作者:
mounter (PTT真多好人阿)
2023-02-12 17:29:42各位好，再次發文請益
最近看到一個高雄三民區的物件，靠近科工館、九如交流道跟未來的輕軌
屋齡32年，位在10樓以上，室內足坪28左右，有一個坡道平面車位
屋主沒有特別裝潢，就基本的牆壁跟地磚而已，持有及自住30年
去看了以後，覺得採光、格局以及位置都是喜歡的，但房屋仍有一些需要修繕的地方
例如牆面需要補土粉刷、廚具需更新、廚房磁磚膨脹需打除、浴室浴缸老舊需打除
全戶管線需重新配置重拉等等，屋況算保持的不錯，整理幅度應該不會太大
有去打聽，管委會的運作還不錯，結餘款不少，全棟的管理情形也不錯
除了基本的管理員以外，還有配置清潔人員等等維護社區整潔，整個社區滿整潔乾淨的
這間含車位開價每坪18萬，總價1000萬左右
查了實價登錄以後，最近兩年，這物件同一社區（含車位）的成交物件大約有30筆，
但除了有一筆以17.x萬/坪成交以外，其他成交物件都集中在13萬-15萬之間
我衡量我的存款預算跟實價登錄資訊，我先以15萬出價，以總數810萬請房仲探口風
但房仲跟我說屋主底線是900萬，大約半年前有人用850萬去斡旋，但屋主沒有談的意願
所以跟我說如果要談，最少要開850萬以上
我自己考慮的點是這間屋齡已經32年了，我是買來要自住的，會以長期持有為目標
我手邊的動產（股票+存款）如果梭哈，應該可拿出400萬現金當頭期跟修繕與家俱基金
我本身是高考公務員，但即將滿40歲，所以我預設的貸款額度是1.9％，貸8成+25年還款
我單身未婚無對象，購屋無親友資助，線上貸款試算以後，每個月貸款大約負擔28000
我薪資已經接近到頂了，目前每月實領53K，薪水保底14個月，年薪大約80萬-90萬之間
只是算一算，如果決定衝了，我的存款跟動產應該接近梭哈，每個月貸款也將近薪水一半
所以有點猶豫要不要再出高一點的價錢下斡旋跟對方談談，或是思考其他可能
我自己猶豫的點是，這物件是30幾年的老房子，雖然打算長期持有
但也會擔心，如果未來一定得換房子的時候，會不好處分掉
周遭的朋友有些建議我再多捏一點錢，往郊區的新成屋，或是蛋黃區的新古屋下手
先從小的物件著手，不要執著蛋黃區的三房平車一次到位，反正我只有一個人
室內1X坪的全新兩房物件應該就可以滿足需求，新成屋或新古屋也好脫手
所以，我想要請益的是，如果是自住需求，這樣的物件，可以談談看嗎？
以上感謝看到文章最後的您，非常謝謝
作者:
ZackRyo (御守)
2023-02-12 17:36:00老問題 你買28要幹嘛 再來是你講的那些修繕 只是眼睛看的到的 32年老屋通常來說你電線那些也要重拉 搞一搞大概會透支吧然後就算你真的錢夠了 40歲把資產都砸下去 你的退休金呢？多想一下囉，買小一點新一點，15年內可能是相對較好的選項
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2023-02-12 17:40:00買就對了
作者:
seibu (難過)
2023-02-12 17:43:00單身買兩房就好 600-800萬有不用花錢整修的吧
作者: qqphor (駡你又如何) 2023-02-12 17:43:00
這裏是二軍雖然不是蛋黃，但貼著蛋黃走，這個區塊西大文有說過，可以爬文或推文（需要耐心）XD這裏是二軍，雖不是蛋黃但貼著蛋黃走，這個之前西大有說過，可以爬西大的文章或推文（需要耐心XD）不好意思，重複推文了XD可以貸30年，8 5成為什麼不用屋況其實不太差＇簡單的整修應該花不到50，但你要裝潢就不一定了55坪含車，應該算大間了這空間可以放一間健身房了XD
作者:
Watanabe (watanabe)
2023-02-12 17:58:00現在不買以後也不會下手了 買
作者:
mounter (PTT真多好人阿)
2023-02-12 18:08:00房仲說我雖然職業有加分，但年齡跟屋齡是硬傷，利率1.85跟30年不一定穩貸得到，所以我沒太樂觀用這條件估算。單身選28坪三房物件，是懷抱著想一次到位的想法，如果有可能成家，也不用急著小換大，堪住的狀態
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2023-02-12 18:17:00先買再說了
會自住時間長的買新，投資性質高買中古新屋自住久了屋況仍不錯，不用什麼整理，就像你現在看的這間原屋主也是自住買新，自住30年，現在賣
作者:
gyqmo (事如春夢了無痕)
2023-02-12 18:32:00賣方為什麼要管你是不是自住？
作者:
IamJoey (happy life)
2023-02-12 18:33:00你現在單身買32屋齡，除非你打算住個20-30-50年不然也不是一次到位。
作者: iamiam (dvw) 2023-02-12 18:42:00
想買就談啊！但30年後屋齡就62了，你可以接受嗎？
我給你噓,你的理由跟你的自備款和未來關屋主屁事喔！XD屋主只在意你能不能到達他要的價格,其他都是大便好嗎！
作者: maxidogkimo (oo) 2023-02-12 18:45:00
800萬的選擇還有很多，不用買這麼大坪數。而且這間看起來是開價太高，才會半年多還賣不掉。覺得可以多看看，可以找看看20年屋齡左右的房子。聽起來修繕應
作者:
cblade (cblade)
2023-02-12 18:46:00有沒有考慮找15-20年的，主建小一點 但是屋齡新，以後好換
作者: maxidogkimo (oo) 2023-02-12 18:47:00
輕軌沒有加分，可以忽略這個優點
作者:
cblade (cblade)
2023-02-12 18:48:00也不用像新成屋 購買價格要拉更高主建更小
作者:
angele (yukino)
2023-02-12 18:51:00還是看預算，不然我也有朋友單身買大三房住的很爽，主臥、視聽室、客臥，房子好像沒有在嫌大的。
作者:
megee (骨科)
2023-02-12 19:11:0030年高雄250-300還有 誰理你做什麼，錢多少才是重點
作者:
aloness (aloness)
2023-02-12 19:25:00室內28坪 單坪18萬，千萬要有50坪耶…有沒有哪裡寫錯
作者:
mounter (PTT真多好人阿)
2023-02-12 19:25:00以上謝謝回應，確實錢才是重點，我沒有要求房東便宜賣是沒錢又當局者迷，所以發文詢問旁觀者意見尋求可能性
作者: qqphor (駡你又如何) 2023-02-12 19:27:00
M大，分享我買的第一間二手屋，就是仲介說的底價，雖然被家人念，但隔一年也不會去想價格了，M大，試試去問台銀，土銀，中信銀，有可能會有更優的機會，仲介本來就會說的比較保守
作者:
mounter (PTT真多好人阿)
2023-02-12 19:27:00這物件的權狀含車位有54.X坪沒錯，所以坪價影響很大
作者: qqphor (駡你又如何) 2023-02-12 19:28:00
目前大坪數價格還沒拉近差距XD
作者: qqphor (駡你又如何) 2023-02-12 19:31:00
當然你不要像我這樣直接買底價，多少殺一點XD
輕軌其實蠻方便的欸 手機查一下到站時間出門直接到地點
作者:
mounter (PTT真多好人阿)
2023-02-12 19:42:00高雄雖然房價算便宜，但15年內的市區物件開價在25萬左右我知道自己能負擔的額度，所以才會找30年上下的物件這件剛好合預算也還算喜歡，所以發文詢問是否適合出價還是感謝每一位願意回應跟給意見的版友們，謝謝
作者:
rain2000 (heavy rain)
2023-02-12 19:51:00喜歡就買吧 又不是不能賣 850是能虧到哪去
作者:
angele (yukino)
2023-02-12 19:52:00單身女性的話社區物業管理好、出入單純、治安良善、交通便利等等很重要，如果都符合超出一些預算似乎還好。
作者:
rain2000 (heavy rain)
2023-02-12 19:53:00自住幾年 光省的租金就沒啥感覺了貸款還兩萬八 利息一萬出頭而已早個3 4年 這預算市區三房平車沒問題 現在新屋就別想了
作者:
lanhow (lanhow)
2023-02-12 19:59:00新兩房十車位，比較適合吧，單身人口很多買單
作者:
swt0619 (wayne)
2023-02-12 20:13:00嗨 小弟附近大樓蠻多的，你搜尋三民區正興路看看 周圍生活機能不錯
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 20:14:00脫手不是問題,長期增值強悍.其他的問題是你住的爽不爽的問題..XD屋齡,空間,地點....自己找平衡點.一般不建議特別偏向哪一點而弱化另外兩點.自住這種事情,永遠只能問施主你自己...XD
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 20:35:00室內空間還需要裝潢的話就用力砍啦然後先問一下自己幾件事 我想一直住這邊嗎我能不能接受住到變成60年老屋賣不掉
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 20:39:00農16有更便宜 屋齡新 坪數也大的…
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 20:40:00如果可以的話 附近屋價砍掉重新裝潢的價格下去談雖然最好還是加上萬一地震屋損能不能承受 不過我想大部分人都不會考慮這個 就算了吧XD然後沒有成家打算的話...其實室內20坪就差不多了...
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 20:43:00龍華國小對面 社區乾淨 但常常空屋 屋主也不租人就擺著
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 20:44:00再多打掃起來真的是很麻煩...
我應該算有參考價值 年紀跟你差不多多公務員 買了28年房子 這個月台銀核貸 85成 30年 放心貸一樣高雄看你之前發文好像有長輩需要同住 那就買了啊 現在大三房平車1000以下的高雄絕跡了吧
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 20:53:0060年屋到時候還是比新古屋好賣...顆顆..XD難賣永遠輪不到老屋..除非你賣太貴.因此,不用考慮增值和賣的問題.你只要考慮,自住的需求和價格和爽度的問題.
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 20:56:00沒倒的話 最近 地震倒的好像都是大樓
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 20:56:00理論上,透天容易倒...其次應該是公寓.之前倒的大樓很多都是剪力牆被樓下打掉.
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 20:57:00或是早期沒有剪力牆的概念,每一道牆都在支撐剪應力.下面店家亂打牆就很危險.90年老屋,鹽埕區不是很多.價格還不是很驚人.哪有差..XD
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 20:57:00最慘是屋損到很難修理
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 20:58:00另外房子長相大概就定型,跟蓋的時候的設計有關.後面視覺上老化速度其實很慢.真的很難修理就都更了.賺一筆換屋另外老屋好賣除了價格便宜的優勢以外.最大的優勢就是..釋出很少.40年屋和3年屋,釋出比大概1:1x.
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 20:59:00因此越便宜的東西釋出量又越低..怎麼會難賣呢XD你那些1~5年屋,釋出量那麼大.彼此競爭很激烈.
那位置並不差，生活機能不錯，又近科工館，還有離高醫聖功也不遠
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:00:00都嘛是靠新屋大幅拉抬價格,才跑得動.
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:00:00恩 願意接手的盤子有那麼好找就好了
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:01:00窮人永遠都那麼多之外.窮的包租公,窮的投資客也一堆..XD你煩惱脫手?新古屋才要煩惱脫手.你新古屋價格跟新屋落差不大的話.我為啥要買1900的3年屋,不買2100的新屋?阿如果新屋還在2000,你的1900的3年屋就要滯銷到天荒地老了.越便宜的東西,買的人越多...結果越便宜的東西,釋出量越少.你說會發生甚麼事情..XD而投資客包租公,他可以買到房子倒了都更.那你房子很老後,真的狀況很不好,丟給他們阿.我之前河邊街老公寓是賣給包租公,結果給他等到都更..XDso...脫手?哪有問題....XD
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:04:00恩 但新古屋你賣不掉也敢住裡面阿
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:04:00多到市場上滾滾...在想一下比較好.你新古屋同樣價格大概只能買小套房吧..XD你知道"室內坪數"價差多大媽?一個公設比20,一個公設比35up.
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:05:00老屋很多公設比還18,新的很多上37自助...你住11坪鳥籠,到時候老婆嗆你"媽寶接電話阿"空間不能妥協..XD你會吵架吵不完,如果又有小孩,擬就崩潰.知道為啥一堆住過的新古屋鳥籠在賣??就住到崩潰...XD當然啦,財力ok狀況下,你空間滿足了,屋齡買新衣點ok.所以平衡點怎樣拿捏自己決定.另外,30年整的話屬於1990以後那一代.1990~2000這一代的房子都差不多.你不用管屋齡是否是二字頭還是三字頭,他們是一體的.要用哪一代的房子去比,而不是屋齡字頭是多少.
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:07:00然後屋損到很難處理 30年後少子化不一定有人可以幫修阿
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:07:00and..農16那邊對面不就蘭園畫世紀?蘭園現在很貴吧.少子化..XD....那個去另一個平行宇宙煩惱就好.30年後都不用煩惱.另外沒人修??....為啥你有這種奇妙的錯覺?
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:09:00很貴沒錯啊 28年室內32坪 平車也是開一千萬我陽明學區28年也有看到一千萬…農16也有看到一千萬…
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:11:00查蘭園10年前的實價登錄 17年屋 20萬一坪 現在28年屋還沒25萬一坪
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:12:00恩 工作人口少一半 待修的房子>>能修的人力 恩 你知道
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:12:00作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:13:00看他接不接受樓高吧 願意當5樓就便宜多了
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:13:00滅的都市是哪一都嗎?
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:13:00蘭園10年前怎麼可能20...帥過頭當時去買蘭園買在15上下.還沒10年.
作者:
cblade (cblade)
2023-02-12 21:14:00就有個幻想仔QQ
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:14:00作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:15:00農16這邊的中古屋目前都很貴.
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:15:00便當很貴 可房子會很便宜阿 我指的是老房子
作者:
zengtoro (ByToro)
2023-02-12 21:15:00高考薪資接近頂才這樣而已？無法想像台北的公務員怎麼辦..
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:16:00日本有些地區不都送房了
作者:
rain2000 (heavy rain)
2023-02-12 21:17:00公務員就差不多被通膨搞到和外勞加班月領差不多了
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:17:00喔 抱歉誇大了104年12樓單坪17.5萬而已
蘭園的屋況看起來很新 其實要想這堆30年房到時候一起變60年會怎樣？其實到時候一定有解 因為太多
作者:
cblade (cblade)
2023-02-12 21:17:00就會一堆人住50-60年屋而已 不會怎麼樣
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:18:00帥過頭買蘭園大概在6~7年前,時間有點忘了,買在15~16.
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:18:00103年4月 6樓19.1萬
作者:
pioneer77 (pioneer77)
2023-02-12 21:19:00也是公務員，新成屋總價850萬，85成房貸，台銀（供参）
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:19:0019.1萬那間4房
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-02-12 21:19:00另外,你實價登路看下去,110以前應該一堆15左右吧
作者:
rain2000 (heavy rain)
2023-02-12 21:20:0030年後 52坪 三房平車 市區 850 屋齡60 怎摸想都不會虧
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:20:00蘭園還雙電梯 禮拜六去看說不用在意鄰居 因為屋主不租不賣不住 沒人
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:20:00阿就是要想好啊 萬一無法脫手時有沒有打算住到底
作者:
rain2000 (heavy rain)
2023-02-12 21:21:00更大可能是10年 你就會覺得自己是個房產投資大師 漲了
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:21:00同事大林蒲才是真正增值件…比都更還狠 下一目標汕尾…
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:22:00現在的市區未來不見得是 現在的學區未來也不見得是
作者:
rain2000 (heavy rain)
2023-02-12 21:23:00哪來的天才 30年後台灣亡了嗎 連建工路都不是市區
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:23:00少子化就是這麼殘酷 除了前段公立大學一定可以活著之外
作者: qqphor (駡你又如何) 2023-02-12 21:23:00
西大，謝謝分享，懂，再次複習
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:24:00陽明國中還不就公務員 醫生子弟推起來的…你十年搞不好看到私立楠產實驗國中勒
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:24:00其他的都很難講啦
作者:
IamJoey (happy life)
2023-02-12 21:24:00不用理房仲 想開810就開。除非房仲不收斡現在買房人很少。可以繼續看別間
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:26:00出生率1, 15萬-->7.5萬 學校再倒一半
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:27:00我覺得現在買25+大樓關鍵應該是你能砍多少…
作者:
patrol (男子漢直球!!!)
2023-02-12 21:28:00建工路附近哪幾間活不活的下來啊?...
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:29:00住東高雄的搞不好覺得文山>>巨蛋 想買農16的搞不好覺得20年屋就是垃圾勒
沒錯東高雄人就是這麼想的 巨蛋那裡交通又亂居民素質也不好XD會買文山的很多都是鳳山人啦 跟科工館那裡的客群又不同了
作者:
SDFSDF (貝爾斯)
2023-02-12 21:40:00我三民區 我跟鳳山不熟雖然我只服農16和亞灣 但文山確實台北人不會來
作者:
vNES (Je pense, donc je suis.)
2023-02-12 21:58:00三民每坪18公道價了@@
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2023-02-12 22:02:00蘭園的價格落差很大，主要看是有沒有view
作者:
mounter (PTT真多好人阿)
2023-02-12 22:16:00高考薦任表一承辦人，到頂實領約60k，保底14月薪水我表一公務員薦任到頂實領53K，年功到頂實領約60K
作者:
cblade (cblade)
2023-02-12 22:30:00這在高雄挺好的 穩穩做到退休+銀行貸款條件也好
我覺得一個人住沒什麼問題，就開810，超過心裡底價再看就好，自己一人住，大才舒適，搞不好過幾年成家還有另一半幫忙付房貸
你要有心理準備，這些簡單整理到最後可能是一百萬以上的支出
作者: Detonate (豬可殺不可滷) 2023-02-13 00:14:00
自住住新一點的吧 兩房一個人住可以了
空間不能妥協，支持依財力跟需要買 我猜最後近900成交
作者: qqphor (駡你又如何) 2023-02-13 02:26:00
900很合理哈，屋主說了算
作者:
koto999 (AMO)
2023-02-13 06:08:00你的問題也簡單，自住需求有需要那個空間嗎？考慮未來結婚生子嗎但未來另一半會不會要求居住地點，或你要不要去滿足其他需求，衡量一下要不要一次到位就看你想要配合需求調整(現在找比較可以彈性運用資金的物件)還是一次到位(理論上最經濟的做法)
30年你再住10年好了，高雄40年跟台北40價值是不同
作者:
fonder (迷失在分叉路)
2023-02-13 10:16:00問題三民區也沒多蛋黃，除非離你上班的地方很近
作者: MizPerfect (科尼賽鴿) 2023-02-13 12:11:00
高雄30年的大樓，價值為0，自住看新屋好嗎？
買全新兩房就好，30幾年大樓Pass53K叫慘？投資客果然沒找過工作整天只想炒房，更慘的是高雄30k的工作佔40%以上