作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-15 16:41:33※ 引述《empireisme (empireisme)》之銘言：
: 台灣的商圈常常因為人潮轉移
: 所以租金下滑
: 然後房價下降
: 反觀住宅
: 幾乎是穩定上漲
: 是因為什麼因素呢
: 小弟猜測是
: 1. 人們討厭搬家
: 2.需要長輩後援
: 3.學區因素
: 還有什麼原因嗎？
你窩過美國就知道.
其實一大片的住宅區,只需要一小塊的密集商店.
所以一個商圈可以支援的面積其實很大.
那反過來講,一個區域,他對商圈的需求其實面積很小.
那代表.
只要東邊興起,西邊就會下去...!!!
最典型代表,台北東區第一個衝擊他的就是101商圈興起.
第二次衝擊他的是松菸附近的餐廳興起.
或是天母商圈當年搬家是因為捷運站附近產生商圈.
所以商圈轉移最主要是因為競爭.
而競爭是因為新的商圈產生了更強的競爭力.
而更強的競爭力通常就是聚集人潮的地方,例如百貨公司,例如車站等等.
至於住宅.
阿這邊就這麼多人,需要這麼多住宅.
你要怎樣轉移...XD
市區房價很低的地方,你以為都沒住人?
高雄最有名最爛的大樓,城中城裡面住了多少人...你以為他是空屋嗎..XD
(他以前一間套房2x萬...你去找,可以住人的管你是找海邊還是找玉山山頂.
還是找任何你所謂的鄉下鳥不生蛋或是甚麼高污染還是多爛的地方.
你找的地比他更便宜的住宅空間嗎.....
沒有....呵呵....
不敢說全台灣,但是基本上全高雄包含山區包含森林裡面,他是最便宜的!!!)
所以住宅本來就住著人.
而住宅房價跌通常都是整個市場大跌的時候.
例如城中城哪時候價格崩潰的?是不是2000年那一波.
甚至大家愛講諾貝爾,諾貝爾哪時候價格崩潰的??
是不是2000年那一波.
也就是所有的房價主要都是那時候跌下去的.
之後20年來,價格巨觀都是向上....在新屋或是炒做很兇的區域有微幅的震盪.
這也是我們投資,其實也很在乎超級大崩盤.
崩盤是另外一個機會.
沒有崩盤,哪來的瘋狂大漲三五倍.
所以真的會產生崩盤,我們他媽的一定跑得比你快...哈哈哈...
但商圈就完全不是這樣.
商圈只要轉移,很可能永遠不回來.
然後,商圈說走就走,而且是甚麼時候都可能發生.
so...玩商圈,大環境必然有影響.
但你更需要擔心的東西叫做.
"競爭"!!!!
其實你攤開都市的零售業額,都還是在上升.
但你看,高雄為啥之前在討論站前.
一大堆人說站前已死OOXX....
但實際上,零售業額還是一路線性向上,扣除百貨照樣是線性向上.
也就是說,就算市街邊店面,消費能力依然沒有縮減,還在擴張.
那為啥有些商圈好像已死.
主要原因就是因為....轉移走了.
當然,實際上建國路電腦街的狀況遠不如各位想的那麼慘.
當然他不可能有網路泡沫年代的興盛,甚至不及1/3.
但問題是,建國商圈還是屌打70%同樣20米路的路邊商業效應.
你只是無法拿建國商圈跟甚麼富國明誠,華榮,熱河...喔不..
你無法拿他跟甚麼自立路,文衡路,陽明路這種二三線等級的商圈比.
他就一個普通的商圈這樣.
但是他也沒有往下的趨勢...甚至有一丁點微幅向上.
(你自己去數電腦店...以年為單位,有微幅增加)
當然你說更靠近火車站,例如本來光南那邊.
那個沒辦法了,畢竟補教業還在往下走....
當然以後會不會轉型...不知道,商圈的事情無法做長遠判斷.
另外會影響一個區域商圈競爭力的原因非常多.
粗淺的百貨公司,車站等等.
但是很多時候,光一家名店,就可以帶動一個商圈.
例如郭家肉粽就帶動那一排店家興起.
華達和雙飛奶茶,讓新樂街多了一堆奶茶店.
而一個地方興起,很容易就侵蝕到另一個地方的商圈.
所以玩店面風險本來就很高.
因為你無法判斷.
而且說死你就死了...XD
一死再起不能.
你光看師大夜市以前的店面,如果你買在最旺的時候.
你要套幾輩子你就知道.
哪有時候一死就是八輩子的事情.
另外...對投資來講.
最重要的還是那一點.
無法判斷...
這......
當然啦店面還是有投資辦法.
再沒有商校的時候切入,反正你的價格就是沒有商校,你無法在往下.
然後環境會有變化,例如會通路,例如會有商場,例如會有觀光建設.
那這樣你勝率就很高.
並且只要爆發一波起來,利潤會非常可觀.
而等到商圈旺起來後.
你就該賣了....
沒是守著一個很興旺的商圈的店面?你在等啥?
等衰退喔....這麼盤???
阿你租金投報率是多少...喔,請用當下的房價去算....
有沒有越興旺的店面,投報率越低阿.
那麼低的投報率,你是在貪圖她的租金??
你要不要考慮賣掉後買正二比較好....
啥金店面賣了就買不回來?
你現在去一線商圈看,哪邊買不到店面.
一個"衝刺發展中"的商圈你會買不到店面.
但是一個超級興旺的商圈,你他媽的最好買不到店面..XD
一大堆玩店面的都在那時候出脫,然後騙你.
"金店面吃三代"
"啞巴兒子會賺錢"
"店面賣了就買不回來"
阿你他媽的真信???
你嘛上馬路看一下是不是這樣一回事....
阿就不是這樣一回事啊....越旺的商圈,三不五時越容易有店面拿出來賣.
只有在"這邊要通路"或"這邊要蓋百貨公司".
才會連續幾年沒任何一間店面拿出來賣.
對,之前我買了店面後連續七年,整條路沒有半間店面拿出來賣...給你參考.
人家講甚麼你就信甚麼.
難怪你是韭菜...哈哈.