房板各位大神及ceca大大好:
小弟有換屋需求，預計賣掉高雄蛋黃區五年內正三房大樓(估約1900萬)，換購蛋黃區透天
(估約2800萬)，近日要與透天屋主議價，若成功議價將會把現居住所三房大樓賣掉，處分
後現金應有千餘萬，有問過銀行，目前永豐可貸四十年房貸，故新買之透天，將以四十年
房貸方案為主，問題彙整如下:
一、四十年房貸
家人十分反對承辦四十年房貸，認為多繳利息錢，且應該把所有購房剩餘現金投入房貸，
以減輕每月還款額度，以提高生活水準並降低風險；然參考板上文章及推文，多認為通膨
能加減抵消房貸利息(四十年房貸利率1.975%)，且長遠來看房價增幅後，其所對應的房貸
將會愈來愈薄(通膨影響)，故小弟極度傾向四十年放貸，但老婆及其家人仍有所顧慮，能
否提供相關說詞，來說服他們?或提出我沒思考到的風險(風險管控方式為:留五百萬的現
金、三年寬限、雙方長輩強力後援)。
二、高雄現今房價趨勢
近日北高(橋頭、楠梓)等地區，房價已緩步下修，原市區(左營、鼓山、三民等)雖價格凍
結，但交易量大減，以買方市場為主，現居住之新大樓附近還有一間預售屋正在蓋(中高
樓層封盤)，低樓層成交40萬/坪左右，附近也正在蓋一棟新的但尚未有具體消息，我的大
樓差他們3~4年，該如何出價?是否現在是新大樓換大透天的時間點?或等附近兩間大樓完
工再出售，讓他們幫我抬價?或等到下一次升息循環再出手，風險比較低? 真的是很苦惱
啊，拜託ceca大開示!!
三、先賣後買之問題
由於原居住之三房傾向交給家人(已退休)帶看自售，不透過仲介買賣，預計與透天屋主談
好價格後簽約壓訂金，約定三個月內處分現居住之大樓，爾後再處理透天購買事宜(透天
主要頭期款來自賣出現居住之大樓)，不知是否有前輩具備「不透過仲介」、「先賣後買
」之經驗，能夠分享相關流程及注意事項?
感謝房板各路大神提供建議，先謝謝大家了!!