的關係,所以"基本價格"的四房平車供需上面供給過低.
(室內30左右....也就是1x年屋大概權狀50,但是如果是低於10年要權狀60up)
當然你說高價,也就是2xxx起跳的那些10年內物件就不少..但這價差可是有點大..XD
(這也是10年屋很多單坪已經比1x年屋還低的主因...50坪10年屋室內23,總價可能才16xx)
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因此2020年多次警告,要買1x年屋...XD..
手滑買到5~10年的,節哀順變...顆顆
到此為止大概就是剛性需求範圍.
也就是父母親生了小孩,為了擠蛋黃區,為了擠中山國小七賢國中學區.
拚了命卡進來主流會買的東西...
而跳脫以上,就是奢侈品屬性走向.
而目前局面.
這一次大漲漲得很誇張.
我5x坪2020年中才買10xx,現在成交價都到17xx開價都19xx...
你要知道買1000萬和買17xx萬是兩種完全不同的概念.
1000萬可是兩個普考公務員就可以吃下來的東西,軍人,日月神轎,甚至傳產..
而上到17xx萬,就開始壓力山大.
當然這個範圍對於一個工作10年左右的醫生來講,應該還是ok.
或是有父母親幫出頭期款的中鋼,中油工程師,或是生意人自營商.
但...實際上,這牽扯到甚麼?
漲太快,所以真實剛需被震撼到,心態還沒調適,手上資金還沒調整好.
甚至對一般投資客來講都是一個震撼彈.
吃1000萬,只要200萬現金+每個月4~5萬的現金流就ok.
吃17xx萬,要快400萬現金+每個月十幾萬的現金流.
就算買得起,也需要很多時間去調適這個心情.
甚至,這再投資客當中也是不同等級的存在.
你自己的貸款夠不夠力,你的人頭夠不夠力...
不過當然,因為四房平車的釋出量很低.
很低的理由是,既有屋主換屋困難..XD....他們再往上換就是要兩千多萬,換不動.
換不動就不會拿出來賣,那自然釋出量就低嚕...
所以四房平車雖然理論上剛需會遠遠被三房平車壓制.
但因為供給量實在過低(我是指基本款的),所以他的價位還是穩穩地跟三房平車保持距離.
而在最後四房平車基本款之上,就是奢侈品屬性的世界.
兩千多萬,買室內40坪以上(像我要45坪以上)
對剛需而言,根本用不到這麼多空間,又不是每個人都要KTV室.VR室,超大書房,健身房..
而奢侈品走向買家基本上都是資產階級.
資產階級一般來講都已經有自住的房子之外.
它們買東西的觀念和剛需不一樣.
大多這種資產階級買房子都想要爽..XD
因此,窗景,品牌,新舊,都是重要考量.
而跳上去兩千萬多萬來講,你如果槓桿開很高,你要支撐2000萬的貸款!?!?
請問甚麼人可以支撐兩千萬的貸款...我是指銀行願意放款給你?
要嘛就是你資產破4000萬,用資產負債比,要嘛你年收大概要300萬.
(銀行對於高於2000萬的放款審核會更嚴格)
走收支比的,這種要嘛就是幹了好一段年資的醫生,要嘛就是生意人.
而這種人大多都早就買房子了....所以充其量他們是在換屋.
但是更多的還是用資產負債比去買的資產階級.
而資產階級...基本上都不會只有一棟房子...XD
那這就會產生.
這兩類人,都比較喜歡新屋,或是追逐品牌.
造成1x年的中大坪數它們看不上眼...尤其如果沒有窗景,就更看不上眼.
這是爽不爽的問題,不是買不買得起的問題.
因此,一個8x坪室內45的好了基本建商品牌,屋齡19年,要2300萬成交.
2400萬可以買一個室內38但是有綠地第一排景色的又是豪華品牌屋齡10年.
甚至買一個室內30的新屋.
這些人會更優先選擇下面兩個選項.
因為,多的坪數換來的爽對他們而言可能不如更高級的建商品牌或是窗景或是低屋齡.
因此空間價值再這種價位上面開始產生邊際效應.
空間價值主要還是剛需上面反應比較明顯..
另外這種人大多都有年紀了,所以他們除了既有自住房以外.
它們不一定要擠破頭搶美術館,也許換到中央公園或是文化中心還可以買別墅.
所以他們選擇很多,又沒有必要一定要擠美術館.
自然2xxx萬1x年屋的購買能量就會非常的低...XD
另外還有一點很有趣的就是.
這種人,目前自己住的可能就是一棟1x年的35~40坪物件.
他再多花很多錢才把坪數擴張5~10坪,意義其實不大.
而投資買盤....買得起這個價位的投資人.
它們可以做店面或是工廠/工業地了.
因此它們的投資選擇更多非常多.
而且投資人更清楚,這種東西在市場上不是主流,難賣,所以碰的意願更低.
so...目前局面就是,1x年權狀80坪甚至以上的產品,產生一個需求非常冷的狀況.
當然對我而言.
我需要大量的室內空間.
(因為我可以把空間換成不同類型的"爽"....我的人生比別人精彩...所以不好意思)
但是我對於甚麼品牌阿屋齡阿,沒啥特別的感覺..XD
因此剛好明年就抓這個機會來撈便宜外.
因為這個坪數交易太少.
所以很可能我會買到單坪25~27之間...
但是四周的2房都會成交32~35,三房平車都會成交30...
而,厲害的銀行專員,會在我之後辦轉貸的時候.
用兩房三房的單坪價來做基準幫我送鑑價..XD
那...除非我要轉賣,轉賣的時候醜媳婦就要見公婆...
但如果我只是邊住邊轉貸增貸.
那...你看我多開心.
但是如果你是要投資,這種坪數的1x年屋,目前看起來都還沒有切入的意義.
也許再更久以後,在大漲一波.
那會造成50坪的價位上到2xxx,那這時候80坪的價位無論如何都必須被推升到3000.
(類似兩房車位總價都要1000,所以三房平車12xx根本有點無理,之後必然補漲三房平車)
也就是你可以視同是一種"利空出盡"的局面...他的利空因素都被價格給壓縮掉了.
那時候可能就是一個做買賣可以進場的時候.
而我是要自住,自住的話,到那時候我都還是要多花一些錢去買之外.
(自住的錢會卡在那邊...你說可以借出來,那就是貸款額度被卡在那邊,滾動性比較低)
我早買早享受....XD....所以我就不等時機了.
有時候人生不要那麼計較,少賺一點,多花一點,換取快樂,何樂不為.