各位板友大家好
最近遇到問題
也剛好爬文到112/5/27 pump大的狀況
想來請教一下各位先進
本人國營事業員工，報稅年收入約65W，
28歲未婚。
無擔保信貸尚有50W左右，月還款1W。
以下兩個物件都是高雄市區
在110年9月簽了一間預售屋740W，合約完工日是寫113/12/31前完成主建物，目前工程款
已繳完
最近看到一個物件不錯，加上看到新聞的新青安貸款方案，腦衝直接簽約了一間780萬總
價的6年大樓，帶租約2萬，已經簽約了，8月中交用印款，預計是9月底交屋，想說手上股
票處理完購買，加上用青安、寬限期變正現金流
等到預售完工也要繼續出租讓金流不要卡這麼緊
但發生了一個大意外就是預售屋好像今年底就要驗屋，是不是就快交屋了，代表有可能我
今年一次需要貸款兩間房子
收支比怎麼算應該是過不了想問一下有沒有什麼方法能度過這個關卡…
想請教問題一
目前狀況是中古屋會先辦貸款，那這一間看有先進提到中信的公教方案覺得不錯（35年+8
5成）或是等看看8/1新青安貸款來不來得及申請得到（40年），兩個是不是選一個會好一
點？多出來的錢拿去補預售屋不足的款項
代書目前只有幫我送台銀，要再請他幫我看看中信
問題二
第二間（預售740萬）目前只有繳2成，有準備現金100萬來看看能不能貸得過貸多少算多
少，然候用前面那間租約收入多少增加貸款額度？
這幾天有跟一個房貸專員詢問這問題，是跟我說收支比不可能過的，但跟他說有租約收入
，他說有一個保證人有可能是可以過得去，那自己目前的解決方法有幾個
一、家人有現金支持，降低貸款成數，但本身不希望用這個方式，畢竟買房子就是要槓桿
才賺得多
二、如果預售屋貸不過去，是不是能轉移給二等親，想說給我弟來幫我貸款這間房子，我
弟也有公教跟首購資格，但擔心損失他之後購屋的權利
三、銀行專員提到的提供保證人讓我能貸得過這個額度，保證人可能是我弟或是我爸
不知道我的解法2跟3是不是能成行
感謝各位有經驗的板友協助解答了，也可以站內信，感謝！
作者:
tfct (小尼)
2023-07-13 00:18:00你弟也太可憐了吧
作者:
redpapa (胖胖怪)
2023-07-13 00:22:00也太敢貸了吧
作者:
sirloin (Sir. Loin)
2023-07-13 00:22:00......先問你的器官還行嗎？
開槓桿才賺的多是吧 這下賺爛囉 請有錢老爸出來處理比較快
作者:
mouxey (貓克斯老鼠)
2023-07-13 00:24:00哇靠65W欸，這肯定不會過的阿
作者:
u4fu3 (chi)
2023-07-13 00:25:00方法1.2.3都可行 但都蠻不好的 搞的亂七八糟才要家人幫擦屁股 方案2弟弟以後都不買房嗎？貸款額度都被你卡了 他怎麼買啊如果按計劃那間預售明年底才交屋 難道你明年底收入會變高很多 然後負債比瞬間能cover這兩間嗎？
3啊 當一般保證人ＯＫ的 法拍後不夠才會輪到他們還
應該是要這一間帶租約的寬越長 貸款越久對你最好不過你這樣第二間會似乎會沒錢裝潢
年收65w 28可以拿出兩間的兩成還有剩百萬以上現金
第二間7成 你會要再1成+税規費，大概剩10來萬…
我整個社會條件、年紀、縣市和收入都跟你差不多，也只是自己信貸湊頭期買了一間舊公寓自住就覺得滿吃緊了，我看你是看準背後有人可以幫你擦屁股才這樣搞，我只能說真羨慕，我都沒辦法跟家裡拿一毛錢
以國營的年收爬升速度來猜 兩年前簽的那間預售應該不是自己出的吧
作者:
tienhun (天天)
2023-07-13 00:38:00就算預售明年才交屋辦貸款還是收支比爆炸阿...
作者:
aa00788 (小Lee)
2023-07-13 00:38:00你知道為什麼人有兩個肝兩個腎嗎
不然就是少年股神賺爛了 否則不太可能還保有這麼多現金可以再簽一間
作者:
cwpcwp (cwp)
2023-07-13 00:41:00反正第一間金流是正的，拿租約看銀行認不認囉
作者:
klsd (因為愛所以愛)
2023-07-13 00:41:00信貸還有掉，房貸應該沒問題
作者: karta251982 (cloudkao) 2023-07-13 00:42:00
感謝這麼多迴響 謝謝大家 回覆～～ 換過工作 國營是剛進來才會這麼少薪水啦 哈哈
作者: CO2 (吸嘔吐) 2023-07-13 00:43:00
青安 首購 款限5年 租約2萬 可以操作 讚
作者: yada0216 (........) 2023-07-13 00:46:00
炒房狗
作者: CO2 (吸嘔吐) 2023-07-13 00:47:00
打給常配合銀行員說 除了本業你還有其他收入每個月固定多少並且持續半年一年看能不能過薪轉證明之類很好奇 罵人狗 會不會被吉？
作者:
kktt254 (.....)
2023-07-13 01:04:00趕快叫你爸幫你處理了 65萬敢這樣玩
作者: abiggun (大支) 2023-07-13 01:04:00
要賺爛了 多買幾間 加油
作者:
zlb0 (--)
2023-07-13 01:10:00大大，容我說一句，自己做事自己擔，才是大人唷！
嫩嫩的幫你算一下（740+780）×0.8=1216貸款1200萬的貸款30年 2%約4萬4千4百一年65萬 一個月約五萬一個月五萬還四萬四的貸款喔！你還有信貸痾...樓下怎麼看
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2023-07-13 01:24:00三啊 只要三真的會過他第二間正現金流啊一第一間假設貸650萬 寬限期間一個月9000, 等於每個月多收1萬現金流第二間如果只能貸500萬 2.4%利率, 無寬限30年, 一個月也才2萬, 扣第一間現金流, 他每個月房貸只要1萬問題是有保人肯定會過?
作者:
chen338 (9453)
2023-07-13 01:31:00每年調薪，沒幾年就1百多萬年薪了，銀行一定貸給你
作者:
freekid (世界真是小)
2023-07-13 02:23:00只有ibiza在認真算
作者:
ice1015 (ICE)
2023-07-13 02:36:00這三個方法並不是單選題，而是先後解題順序，先跑三再二再一反正最差就回到一而已
65萬且是剛換工作還這樣玩…只能先賭三了吧不過現在的氛圍有保人也不一定過吧
直系血親當保證人阿~提供資產證明夠就能貸了~我就這樣
作者:
mypower (都放空吧~遺忘過去)
2023-07-13 05:02:00保人如果財力夠或是薪資夠，就會過
作者:
qkla (努力阿)
2023-07-13 05:19:00槓桿越大賠得越快...
作者: Best5566 2023-07-13 05:27:00
炒房喔，就看何時被法拍囉
年收65W槓兩間23倍年薪還有信貸，就是吃定有後援當保人才敢這樣玩
作者: Rever (12) 2023-07-13 06:03:00
少年房神 都這把年紀了做事情前先想想阿 最後還要找家人擦屁股
作者:
mouxey (貓克斯老鼠)
2023-07-13 06:34:00不過他的年收是指報稅的部分也就是說送貸款的依據，但不代表沒有獎金加班費一些沒有列入的收入
作者:
agvnol (something)
2023-07-13 06:45:00賺爛了！槓桿開好開滿，地產榮景靠你了！
作者: e0821 (強哥) 2023-07-13 07:17:00
通常是哥哥照顧弟弟，但你弟真可憐
作者: ownwei (wei) 2023-07-13 07:18:00
有家人收尾 好幸福(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))
作者:
MixBear (米克斯)
2023-07-13 07:33:00賺爛了 羨慕
作者:
fonder (迷失在分叉路)
2023-07-13 07:33:00連帶保證人就可以解決了，一堆酸民笑死人
作者:
tswen (T-swen)
2023-07-13 07:53:00可憐唷 這麼少也在吃
作者: c132908 2023-07-13 08:08:00
你弟好可憐，都你在賺，他扛責任還失去自己賺的機會，不要這麼自私
作者:
ataky (七元)
2023-07-13 08:09:00你家人不幫你扛怎麼辦 原地起爆嗎
作者:
wseedw (無法反轉的理由)
2023-07-13 08:10:00報稅收入內含獎金加班費了啊，國營怎麼可能沒申報
作者:
AKDcsee (林葛)
2023-07-13 08:13:00大大你很勇哦！
作者:
rusuall (rusuall)
2023-07-13 08:21:00認真幫你算，（780*0.8+740*0.7）總貸款1142萬，收上加租金每月收入為7.4萬，年限30年，利率抓2.2%,無寬限，每月還款4.3萬，支出比為58.6%,銀行會過但還有信貸每月1萬，支出比這樣為71.6%,這樣差一點，問一下第一間銀行，會教你怎麼處理
作者:
peterli (Scrappy)
2023-07-13 08:36:00你把房租賺的錢送給你弟啊
作者:
byhome (嚐嚐我的黑人頭)
2023-07-13 08:59:00我猜你應該是職員 職員就不用怕 肯定過
真地夢，這收入還買兩間700萬，認真回答2.，建商提前蓋完預售也是看到房市未來不樂觀，提前交屋，之前板上說有些建商會亂改，讓買預售解約再加價賣的時代過去了
作者: ggHan (木蝸牛奶) 2023-07-13 09:03:00
你自己看到青安爽的要命，打算把弟弟的首購也拿來用？
哥，你會問就代表你心裡面已經有答案了，有家裡有山可以靠，你直接請家裡援助吧
作者:
askey (像鑰匙)
2023-07-13 09:18:00你弟有欠你錢嗎
作者: dolemi9854 (dolemi9854) 2023-07-13 09:23:00
首先 你怎麼會覺得你弟會幫你 亦或是你爸會幫？
作者: jeffrank 2023-07-13 09:29:00
弟弟表示：
先假設出事家人會幫忙的心態…..而且為什麼你弟要這樣就把自己的首購用掉
作者:
jc761128 (Aries)
2023-07-13 09:32:00把貴的那間清安先帶下來 預售那間用7成保人沒有承擔貸款額度的話 哪會用到首購?一般保人 跟連帶保人搞不清楚喔
作者:
jc761128 (Aries)
2023-07-13 09:34:00股哥一下 連保好像也不會用到首購..
作者: Asyphoria (mute) 2023-07-13 09:45:00
年薪65敢這樣操作不就是吃定你爸或你弟一定會救你幫忙當保人嗎，後續收支算得過可以玩這種槓桿是一回事，但你不是先跟家人討論好就這樣做是很不負責任的行為。另外如果方案三最後沒過呢？方案二你好意思？把你弟夾在親情和自己的首購權益中間逼他做決定？
作者:
Dontco (æ±æ‘³)
2023-07-13 09:49:0065W敢這樣玩 = =這種薪水敢這樣玩不就吃定萬一出事 你家人會幫你 都大人了 別亂學板上有錢人的玩法好嗎
作者:
LiebeLion (IchLiebeDich)
2023-07-13 09:53:00不用擔心啦 這年薪把買房當喝水一樣的家裡一定都很富有 出問題會有人幫
作者: hongdagg (木瓜) 2023-07-13 09:53:00
當你家人也是很可憐
作者:
kangs (我想念花東的海)
2023-07-13 09:55:00這薪水敢這樣玩?你還有信貸耶@@ 預售屋平轉出去比較快
作者:
kemal969 (Apple)
2023-07-13 10:31:00職員還雇員？
作者:
kagaya (~~)
2023-07-13 10:32:00買一間差不多耶。買第二間就你弟你爸扛的意思
作者:
bettybuy (什麼事都叫我分心)
2023-07-13 11:11:00便宜賣給你弟
作者:
vm5566 (bj4)
2023-07-13 11:17:00哈有想過出租一定租的出去？
作者: karta251982 (cloudkao) 2023-07-13 11:17:00
感謝大家的意見 自己確實也有不對 看到很多幫忙解答的先進 真的萬分感激 自己是從18歲開始沒有跟家裡拿一塊錢 到這年紀卻要回頭靠家人 也感謝家人願意體諒
作者:
dan520 (Dan)
2023-07-13 11:29:00建議你只需要看ib大的推文即可，其他的可以省略XD
作者: Jazz5 (絕世舞) 2023-07-13 11:41:00
3，然後請找你爸，不要找弟弟。你爸生你，他生到了得負責。但你弟不需要負擔你人生的任何決定。
作者: Mayfair0597 (Mayfair Somerset) 2023-07-13 11:54:00
別挖弟弟人礦啊，你知道眼角膜也有兩個嗎
作者:
winemoon3 (winemoon3)
2023-07-13 12:07:00很勇喔
作者:
taric ( )
2023-07-13 12:29:00找保人 end
先把信貸還掉，不然就算用3加上房租收支比還是超過7成
作者:
hikku (還我無憂的日子)
2023-07-13 12:59:00.
作者: loveasy (loveasy) 2023-07-13 13:15:00
3若是公教，薪轉，不也是一定會過嗎？
作者:
leptoneta (台湾高山族自治区书记)
2023-07-13 13:52:00現在銀行還有收一般非連帶保人?其實找個老婆 問題就解決了XD
作者:
hypeng (獅子雲)
2023-07-13 13:56:00信貸先清掉，因為很佔現金流額度，然後找保人請找爸爸就好，不要考慮弟弟了，除非家族錢多多，不然大家都說也不要當親人的保人是有原因的，因為有投機/能接受高風險性格的人，會因此把自己的性格造成的風險轉嫁給親人，被轉嫁的人可是衰爆了
作者:
bogui (台南112)
2023-07-13 14:37:00哈哈哈
瘋了嗎==你有想過你弟幫你幹嘛？我的話絕對不幹先轉單掉一個，不然你之後現金流會炸，再不然就是找保人了別想太多，你這收支比誰敢貸給你啊==
作者:
foxbrush (Keep advancing...)
2023-07-13 15:46:00大概要走保人，但問一句良心，之後獲利保人有好處嗎？還是他們就是你的墊背？
作者:
Fukker (小強)
2023-07-13 16:37:00780w月租2w,投報率3%,美金定存都5%了
推foxbrush大.....估計獲利沒份，風險全擔，就是墊背另外你18歲就沒跟家裡拿錢，跟你弟弟有什麼關係? 為什麼要把家人都拖下水?
作者:
jackred (我在台北天氣晴)
2023-07-13 17:41:00你家裡有後援的，根本不用怕
你弟弟未來也會成家買房子吧，你用掉他的青年首貸和公教優惠，他<一定>會損失很多權益除非你弟欠你很多錢，不然我真的不懂為什麼他必須要做到這樣
作者:
z5411 (bonus)
2023-07-13 19:13:00我如果是你弟 房子就不還你了 自己住
作者: DevenW 2023-07-14 08:27:00
誰說房市沒泡沫？
這種開高桿杆的文章越來越多的話，代表房價要跳樓大拍賣不遠了
作者:
ice1015 (ICE)
2023-07-14 18:06:00好酸，人家家裡有撐，這樣也叫開高槓桿？這個理解能力挺特別的