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我買的車位…管委會能決議重新劃位？律師提「三步驟」保障自身權益
2023-07-28 13:24 聯合新聞網／方格子
【撰文・林明忠律師】
林律師，為什麼車位明明是我買的，管委會居然說大樓開會決議要重新劃位，這樣合法嗎
？
現在房價高漲，寸土寸金，尤其在雙北精華的商業區電梯大樓的車位，常常單價都是百萬
以上起跳。因此，大家也越來越在乎車位的權益，很多民眾因為車位問題，常與管委會發
生糾紛。
跟大家分享一個經典案例
案例1：
A小姐跟建商買了OO大樓的5樓的整層住家，其中有附1個地下室平面車位，車位編號8號，
也拿到了編號8號的車位使用證明，8號車位就在車道電梯不遠處，旁邊靠柱子，相當好停
。結果交屋後3年，某天接到管委會通知：「本大樓經區分所有權人會議決議，地下室平
面車位將於7月20日下午5點在社區會議室重新分配位置並辦理公開抽籤，歡迎有車位的住
戶出席抽籤，未出席者由管委會代抽，不得異議。」
A小姐看到這個通知真是火冒三丈，詢問熟識的住戶才知道是有些住戶覺得自己車位位置
不好，所以才在區權人會議上通過要換車位位置的決議。A小姐覺得自己一點都不想換車
位，這時候該如何是好呢？
案例1問題的解答：
第一個步驟其實就是釐清「車位」是否屬於有獨立所有權的車位，還是屬於以公設建物持
分（最常見）或土地持分表彰所有權利的車位。基本上，獨立所有權的車位一般不太會有
上述問題，所以這邊說明的A小姐車位，是以常見的公設建物持分型態擁有的車位。
第二個步驟是，釐清社區對於車位「分管契約」的約定是什麼，以A小姐來說，她當初跟
建商買的車位位置是固定的，那就車位使用權和車位位置部分，通常屬於依公寓大廈管理
條例第56條第1項規定成立的分管契約（通常建商規約草案都會有這樣記載：「停車空間
應依與起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分。」所以實務上關於從建商處
取得的停車位，通常屬於上述條文所成立的分管契約）。
第三個步驟，既然A小姐車位的使用權利，屬於公寓大廈管理條例第56條第1項規定成立的
分管契約，那依據同條例第33條第3款規定：
「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分
所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判
決確定者，不在此限。」
從上可知，除非法院已經有判決確定該車位分管契約無效，否則即使有區分所有權人會議
的決議，因為重新分配位置，屬於對於原有8號車位位置的變動，已經屬於約定專用部分
的變更（見台灣高等法院102年度重上字586號判決），卻沒有經過擁有車位使用權的A小
姐同意，所以這個決議是無效的。
結論是，A小姐如果要對抗這個區分所有權人會議決議，可以以該決議違反公寓大廈管理
條例第33條第3款規定，向法院提出確認這個區分所有權人會議決議無效，並確認自己對
於8號車位的使用權存在的訴訟，來確保自己的權利。
法律文章寫起來好像解法很單純，不過其實關於停車位性質的確認、大樓規約內容的分析
、分管契約性質的釐清（很多時候，車位是從建商處轉了N手才到當事人手上），都需要
看個案資料具體釐清，並沒有那麼簡單，也因此很多民眾自己處理車位訴訟在法院總是弄
得灰頭土臉。
所以建議，如果遇到車位糾紛問題，還是要請教不動產的專業律師喔！
心得：哇賽今天才剛簽約一間預售屋，就在車版看到這個新聞，趕快翻了一下合約書上只
有寫說為自行增設停車空間，位於共有部分且無獨立權狀，請問會不會3年後也重新抽籤
啊！還可以這樣搞？