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還在等房價下跌？四大指數顯示 今年恐怕得失望了
文/記者張瀞勻
2022年房市由盛轉衰，新的一年不少人預測市場將走進衰退階段，不過樂居科技（7609）
創辦人李奕農表示，目前的房市存在兩大隱憂，包含房市成交量的背離，以及股市多頭熄
火，代表著資金不再持續湧入房市，未來銷售的速度放緩將成為常態。但是從新案的推案
量、新案的去化量、新案剩餘量以及二手的待售量這四項數據來看，前幾年房市大賣，幾
乎都在預售階段賣完，2023年不會面臨成屋的賣壓，因此不少人期待的火燒連環船，也就
是房價下跌，目前是船已經被一些不利因素扣在一起，但沒有整體經濟暴跌或者成屋賣壓
出籠這樣的東風，即使降價也只是零星，2023年的房價應該會是盤整的狀況。
李奕農提醒，在房價創新高的同時，在2022年房市也出現兩大隱憂，首先是交易量下跌。
2022年的買賣移轉棟數儘管還是維持在30萬棟以上的高檔水準，只比2021年下滑8.6%，不
過買賣移轉棟數會把前幾年預售交屋的房子算進去，也就是說，實際的交易量會下滑更多
。
與民眾和從業人員感覺更貼近的數據，可以參考預售屋的實價登錄的筆數。根據實價資料
，從2021年7月開始，預售屋交易量一路上漲，到了2021年的11月來到最高峰10,140件，
之後就一路下滑到2022年的9月10月，單月只剩下４千多件。與最高峰相比大約下跌60%。
中古屋的部分可以觀察信義房屋的仲介營收（不含開發事業），2022年3月最高來到14.8
億，到了2022年9月只剩下8.4億，下滑43.2%！跟2021年9月13.5億相比，也下滑37.9%。
整體來看，無論是預售屋還是中古屋，房市都呈現價量背離的狀態。
第二個隱憂是股價與房價的背離。以往台股跟房價是正向關係，股市漲房市也會漲，股市
下跌房市會修正。2022年台股最高創下新高18619點，最低跌到12629點，股價大跌32%，
許多個股都出現50%以上的跌幅，但房價卻是反向上漲11%以上(安華清富房價指數)，近期
台股出現反彈，回升至約15000點以上，反彈18.8%，可持續觀察股市對房市的壓力是否降
低。
整體而言，李奕農認為，2023年註定會是一個量縮去化變慢的一年，因此要避開賣壓大風
險較高的區域，以待售量而言，台中市去年11月委售比來到3.7%，已逼近歷史高點3.9%，
也意味著之前台中房價大幅攀升，很多是投資型客戶購買，未來的賣壓會比較重。
心得：
台灣房價，在央行一連串打房措施之後，
已經把不安定籌碼打掉，配合房地合一稅、實價登錄2.0環境，
去弱留強，
市場上只留下資金充足的建商和投資客，
塑造成房價只漲不跌的環境。