這一波房市冷其實很簡單.
因為突然輿論和媒體都在說.
"房價要跌了"
然後大多數人信以為真.
所以就進入大家縮手觀望狀況.
並且這個大多數人是無論投資還是自住.!!!!
當然輿論說要跌了,主要原因是跟美國狂升息有關.
尤其狂升息壓垮了股市(股市這種跌幅算很兇了,國安基金都進場了)
反而政府的打房政策是其次...打房政策對不安定籌碼的影響比較大.
而到去年年底,大概就是最危險的時候.
因為有很多人真的相信房價會跌.
不過你也看到這兩個月交易量開始回溫.
原因也很簡單.
因為美國升息已經進入了末梢.
然後..
然後房價並沒有跌.
不買房子的不知道,已經買房子的也不知道.
急著要買房子的最清楚.
他一值在看屋,因為火燒屁股要買房子.
無論是因為要結婚被逼著買,或是工作的關係到新地點被逼著買,或是多生了小孩要換屋.
他有壓迫性,所以他會一直在市場看屋和訪價格.
而這些人通常是市場所謂的"真正的買家",也就是成交大多都是這種人寫出來的.
投資客一直都在市場的比率很低....投資客無法影響交易量的主要數據.
而這些"剛性"買家,從去年下半年開始一路看屋看到今年年初.
發現,靠邀股票跌到谷底,然後又反彈跳起來.都快要宣告進入牛勢復甦了.
(或是其實已經算是牛勢..你自己看技術分析現在是牛勢還是雄勢?
你半年線年線月線都翻揚向上,只剩季線還差一點就翻揚起來,這是牛勢還是雄勢?)
房價都不跌.
那之後房價還會跌??
因此他們會很緊張.
很害怕房價又會隨股票牛勢而上漲.
所以很多就忍不住跳出來買.
這也是這一兩個月交易量回溫上升的主因.
不過當然拉,還是有更多人還在觀望.
畢竟美國升息循環還沒結束.
所以交易量是"緩慢"復甦.
不過當然反過來講.
為啥不跌而沒有大漲呢?
因為,炒手在等時機.
你要知道,做生意,主動行的生意,你需要布局和造市.
市場炒手主要是建商.
對建商而言,要造市是需要成本的.
你要花錢.
買廣告,買新聞,買名嘴專家?,買周刊,甚至買政府官員發官方"房價大漲"新聞稿...XD
(這年代,你看到的大多數東西,都是用錢堆出來的,目的就是要洗你的腦)
對炒手而言,他可不能每天都在造市,這要成本的..
並且建商又不是只有一家,要造市還要大家有共識一起出錢出力.
你單靠一家要造市,除非他是在外圍造鎮,不然對市區來講太難了.
世界上沒有那麼龐大的建商財團可以靠自己就在一個都市造市.
所以他們需要等風向.
等到東風來了,借到力,才會狂砸資源.
而現在.....現在雖然看起來交易量要慢慢回溫,但是不足以讓他們搭順風車.
做生意的人永遠都會懂.
豬站在風口都會飛....
所以大家都只想當一隻順風而飛的豬!!!!
所以到今天,建商都還在布局.
吃土地,減緩推案.
但是也有在做造市的先啟動做.
例如,既有的建案也是持續在微服拉價...
(如果是一個維持2~3年以上冷盤的局面,例如2016,建商不會拉價...他會平盤拚完銷)
先微幅拉價,一方面是跟剛性買盤表示態度 => 房價不會跌.
另一方面,等到下一次東風到的時候.
例如本來賣40,等到東風來了,可能已經拉到44.
他就會從45開始起跳大炒....
中間這段時間,拉多少,都可以在下一次大漲的時候,直接踩著階梯向上跳.
你要知道這些價差入帳都是"純利"......
因此這種短暫性的冷盤,偷偷拉價,後面可以吃到的回收利益非常龐大.
你只是時期性很難賣,很難賣讓他更難賣一點又沒差.
很快東風就來了,之後連本帶利全部撈回來還多賺很多.
這是建商的算盤..
建商並沒有壓力每天每個月每一季都要賺多少錢...XD
他只要一個週期,例如3年5年這樣可以賺多少.
他的目光不是那麼狹小,整天都要賺錢,都要短線上有足夠的利潤..XD
眼光那麼狹小的早就都被市場淘汰了好嗎.
現在都是老狐狸,他的算盤都是一個區間裡面最大的獲利...
so...目前這種短暫性冷盤,減少推案,量縮,拉價.
對建商來講未來會有更大利益解!!!!
而東風基本上就美國降息.
美國狂升息把股價壓垮了,造成市場人心恐慌.
那反過來美國一但開始降息,股票...喔股票跑很快,應該已經衝到一個很囂張的數字.
而那時候建商就可以藉著股票大漲的東風來大吵特吵.
so...美國降息會是一個關鍵,投資基本上要在這個時間點之前一點進場會有最好效應.
至於你說如果美國都不降息.
喔,先不論這樣會不會除了倒銀行外還產生更多的災難事件.
如果今天市場就是這樣並沒有一個降息的大高潮.
那路線會走穩定回溫.
也就是建商只好繼續持續很小幅度的緩慢拉價.
但是因為剛需等不及太久,又看到市場就是不跌.
外加股市看起來也不會長期維持在低迷...很可能也是很緩慢的復甦.
(當然中間也可能還有上下震盪,但以巨觀來講應該還是會再向上復甦一點,
只要升息循環結束,不需要降息,股價都還會在高不少)
那建商這段時間向上拉價也不算是一個賭博性決策.
當然後面就會直接衝擊到中古屋和新案價差太大的問題.
建商會因為價差太大而難賣,因為被中古屋拉扯.
所以拉價可能會越拉越少....因為他必須等中古屋.不然他的銷售量會很悲哀.
而中古屋也會緩慢的開始補漲....
只是這樣這種局面就會拖很久...並且變化都很緩慢.
不像有東風的話.
建商會開始大幅造市,大幅拉價.
而中古屋會瘋狂的產生報復性補漲....
有機率產生一個大漲局面,中古屋漲得比新案拉價還兇悍的倒掛市場狀況.
(通常大漲局面都是新案拉價最快最兇....
當然新案拉得快不代表你買了轉賣可以賺那麼多.
你買了轉賣,尤其現在只能賣成屋...你賣的可是中古屋,是二手屋市場..
你不是建商,你永遠都不是賣新屋阿...請記得這一點!!!!)
阿你說,那中古屋怎樣看都是贏家??有那麼爽?
對阿...
價差那麼大,買低價那邊.
本來就是所有好事都是你的,所有帶賽都是貴的那一端的人要承擔.
這很簡單必賺穩賺發大財的基本概念.
還要懷疑喔.
難怪都我在賺錢你再套...XD
便宜就是無敵沒聽過???
第一天出社會??

大蓋4霉体祭者上網抄作業時看到窩的屁話 現實應該如房板講的 還狠熱絡 看房下定早上排隊到晚上哈哈哈 平行世界都4真的

台南XX公會跟史衛哥表示...

腳麻逃不掉的只要去另一個世界加價賣好了

有囉！！！！！謝謝老師

如果想買的中古屋附近很多新建案 有什麼需要考量的嗎

借問上一篇小港新案上30 中古大樓要上20的話 公寓大概會在哪

我要東風！

現在市況有點撲朔迷離，價差沒特別明顯，像美術館周圍兩圈的建案，大家價格都差不多，正負10%那種中都也很神奇，原本大部分都12xx跟13xx，突然全部拉到16x

沒錯 房價其實還是穩穩向上 就是一些年輕魯空被帶風向而已

x以上

成交價都在行情中，毫無恐慌亂殺的，自住這波不進場

股票大漲的時候說房價當然漲股票從高點下來，大家都在觀望回血而已

真的會溫溫上去，等下一波繼續崩潰

高鐵也沒特別便宜，國道旁邊的也沒特別軟XD

等市場破前高，什麼戰爭結束就會再衝了

都是相對值啦，現在至少散戶股市比較難賺

然後看看六都，高雄機會還是不錯，等暖男在搞1-2年經濟會更多空軍哭

推

想借這篇問一下，高雄的廢墟老公寓改成可以住人或租人的程度，預算要抓多少

雖然手邊現金不夠，但也是為了自住買了預售屋@@

還想買一戶投資　結果照實登砍個一萬出價大概有70%機率不被收斡...

真的搞不懂法拍拍在市價的人在想什麼

老師午安！ 分析超精闢

而且我還是用2022的實價出

住高大新社區 最近明顯覺得來看房的人變多了

你的討論怎麼沒提到少子化這個因素？

冷熱是相對的，我覺得現在只是因為之前過熱，所以感覺相對較冷而已

可以買中古農16等補漲嗎？ㄧ坪好像31.32

建商利潤很低? 黑人問號?

發現網路世界真的很多假訊息，尤其是台南不動產估價師......讓我真正見識到..沒有深入去研究就會以

推，準備上車

中古屋漲幅真的爽，新成屋管理費高、公社高，屋齡老了後，怎麼看都輸精華地段中古屋..

因為“口徑一致”改變風向

六都精華地段中古屋，地坪大的，收租等增值，真的爽歪

抱歉我最近不小心刷新了我們社區的實登單坪高價XD

感謝c大開示！！！

嘻嘻 魯空嘴硬沒用啦 買不起哭哭唷

推C大

跌價台灣就會倒 那中国現在已經滅亡了八 韓国大蓋要裝葉克膜了 日本要住安寧病房了....

賴功德都要上了 魯空期待DPP下台都等不到 哈哈哈

帥過頭就4野心太大收支平衡沒做好的前房虫代表 這波過去會多幾個這種人

跌了魯空早就歡喜進場了，還跟你喊口號

真用心寫了篇長文，壓力很大？

看看版上魯空還在硬撐就知道 房價沒跌 嘻嘻

跌價通常都是傳說魯空說跌但都拿不出實例有也都是特例

有阿 台南估價師公會 哈哈哈哈

小港最新的永信建案，低樓層優惠價27~28，同事嫌小港27不如買市區，我只想問市區新屋哪裡有2字頭末的？又聽別人說升息房價要崩了再等等，身為房市韭菜好險有看到C大文章，去年買了別人認為的高點，沒想到今年又更高，自住買房真的要衝動，愈看只會愈不想買而已

這兩個月台北買氣也逐漸回溫了!越來越多成交

想請問C大 ,同一個地點,在地A級建商蓋的新大樓和一般建商蓋的新透天緊鄰 ，建坪和價格也差不多,新大樓還是新透天哪個比較有未來性?

魯空最後的浮木 台南估價師公會XDDD

不知道為啥以為建商利潤很高，都不做功課的，是土地地主賺很大，不是加工業，只是建商會有兩種身分而已

真的跌了他們也不敢進場啦 好怕好怕

同事今早就在說中古開始跌了，我一查實價登錄，去年11月成交17，他看的那棟開價23，我真的不知道怎麼回他

實在是不懂打電話約一圈看屋 甚至實登都有解答的題目還要一直騙解答是漲很兇或跌很慘的到底是怎樣

同意，但很多人沒考慮到明年是龍年的問題，鋼需會漸漸浮現

結論 便宜治百病

會拿來自住,只是不知道若從未來性來看,要從哪些角度去考量在南部該買大樓還是透天比較正確...?

問題是空空一直都沒看遠一點 永遠都覺得現在很貴

看最近一個新聞，林口立軒天美四樓法拍，一拍2754萬、二拍都流標，三拍底價1764萬最後拍出2650萬，平社區實登最高價，這叫撿便宜法拍嗎？https://i.imgur.com/yJFIrGS.jpg

唉 今天看一下，我家實登又創新高了 舒服

大推

推～精闢分析

話說暗黑四時間太短了，才玩一隻腳色而已

生小孩後 沒時間玩暗黑這種爆肝遊戲了QQ

請問西卡大，仁武84、100期重劃還有搞頭嗎？兩年前買在17萬，現在想再入手一間讓老人家住，不曉得值不值得？

想當年暗黑3還要追超商物流車XDD

先不論c大是否投資客 每次打一大篇文章真的滿猛的

暗黑三當年超瘋，我第一天就搶到不過瘋狂卡斷太痛苦

對岸降息是為了救房市跟救銀行，深圳兩萬套以上的房子在法拍市場，如果不救，金融危機會從中國開始燒。

感謝C大指點～

gym鴿 小孩蹦出來了？去年才回味一下復刻版D2

投資客怎麼可能信以為真，應該是繼續大買特買，又不是魯蛇在那邊被鄉民嚇，笑死

台中蛋白預售還在往蛋黃靠齊 完全沒在害羞的 真的猛！

年初就生了阿 快3個月了

我家不一樣 房價只漲不跌 困霸數錢

假日成交一間刷新社區實登新高 想等的慢慢等哦

這兩天都抱著她睡覺用搖桿玩 手好酸小孩太淺眠太痛苦

不一定啊 我家三個月大概三小時睡一次 怎麼刷啦…要等睡過夜才有機會

哭啊 睡都睡不飽了 還耍裝

請教西大，小弟首購自住，看到一間蛋黃的三房中古，價格可以格局也行，缺點是沒車位，社區可租，金流算得過，該買嗎？還是沒車位的就不要碰？有想過買了，存錢或信貸再看社區有沒釋出平車可買，不知是否可行，感謝西大

現在沒車位的不好賣 想買的話多殺一點 因為太不方便了

ceca大請問 美術館外圍（鼓山路上）10年屋跟高鐵附近（17年屋）的話 如果是自主為主 但會考慮之後換屋的話 那邊會比較推薦呢？

又要把魯空嘎到崩潰哀嚎了 舒服

了解，感謝兩位大大，我看單價開的比社區的實登便宜2-3萬，看來可以再砍砍看，另外想問平車跟機械有在出租，機械有在賣，真要買房的話，該先租平車存錢等釋出，還是先買機械的將就用呢？感謝～哦哦，看到上面回文了，感謝西大不厭其煩回答

我也是覺得消息亂飛預期心理作祟，但最近升息到頂，朋友

東六的美廳院不知道要開多少

圈聊天又開始蠢蠢欲動了... 但預售比較可挑是真的

遲來的恭喜gym大.. 丈母娘說退休要當後援 484想搞

請問是少子化>內需產業影響>政府狂印鈔救產業>台幣大貶值嗎？謝謝

台北市平面很難有機械可以將就，其他縣市盡量平面吧

ceca大，請問自住首購新莊高架第一排預售屋格局跟金流算一算還可以的話，值得買嗎？

自住金流過，爽就可以吧!

同意急著買的那一段，最近看很多不管預售還是中古屋都很多人要買= =中古屋還有遇到20幾個人要看房的，下斡還好幾個

廢話太多啦，簡單說預期可以影響成本增加的因素未來

加柏麗成交有55+就很不錯了…要成交6字頭很拼

市區停車費這幾年用噴的，記得C大幾年前就講過會炒車位

謝謝ceca大

原來今天封測結束，想說你今天怎麼有時間戳魯蛇XDDD

0325大家一起來玩排隊破壞神

想請教ceca樂居創辦人說降息通常是房價下跌期怎麼看呢

最近很多新聞都政府買的啊 什麼打房 房市變冷認識的建商 已經買了約40塊地 累積實力 緩慢推案等停止升息前1.2個月 美國開噴 接著又是亞洲了

樂居是說降息「初期」，因為經濟不好房價有可能回跌，不是整個降息循環…而是只有初期可能跌而已

問題是經濟哪裡不好？現在是金融系統風險出來 和經濟完全兩回事這個才叫有趣啊通膨和經濟都還是正的 升息路上出現金融事故真的快笑死

現在應該只是承續2016年的下修吧，只是2020年出了個肺炎，美國又大水漫溉，造成本該下修調整的房市又往上衝，但下修你說要修到2020年那也是癡人說夢，2016年修到2020年都沒讓你見到2010年的價位了。

亞洲目前也只有韓國在吐血而已

暗黑只玩過D2 從1.08玩到1.12 也超久了(飄味

可否請教大神房價與含裝潢的價位比較方法？裝潢抓多少價位比較合理呢

讓我存銀彈的時間根本不夠 還以為可以緩跌三五年再進場QQ

想請問C大，如果想投資中期先出租後賺價差，但只能買6-7

今年2-10月 買房意願增加賣房意願減少，預期問券結果

百左右的物件，有什麼建議嗎?因為看了一輪591發現這價位

樂居圖片那是降息前期小跌然後直線上升不是嗎？你與其去抓那短短的跌價期 不如有消息就買吧？

能找到的兩房都是機械車或沒車位，還是只能看公寓了?在高雄

友達已經喊出面板報價回升，景氣修正已經結束

感謝Ceca大優文，請教雙北還有哪些區域有機會進場嗎？還是便宜治百病，先衝中古屋，最近要緩漲讓人受盡委屈Rrrr

今年底前 美國一定會降息，建議要買要快喔

跟對岸車市一樣~大家輪流降

謝謝C大。想請教一下，您的短中長期在時間上的定義大概是多久呢？兩年以下算短期、2-8年中期、8年以上長期嗎？

現在可以買蛋黃中古屋嗎

想問問人車分道呢？最近有看到國小旁的人車分道透天，價格不錯。但房屋有被煙燻（房仲說是地下停車車子不小心冒煙），看屋的時候已經重新油漆過，目前裸屋狀態，這種房子需要注意什麼呢？

謝謝開導

美國會維持利率一段時間 臺灣也是哦不會再回到以前利率了而房市接下來難再大漲 所以自住客確實有本錢不追

請教ceca大怎麼看鳥松大華附近別墅想買間來自住，賣掉現在住的大樓

推C大 城揚那兩個新案好想了解

通膨+缺工 是要怎麼降...成本就在往上了

米國升息到目標利率會維持一段時間，但我們央行一直維持不動隨時趕著想降

台灣23號就會開會了 在看看吧

高雄大概2024 2025自主需求 在想到底應該著重在中古還是新屋

去年底入手一間蛋黃區預售價格依然硬完全沒有跌的樣子

預售就建商跟自住看誰先投降啊

建商太小預售不敢買，建商太大放著不賣也不降價根本沒在怕，自住客囧…..

全世界有看過交易量窒息，價格還會往上漲的東西嗎？時間還沒到而已。

講那麼多 買就對了啦台灣只漲不跌 不用怕

去年成交31.8萬新聞說交易量窒息你就信

ceca大想請問對A7現階段還有展望嗎謝謝

租金可以漲了吧

還有一個族群是房貸繳完還想買下一間的 這個族群剛好是人數最多的六年級 這筆錢留著也是亂花 倒不如繼續置產

東風何時來~再不來就只有西北風了!

打字機你什麼咖 蛤https://i.imgur.com/8wumS0k.jpg等大羅董開始蓋房子在進場

推

年底準備噴出

2022年全年房市成交量31.8萬件,你告訴我這叫做窒息量？怎麼你一年買賣幾件？一群腦袋空空口袋也空空的底層可憐啊

未看先推

我前幾天賣掉一件掛了2個多月的物件全社區第二高價謝謝，第一高價高樓層我這間是低樓層

交易量少？ 第三戶4成解封看看會不會被買光

請問 ceca 大，小重劃區同時有三個建商在蓋，這樣算有潛力的地區嗎？其中一個是寶咖咖

整天等崩盤的 先等股票回12629好嗎？現在還在死撐萬5整天想崩盤 先看看股票崩不崩再說好嗎

既然會漲 大家還不快買爆 壓身家啊

這波萬五真的撐很久 蠻意外的

美國降息要等 台灣很快降息的

又來一個傻白，這裡買房的誰沒有壓身家？有250萬現金就買1000萬的房子了總財產沒1000萬那不算壓身家？真的吼，我對這種人過敏怕傳染

美國與台灣不會再回到以前的利率？ 這財商難怪當魯空XD

現在真的有感受到房市熱度漸漸回溫了

建商廣告越來越多 有眼睛都知道壓力在哪邊

大概以為電視買廣告都是賣不出去的 笑死

樓上，不是這樣嗎？我想買的預售一堆廣告，還有廣告車，被同事笑

我看麥香奶茶廣告幾十年了 有人笑嗎 還是他賣不出去同事水準太差吧...

我覺得開案後廣告太多的預售真的比較弱一點...真正好賺的不太需要打廣告不過如果是還沒開始賣就在打的，就另當別論

去年底股市最爛的時候購入青埔一間預售不二價 銷售破七成房事冷在哪XD

我覺得最大東風是解除第三戶信用貸款，比降息難預期，所以最刺激

同意，而且租金市場真的蠢蠢欲動

所以持有稅太低就是問題

你要知道個屁啦

認同！空空繼續租房吧，哈哈哈哈哈

不要炒房了啦...看看人家九妹開買房課賺翻@@"你開課應該隨便幾億就收進來了...搞不好我還低估XD

推

升息的尾巴....

我也覺得下波一定拉通膨這波台灣物價繼續衝，基本時薪調整。但若整體薪水沒跟上代表中產階級貧窮化，最終要看買盤力道在於中產，還是更高的階級有可能劇烈M型化，終點不知道在哪

想請教ceca大，偏鄉地區虎尾的預售屋能買嗎？目前看起來都是小建商自售，高鐵附近好還是市區好呢？

請教ceca 大 ，獅甲國宅還能投資嗎？

輿論講跌講幾年了 現在才說是輿論?

開課了開課了，網路世代不利用太埋沒你的才能了XD

仲仲們加油，最近很難過對吧

推

仲仲不難過剛好休息，會的老早經營人脈去了

台灣的通膨還是被政府壓，都壓成這樣了，長期還是要反應

我看了3個月都沒跌啦 感覺蠢蠢欲動

吹哨壯膽。。。噢不對這裡只漲不跌

投資客的敵人是另一個撐不住的投資客房市熱的時候，廣告都不用打就完售，這投資人都心知肚明

緊張了齁

請問 ceca 大 我覺得你講到一些目前看空的YT沒說到的點，但有個疑問是目前美國一直升息，國內卻不升 這利差造成資金外流及進出口匯差和債務風險，如果這個狀況久了這泡泡遲早會破的對吧？這會造成什麼狀況？會對房市有影響嗎？

看了兩年多房屋和房價，我自己認為即便跌也不會掉多少了，我自己是真剛性，雖然我買得比實登高一點，但總算塵埃落定

回樓上台灣沒有泡泡因為台灣人是真的有錢結案

感謝Ceca大開示...

就簡短一句：利率影響房市即可。

講到建商廣告最近真的讓我聽到有感的是南科相關 電台一直廣播www

如果說美國這次升息造成銀行倒閉潮，只好降息應對，但通澎壓不下來引發惡性通澎導致金融危機，這種才會讓台灣房市真正的往下跌嗎？

C大，法拍是因為很多仲介騙代標所以才會有標高價的情況。網路 路邊廣告超多騙民眾找他們代標收仲介費

沒有壓力要賺多少錢的只有小建商，大型上市櫃建商，都是有壓力的，否則他無法維持運轉，你要維持跟銀行的關係，又要養得起工程能量，不可能你當烏龜3～5年，重出江湖就要大推案，而且股價也會打到地下室去，而且大建商的體量也不是小建商可以比的，所以這些建商一定會維持一定案量，資本額持續擴大，不可能當烏龜躲起來不推案。