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營建成本飆！爆「孤兒工地潮」達252件
營建物料飆漲，都更案已核定卻不開工的「孤兒工地潮」發酵中！兩年前有專家早示警，
營建物料上漲，若房市景氣下行時，不僅會有爛尾工地，還將出現危老都更案已核定、房
子都已拆了，但建商評估「動工就賠」，因而選擇不開工的「孤兒工地」現象。
根據內政部營建署都市更新入口網統計資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，
今年1至4月已核定12案；新北市去年全年核定20件，今年前4月已核定10件，速度與件數
的審核腳步有加快，但六都已核定公布的都更案件，至今尚未開工案件竟高達252件。
鄉林不動產研究室表示，中央於民國87年11月發佈「都市更新條例」，截至今年4月底止
，全台累計核定都市更新案件共1075件、其中六都佔1020件，台北市都更核定案件計603
件最多，約佔56％左右，其次是新北市195件、台中市108件；在未開工部份，台北市則有
154件、新北市74件。 鄉林不動產研究室分析指出，都更案在核定公告實施後卻又沒有動
工，這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數、營建成本持續上漲、工程發
包不易、建物申請取得建照後展期開工、央行連續升息造成房市短暫觀望需求減少、現住
戶拆遷補償談不攏，等七大原因有關。 鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰分析，都
更案件前期作業很長，十年是司空見慣，其中跟地主間洽談共同負擔、權利變換等合作條
件也通常是3年前就談妥，近來因為新冠肺炎疫情導致缺工、缺料，每坪營造成本幾乎是
翻倍，建商推都更事實上要達到損益平衡很困難。
賴正鎰表示，「賠錢生意沒人做，擔心做了反而虧錢」，小型建商乾脆拖著不開工，此外
，疫後百業拼復甦，很多產業擴大徵才面臨招不到人手的缺工困境，年輕人寧願從事服務
業也不願意到工地工作，營建人力老化和斷層問題也造成工程發包的窘境。 他強調，近
年央行配合打房，針對購地貸款成數加以限縮，建商轉向都更合建或者鎖定危老建築物重
建案件增多，不過，這二年營建成本跳漲，全台每坪營建成本均價從9萬漲到15萬元，台
北市漲幅更達100％，每坪從12.5萬漲到25萬元，新建案工程預算一再向上追加，又遇上
「平均地權條例修正案」將上路、房市降溫，有些建商真的就封盤暫停推案。 賴正鎰認
為，建築成本飆漲，對都更的影響最大，工期一再延遲，恐怕會導致都更戶與實施者之間
產生不信任和合約糾紛問題，景氣循環或有規則可循，但疫情平穩後通膨和升息讓物價波
動非常明顯，這段周期長短很難預測，提高強制拆遷公權力並平抑物價、解決缺工難題，
是政府在推動都更工作上應優先解決的三大課題。
心得：
跟建商簽合建危老都更，都要很注意風險
有些建商合建跟你簽了以後
死不開工 你也沒辦法
建商沒花什麼成本不痛不癢
你土地被合約綁住 沒動也沒收益
危老都更如果房子已經拆了
就開始拖也是一樣很慘