創新拿鐵 / Crystal
焦點新聞
2019-10-24 14:15
有一波創新的商業模式，正打算把房屋買賣中「仲介」的角色徹底消除。這玩法，叫做「
讓你網路一鍵下單買房，住了30天不滿意全額退款」。
用電商思維、把房屋當存貨來賣，真的可行嗎？今年36歲的華裔創業家 Eric Wu創辦的 O
pendoor，用大膽的資本操作、提升營運效率、緊密的風險控管，把這門生意做得轟轟烈
烈。2014年成立，2019年五月 Opendoor 已成為估值38億美元的獨角獸。
本文重點：1. 大學畢業前就買了24棟房子。2. 用電商模式賣房子，這門生意你敢做嗎？
3. 未來最好賣的房子，在二線城市而不是紐約、矽谷。4.擴張速度、營運效率、風險控
管，是勝出的的三大關鍵。
1. 大學畢業前就買了25棟房子
Eric Wu出生在一個華裔家庭。四歲時爸爸就過世了，吳媽媽一個人養三個小孩，所以非
常節儉，不願浪費任何一毛錢。她認為，租房子，是最大的浪費。
這觀念深深影響了Eric。他上大學時，就買了第一棟房子。
那棟房子，在學校附近，總價11萬元，頭期款2萬美元。Eric用獎學金付了頭期款，入住
後租出其他兩個房間，用收到的房租來付貸款。
買了第一棟房後，Eric對買房產生興趣。他利用房貸轉貸，拿到一筆現金，再用這筆現金
付了第二棟房的頭期款，同樣收租金來付房貸。
就用這種方法，在大學畢業前，他買了25幾棟房子。
畢業後，他開始創業。選擇的題目，都跟房地產有關。Opendoor，是他第三家創業的公司
。他們買下房子，整修後，在網路上賣出。買家有30天的鑑賞期，若不滿意，全額退費。
這解決了大家在網路上買高價物品最大的憂慮。
2. 用電商模式賣房子，這門生意你敢做嗎？
用自建品牌電商的商業模式來看Opendoor，你會覺得一點都不陌生，只是買的貨品，從50
0元的衣服、上萬元的3C產品，一躍而成了上百萬、千萬元的房子。
當屋主有意願要賣房的時候，Opendoor審核屋況與條件，一旦通過就會直接跟屋主把房子
買下來，並跟屋主收取6%到13%的服務費。接著，Opendoor會將房子做必要的整修，整理
完成後，重新放到市場上出售。買屋人在Opendoor上看到喜歡的房子，便可下單，會有專
人協助正式購買到交屋手續等所有流程。期間買屋人可以隨時自己看屋，不必事先預約，
透過Opendoor的app中的密碼即可看屋。買房進住去後，還有30天的鑑賞期，如果住不喜
歡，還可以全額退款。
這模式其實跟買房翻修的投資客大同小異，只是企業化、電商化了。如果從電商幾個主要
關鍵數據來評估這門生意，「平均訂單交易金額高」是這門生意最大的亮點，不過也有許
多風險，如：
1.庫存成本高：庫存高、賣不出去，是所有電商人的壓力。如果標的換成流動率本來就相
對低、單價金額又高的房屋，一旦賣不出去，那背負的財務壓力，可是一般電商的好幾百
倍。唯一的優點，大概是你不需要蓋個倉庫來屯這些房子，也不用擔心有人順手牽羊把房
子偷走….
2.週轉率相對低：商品從進貨到賣出的時間越短，公司可以有持續的現金流產生，財務壓
力越小（畢竟，中間賣不出去的時間，員工還是要照發薪水和吃飯啊….）但房屋不是衛
生紙，兩個禮拜就要買一次。一個人往往一輩子就買一次房，週轉率自然低得多。
3. 影響價格的因素太多：房子不像衛生紙，可以從成分、物流、人事來產生一個相對穩
定的價格。相反的，地段、社區、治安、鄰居，都比房子的材質更影響到房價。一旦上述
因素有個風吹草動，龐大的損失足夠壓垮一間公司。
所以，用電商賣房子雖是個酷炫主意，但每個想跳進去的人都需要掂量自己的斤兩：你敢
不敢？
Opendoor敢做這門生意，自然是針對上述問題，想了一整套解法。其中，「挑對商品」和
「規範風險」成了他能做大的主要原因。
3. 未來最好賣的房子，在二線城市而不是紐約、矽谷
要提高週轉率、降低商品存貨成本，最關鍵的因素在於「挑到好賣的商品」。對Opendoor
而言，哪裡的商品最好賣？出乎意料的，不是紐約、洛杉磯、矽谷等一線熱門區，而是二
線城市，如亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix）、德州達拉斯(Dallas)、喬治亞州亞特蘭大(A
tlanta)，以及內華達州的拉斯維加斯(Las Vegas)。這些城市人口位於50萬到200萬間不
等，雖不是超級大城，卻也是當地州的主要城市。
事實上，這正搭上了一股美國年輕人的返鄉熱（跟中國大陸的「逃離北上廣」、台灣的回
鄉務農，有異曲同工之妙）：大城市薪水高，但漲得更快的房租、生活成本，讓年輕人喘
不過氣，而遠距工作的興起，讓更多人思考搬到生活成本較低的二線城市的可能性。自20
14年起，雖然外國移民依然爭先恐後湧入大城市，但越來越多美國本地人開始往二線城市
移動。
看看下圖北卡羅來納州的夏洛特市(Charlotte)，是近10年來最吸引美國千禧世代移入的
城市。即便是二線城市，生活成本卻更便宜、不是更美的平易近人嗎？
這股新搬遷潮（美國人稱”Exodus”，新出埃及記），正是Opendoor乘機而起的背景。瞄
準年輕、對科技熟悉、信賴網路的千禧世代，Opendoor專門收購最受這群人歡迎的房屋，
價格也要符合他們的預算，不能太高貴。
這種房屋得符合Opendoor一系列的標準（依地區仍會有所不同）：如1960年後興建、非組
合屋(prefabricated house)、總價10萬到50萬美元、地坪30.25坪（1公畝）、位於非淹
水區、沒把屋頂出租給太陽能發電公司、沒使用聚丁烯管線…等。把房屋產品標準化、透
過嚴格條件篩選，讓Opendoor可以不斷優化估價模型，把價格估得越來越精準，降低價格
錯估之風險。
符合這些條件的房子，一但屋主想賣，Opendoor評估過後沒問題就會二話不說的直接買下
來。對屋主而言， Opendoor提供的價格或許不會最高，但勝在快速成交，不用忍受長期
折騰、房子還不一定賣得掉、還得付房仲大筆仲介費，對於急著落袋為安的屋主而言，反
而正中下懷。對買房的人而言，不用為了跟房仲約看房時間特別請假、四處奔波，快速、
有效率的就可以找到理想的房子，重點是—住進去後，不滿意還可以退貨。
4.擴張速度、營運效率、風險控管，是勝出的的三大關鍵
一但商業模式確立，Opendoor的下一步，就是加速募資、加速擴張、加速週轉率。畢竟，
Opendoor是個平台：越多房屋存貨，才能吸引到更多消費者；越多消費者，才吸引的到越
多屋主願意賣房給Opendoor，甚至用更低的價格賣出。
買到房子，還要用最快的速度把房子整修到可以在市場上販售的狀況。如：Opendoor已經
把房子整修所需的時間，從20天，將減到如今在鳳凰城、亞特蘭大的13天。在鳳凰城，一
旦房屋整修好，約莫41天即可將房子賣出。如今，在亞利桑那州鳳凰城與德州達拉斯，Op
endoor在房屋出售的市佔率已經達到3%。如果按這個速度拓張到全美，只要佔有1%的市佔
率，潛在年營收就是10億美元。
然而，如此的迅速擴張，也蘊含著高風險。雖然Opendoor會跟賣屋方收取房價6到13%的費
用作為風險抵禦基金，若遇到如2008年美國次級房貸風暴、房價全面下跌，或者賣屋方刻
意隱瞞資訊（如：凶宅），導致購買時買價過高，Opendoor面臨的風險是非常高的。雖然
Opendoor表示，若遇到房價下跌，會考慮提高服務費用來抵禦風險、或者以租房填補收入
等等作法，但不得不承認，Opendoor玩的是一場極度高風險的遊戲。
富貴險中求，自古不變的道理。至少現在Opendoor在重重的疑慮中，交出了還不差的成績
單：2017年毛利率7.4%，平均購買價格是20.3萬美金（約600萬新台幣）。他它往後的成
績，也代表「電商賣房子」的這場美夢，究竟能否成真。
心得：
同樣道理 台北市房子太貴了
二重是目前最靠近台北市價格最實在的地方
愛馬仕質感橘線屌打板南線
板南線現在因為一堆投資客炒作已經
價格高出價值太多了