各位好，小弟是房市新手，因為一直單身住家裡，沒有剛性購屋需求
過去只有零星看屋看板，而完全沒有出價議價的經驗...
小弟住高雄，單身未婚無對象，原本住五樓公寓，但因為家人年紀大了越來越無法爬梯
所以決定找房將長輩接來住，也因為有孝親房的需求，
所以衡量未來如果有成家的機會，二手透天會是比較好的選擇
但因為身上資本不夠，雖然想住高雄，但實在摸不起，
所以因著工作的關係，將看房的重心鎖定在屏東市
最近房仲介紹了一個還算喜歡的物件，在屏東市區內
是28年的5樓一手透天，權狀也為5樓，自有車庫，週邊是純住宅區，生活機能算不錯
物件到上班地點、到屏東車站、上國道三號都不會太遠，到屏東市的主要商圈也很近
實際看過一次之後，大概之後如果順利購入，需要解決以下問題
1、水電及網路管線無更新紀錄，需全部重拉重鋪
2、部分樓層及牆面有漏水痕跡跟壁癌
3、一樓的非結構牆疑似有鋼筋外露
4、衛浴設備及廚房過舊需更新
因為上次看屋是約平日晚上自己一個人跟房仲看，
看過之後還算喜歡，所以又跟房仲約了一次，準備帶家人去看
上次看完之後，我有使用幾間銀行的線上估價，也有跑去銀行做房貸估價
也自己上實價登錄網站以及請擔任代書的長輩幫忙瞭解行情
打算如果家人也喜歡這物件的話，會考慮斡旋出價跟屋主談談看
但實在不知道該怎樣出價才算合理不瞎，所以發文請教...
我查到的狀況是，屋主開價跟實價登錄以及銀行估價結果接近
幾間銀行試算出來的最高貸款額度，回推85％貸款，就是屋主的開價...
而這物件週邊在近5年只有三個實價登錄物件
其中一個是物件正對面的舊三樓透天，屋齡較高、地坪及建坪遠低於這物件
但成交的金額接近這物件的開價
另外兩個成交的物件，一件實際成交的每坪價金跟屋主開價接近
另一件的每坪成交價金則是比屋主高了不少...（屋主開13.X，那物件19.X成交）
所以嚴格來說，我喜歡的這物件，屋主開的價格其實接近實價登錄跟銀行估價
周圍有成交的物件，成交價金也比屋主的開價高很多...
所以在這情況下，我如果決定想談價的話，就不知道該怎樣出價
因為感覺屋主的開價跟附近行情接近，這也是一手屋，沒有行情價可參考
唯一能跟屋主談的部分應該只有屋況...
我目前是傾向先從屋主開價的90％去談，只是不知道這樣是否合理？
感謝各位回應...