目前幫親戚了解一個都更案
他是一樓店面的地主 建設公司委託都更顧問公司的公聽會都沒參加到
但是有人直接拿權變同意書回來說要給他簽......
都更範圍內大約有4塊土地 4棟4樓公寓 一樓皆是營業中的店面
看權變同意書的內容 貌似是用土地持分去拿配回的坪數
所以照同意書的附件 地主分配表 看起來就是依照容積率跟獎勵容積換出一個比例
然後直接用持份的土地大小*效坪 就是分配的面積
我想問的是
1.照建商的附件這樣算是不是看不出原地主是一樓店面的價值?
變成一樓店面戶跟樓上的住戶拿一樣的面積 (因為土地持分是均分)
2.權變是否為 分配都更範圍內4塊地的價值比例 然後再除當地主的持分數
因為我GOOGLE看一些權變的說明 都是看土地間的價值 好像沒提到原地主的樓層數
但是我又從一個樂居的影片提到
https://youtube.com/watch?v=ARuNxMqL07w&si=EnSIkaIECMiOmarE
南機場夜市沒辦法走權變 是因為店面價值>>>樓上價值
還是說權變也是會考慮店面價值 不會單純的去均分給各地主
有勞各位幫小弟解答 謝謝

權變理論上要估每一間的權利價值日後權利變換選屋的時候 也是依照權利價值比例選屋https://i.imgur.com/Ye5eqX9.png

感謝I大回覆 所以建商附的地主分配表照土地大小配回在只是參考 一切內容還是看權變結果? 因為我查簽了權變就沒辦法反悔了 看到那個分配表覺得有點怪

我家附近在談都更，店面的屋主以後還是分店面，分的面積是「地坪*坪效*地主分配比例」，1樓店面無法分滿上述面積的話，剩餘面積往樓上分

建商發的表我沒辦法跟你說是怎樣 我只能說一般權變是按照估價後的權利比例選屋一般來講 公寓一樓權利價值比例高 換成大樓之後 就算分到

建議可以參考這本書，雙北的圖書館均有電子版 https://i.imgur.com/BFwEi8S.jpghttps://i.imgur.com/Ppf330Q.jpg

不過實務上 真的走權變的不多 大部分都是假權變真合建我建議你還是找建商問清楚

對 我看很多解釋就是走權變 結果還是有簽私約...

修正一下，我家附近的店面戶分法是：地坪*建蔽率，沒分滿往上分，店面全歸地主戶；上面樓層則依坪效及分配比來分

話說 我有遇到建商這樣說 總之就兩排 照同面向去分 ，我總覺得建商把第一排當白癡容積獎勵是第一排給的耶

我的理解是一定會需要跟建商簽私約，私約上可註明擇優

因為權變興建過程免土增稅跟契稅, 更新後再轉移減徵40%

我都直接問那個業務以前的案子是不是都巷弄內

權變跟合建主要差別是 權變理論上是依照權利價值選屋合建的話是已經約定改建後分回哪間/哪幾間大部分都更其實都事先都已經分配好 但權變稅務上有利

第一排全透天，然後後面那排公寓幾乎無店面價值

所以很多會假權變真合建 雖然明明已經選好, 但名義上是權變選屋

我上面推薦的那本書，裡面建議如果你要選店面就要寫在跟建商的私約裡（最好有違約處罰條款），剩下來的就建商自己要搞定其它住戶，免的變成非店面戶有權來抽店面戶

大部分人喜歡先確定好分回的房子的大小位置, 不喜歡事後才選屋的權變

如果是我不會選店面我甚至希望排除我那邊然後都更XD公寓店面的話 其實權變價值對就都更啦反正會想都更的店面也都不是自用的換8樓以上住宅不香嗎？

在意的事就拿出來跟建商談，並納入私約（不能只是口頭承諾）。像我家附近是臨路及臨巷公寓一起都更，臨路的住戶就聯合起來要求分成2棟，臨路店面戶仍分臨路店面

走a b約送權變 私下談談多少看本身 建商一定會想方設法再刮一筆 不是選完後在調建價 就是私約簽約前不說要繳稅最後要繳稅

權變當然將店面價值列入計算

店面真的沒啥漲幅 現在想想應該拿來換高樓層住宅才對=_=

原po如果能給更多資訊的話比較能確定店面價值；權變是要找估價師來估價標價的 "理論上"應該要找非常公正的估價師來做 "理論上"估價結果很公平 要不要選店面"理論上"只需要考量個人需不需要店面、不需考慮吃虧或占便宜.... "理論上"

你沒搞清楚權利變換(權變)，簡單的說法就是蓋前的價值比要等於蓋後的價值比。若蓋前你店面的價值一千萬，佔全部地主房子總值的1%那你蓋好後就能分回全部蓋好銷售面積的1%那問題來了，蓋前房子的價值是誰來計算?正常流程是找三個估價師來計算所以你的問題，一樓分的會跟樓上一樣多嗎?答案是當然不會，估價師在估算的時候會依樓層、面向、店效來評估一樓店面的價值一定比其二樓高，其實用市價猜也知道

單純回答本文問題：1.否 2.否

該考慮的問題是，店面選屋時可以優先選擇店面，但但但

但是我猜原po的親友想知道的應該是 "怎樣利益最大化"...

原本臨路的店面必須往後退退退好幾甚至好幾十公尺原本一整排的一樓平行的店面，就都更那棟往後退，生意..

樓上大大好專業 我們家店面直接分回店面 但根本都沒想過這個問題 不過好在隔壁也是都更後的大樓 應該影響會少一點吧…

要督一起督同進同退最公平 但利益最大化的方式是你隔壁督

權變是用（更新後價值-成本）x更新前權值去選屋，估價師會估更新後每個單元的價值你是店面權值一定比較高啊，怎麼可能跟樓上選的價值會一樣會這樣算給你看的，基本上應該是走真合建假權變啦，真權變誰敢這樣搞

z大更新後價值減成本，再乘土地價值比例，那建商是賺哪塊啊之前用前期建築的計算機，好像也是這樣算屋主換回比例，但就不曉得建商是賺哪部分

真權變，共同負擔是成本，「付給廠商」既然他自己是建商，有一部分的錢就是他自己收去所以你能在很多聽證紀錄看到地主抗議共同負擔比例規劃太高，吃掉地主利益

感謝各位的意見，共同負擔的部分會去了解一下是否跟建商拆分的回饋有關

能都更 真的是上輩子燒香

真的走權變建商就是賺人事行政管理費跟風險管理費，但這只是理論，事實上權變還是能灌水能灌水才有真合建假權變的空間，至於怎麼灌可以自己研究看看