之前就講過了.
大坪數從豪宅限制貸款後,就長期進入了低迷.
剛進入低迷的那幾年就算了.
直到最近.
大坪數成了自住最好的購入時間點.
之前市場,各位應該可以發現.
兩房的單價最高,然後坪數越大越低.
也許大坪數當年有一大堆AB約,所以當年成交價是無法拿來做基準的.
但是在後來的二手交易市場,就可以看到很多"真實成交"價格.
so.你可能看到,例如...兩房的40,三房35,破百坪的30這種局面.
那時候就是自住大坪數的好切入點.
最近則是大坪數開始有點回升.
並且三房和兩房的單坪價差也被拉近.
不過目前應該還是可以看的到大坪數的單坪價格比兩房三房低.
所以大坪數依然是不錯的切入點.
畢竟你會發現.
例如七期好了.
買個兩房都要10xx(成交價)
(2x)
買個三房2000
(4x)
買個四房2700.
(5x~6x)
但...買更大的.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13967060.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13823218.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14096134.html
向上跳的價格突然大幅減少
所以能力只要足夠,催一下就上去了.
並且記得.
你買了之後,以後做轉貸,在貸款評估那邊可以動手腳,用"同地區同屋齡"的單坪去算.
也就是如果兩房是45w/p,你雖然買36w/p的大坪數.
但因為兩房的成交筆數很多.
所以銀行那邊想幫你的時候,他可以用45w/p去估.
然後你就可以爽爽的轉貸非常多錢出來.
so....從大概2018~2019之後,大坪數就慢慢地變成自住戶最棒的切入點.
到今天都還擁有這個好處和優勢.
對喔,請限定自住.
因為如果你是規劃要賺價差.
你轉賣的時候,至少到今天,你的價格都還沒辦法明顯地往上拉抬的賣.
(雖然比2016左右有上升一點,但是那一點目前都還不夠塞牙縫,不如買套房收租顆顆)
尤其是當你價格要越過豪宅線,增值方面還是會受到壓制.
目前還沒看到轉機可以大幅拉升價位....
而沒看到轉機,沒看到鈔票放在你眼前,投資就不應該近是我的原則.
沒事不要去賭預測的事情,永遠優先把放在眼前的鈔票拿走...
這樣當你們在懷疑我是不是急了,是不是被套了.
但實際上,我還是只有"到底我怎樣才可以賺得更多"的煩惱.
反而真的是不是急了,是不是被套了...可能是那些質問我的人..顆顆...
我這麼怕死的,你們怎麼需要替我煩惱風險問題呢..
當然啦,現在局面就是.
這些大坪數,會因為中坪數的價格不斷往上堆疊.
所以遲早還是會被往上頂出去.
你總不成50坪賣3000萬,80坪賣3500萬,100坪賣4000萬吧.
外加建商最近大坪數也蓋得很保守,供給量那邊也非常低.
所以這種慢慢地被往上推,跌無可跌無法在往下,但是反應很慢的型態.
最適合自住有需求的去買.
也就是如果你有規劃想換大坪數,或是甚麼透天換大樓幹嘛的.
(之前別墅噴了一波起來....而如果你想住大樓,那賣別墅換大樓會有好處.
別墅噴了一波起來,如果他再繼續往上拉升,那就會受到大坪數大樓的拉扯)
到現在都是不錯的換物件時機.
當然,以上我講的都是基本款的物件.
不是那些高價款的.
外加單純只論你居住想要坪數大的需求.
你要甚麼買鄰居還是幹嘛的,那你自己打算盤.
也就是以上講的不包含豪華品牌.
另一點,豪華品牌其實並不是好的投資標的.
高雄北皇苑南百立.
但其實皇苑和百立投資效應真的很普...顆顆.
那是真的給花錢買爽的大爺買的....
也許皇苑現在美術館連續成交7x萬.
但問題是你二手價你買60想跟賣70很難拉.
買家只想跟建商買處女屋,建商賣的處女屋才有辦法價格再往上.
因為...她會特別跑去買皇苑百立,他就是有能力有條件做選擇.
有能力有條件做選擇的人,就會龜毛潔癖尚風尚水高尚人種.
因此...接手二手屋跟它們特質有極大的衝突.
更不用說二手屋如果是成屋...那就不是新屋阿...
這種人比年輕人更愛住新屋....XD
而且...它們都跟建商老董很熟麻....
能當VIP並且跟老董打招呼,為啥要去二手市場像菜市場那樣買菜?
so..這些頂級品牌,二手的你的價格被往上拉抬的效應其實很差.
充其量就只有踩住買價而已.
反觀低價位又小坪數的.
建商拉一下,二手房也跟著噴一下.
所以投資不喜歡這些豪華品牌.
當然投資不喜歡豪華品牌是這10年來的事情.
在當年劉媽媽帝寶年代,豪華品牌有過一波炒作.
不過這牽扯到AB約的操作+沒有豪宅限制貸款.
所以產生了一種金融遊戲...價格一間疊一間,然後把前面買得拿去轉貸掏錢出來.
並且因為是AB約,所以幾乎都是全貸甚至超貸.
你只要"擁有借那麼多錢"的條件就可以了.
並且借的都是房貸,利率低又20年.
因此一大堆中小企業黑道政客,全都跑來玩這個.
它們本來就擁有借貸條件,有公司有工廠或是酒店收益很高幹嘛的...
只是因為平時無論公司借貸還是信貸之類的,那時候條件都不好.
(七年期,利率3456%)
因此全都跑來買豪宅,你一間我一間,把價格拱起來.
之後前面買的就轉貸,立刻手上就可以多了幾千萬拿去其他地方使用.
(這些人又最常需要套現金出來用,上班族的比較無法理解它們的狀況)
房子買了就擺在那邊(因此你今天都可以看到豪宅一堆沒人住)
而大家都愛炒豪宅,一堆建商看準了也跟著跑過來蓋一堆豪宅.
後來就一大堆大坪數.
那請問後來該怎麼炒?
所以後來,他們就會鎖定重點品牌+戶數少+地點最精華+條件最特殊.
(你有跟那時候的豪宅投資客聊過就知道..他們甚至會私下串聯要買哪一棟)
因此那時候第一就是炒首席豪宅,其次就是炒大品牌的指標性建案...
(也是那個年代造就了一批品牌迷失者....以為某些品牌就是漲價的保障.
後來烙賽那麼多年,依然有人抱著那個思維...顆顆)
那時候玩得很瘋狂,直到彭淮南的豪宅限制貸款令下來.
立刻豪宅需求量遠不如這些建商搭配金融遊戲所產出來的量.
因此大坪數就進入長期低迷...直到現在都還沒離開加護病房(最多沒生命危險)
而那個時候,豪宅的單坪價,就是遠高於中小坪數.
本版很多人經歷過那段時間,應該還印象深刻.
直到今天...
中小坪數的單坪價都追到,甚至很多追過當年那些豪宅的單坪價.顆顆....
現在反而是中小坪數的總價都快要挑戰大坪數.
所以在下一次大漲波來的時候
大坪數在不被往上推.
難道你會期待看到市場價格倒掛,80坪比50坪還便宜的現象?
這....這你就不用期待了.
雖然自住買家很愚蠢,但他們怎樣白癡都有限度.
當然啦,如果你很計較建商很計較鄰居幹嘛的.
以上文章跟你無關,
你很有錢不在乎從不動產掏錢或是賺錢.
你只是想要擁有一個好東西.
那本來就不需要像我們這樣斤斤計較.
好的東西跟好賺的東西,很多時候是衝突的,這我講過很多次.
我幹嘛沒事去買一堆老屋老公寓...
而不會跳入豪宅市場??玩金店面?玩高貴物品??
為什麼阿...到底我為什麼要玩爛屋呢.
喔...
為了真實世界,你們急了你們被套住了.
而我還可以爽爽的繼續思考我的財富又可以多了多少錢...
跌,你家在跌,跟我的房子無關.
漲,你漲的還被拉扯還被壓制,但我的房子怎樣都會跟漲...
哈哈.
最後告誡各位一下.
除非你今天要買豪宅或是大坪數.
不然通常你在做市場分析和評估的時候.
請拿中小坪數的一般品牌做基準.
就像我從來都不拿百立皇苑國泰遠雄鼎宇這些品牌的價格做基準.
無論你今天是要投資還是要自住.
很多人很喜歡,買了寶佳,然後看著國泰自慰,這是很糟糕的狀況.
你會進入自我迷思自我感覺良好.並且對市場做出誤判.
當然反過來.
頂級豪宅,一坪喊到80好厲害.
但是之後她可能成交6x....靠邀....還賣得很差.
那你如果拿這種資訊做基礎.
那你也糟糕了.
因為寶佳的三房可能從35衝到40你都沒發現.
而你...你又不是要買200坪一坪80的東西.
你要買的是一般款的三房.
那你看錯資訊,你也完蛋.
so....市場上,第一時間就是你要切割掉這些豪華品牌和豪宅.
這些直接忽略都不看不在乎也不需要知道...對,連知道都不知道也沒差.
就像你要買賣的是住宅....
你他媽的跑去研究店面市場是怎樣??

推！C大竟凌晨發文xd

朝聖第二推！

2014-2019之後常聽到豪宅或大坪數賠售....被這騙到的在這先舉手了

哇靠幾點了還可以寫文章

推推

Ceca大準備何時入手橋頭 信徒都入手啦 鋪路等您降臨了

推

推推+1

推

ceca我的神!!!果然，跟我推估一樣，是賺的變少，不是急。

被套的是魯空的人生qq

大坪數的剛需太弱，現在照實價買來自住只會被套而已，尤其是小換大的，因為小的可能還會繼續緩漲，在多頭來臨前，小跟大的總價價差只會愈來愈小。

請問略低於豪宅線買進 交屋後鑑價高於豪宅線如何轉貸？

推

最近入手個投資物件，就是挑寶佳系列裡最便宜的那戶

大坪數和小坪數出現單價倒掛lol

單價倒掛很久了 就算沒豪宅線 本來大坪數單價就低

豪宅限有一點點這效果了

豪宅線只是更嚴重 但是總價絕對不會倒掛啦現在不少建商代銷仲介 都在期待豪宅線修正 尤其新竹區

豪宅線很好 不然不知道高價低價房要噴到哪裏去千萬不要修正豪宅線彭淮南可以提名諾貝爾獎嗎

要打房 把這條線下修馬上見效 升息多少房價崩潰 都不用

不需要動啊 維持現狀就好 幹嘛下修上次定豪宅線的時空背景不定頂新用99%貸款買數戶帝寶不就現在又沒這個背景 幹嘛沒事找事

豪宅線早就不合時宜該上調了

因為豪宅線的數字沒有定義來源 4000/6000/7000 怎麼來的例如用個個縣市的平均年薪幾倍來定義

說到心坎，中古兩房總價，已經開始逼進三房總價了

4000豪宅縣的地方就是讓2000以下的產品單價越來越貴線

C老師 又學到一課

豪宅線一刀切跟出了台北都一樣也很莫名其妙吧台中四千 雲林也四千 然後3999可以貸八成五4000只能貸四成

推

推一個

不知道c大有發現套房單價也快追上兩房三房了嗎

推好的東西跟好賺的東西衝突，各個產業都是這樣

第一槍來了

六都舒服房價(低總價)已經越來越少了

反正我不可能有錢買 這篇就跳過了

一刀切就是官員偷懶省事啊 好歹累進

推一個

豪宅限制貸款只限制購屋，轉貸只要超過六個月就不限制所以買入的時候沒問題，後面轉貸就沒問題更不用說，你買130坪3900,一瓶30一年后比照兩房一瓶45就用5850去轉貸當然這個金額就不小，轉貸的錢請乖乖買正二放一段時間資產負債比也可以用這一間大幅拉高資產評估數字所以資產負債比算起來，也差不多可以再買一間兩房這就是金融遊戲而目前我說自住需求買，基礎是總價不倒掛所以會被推升上面有人沒看懂，哈哈，中文真爛另外，現在是高雄賺的要變爆多，不是變少現在爭議是，高雄到底漲價是怎樣一個姿勢漲法哪來的變少沒看到我上星期以前都是涼涼等降息上星期後突然髮夾彎，科科賺的變少我還髮夾彎和焦慮幹嘛？繼續關電腦就好好啦雨小了，要下車進健身房了https://i.imgur.com/8bOj1NB.jpg

c大d4打膩了，該改玩博得之門3了。

尼不買 我不買 明天降兩百

應該來不及了，建商聽說最近第一波要拉5%不動產就是這樣，確定的裝肯定，建商第一個大團結比任何政黨都團結，科科

推

半夜不睡覺還一早進健身房，如果不是日夜顛倒，就太燃燒生命了

我會睡足八小時

請教C大，現在買巨蛋3房機械車靠農16，18年屋跟28年屋選哪個好呢？價差約250萬，謝謝

自住看爽，投資18年先追，後面再抓漲價時間差換

熬夜真得很傷,免疫力內分泌賀爾蒙自律神經都有不良影響10點睡到6點,跟半夜兩點睡到10點,同樣8小時效果差很多喔

感謝C大回覆～～～

同盟廠～果然跟我推測一樣，高醫區，房價沒跌過，果然是ceca就是好眼光

大坪數相對的管理費也高，朋友四房的管理費就2萬多，如果不是真的住進去，炒房的成本也比一般高

管理費2萬，你沒看到上面ceca神諭，無限貸，直接貸1個億出來繳，剩下正二，賺到流湯所以ceca物件都在精華區，根本沒有橋頭跟楠梓～老謀深算，果然封神

ceca還是比較有料

教主有料 台南馬上丟降200的物件

又準備賺錢了 楠梓橋頭再看一間

金流也是要玩得過就是了

豪宅4000內便宜ㄟ 新竹關埔隨便主建35開價都跟這個一樣

推

除非沒得選擇，大坪數豪宅沒興趣，寧買地

不怕變成男子版帥過頭嗎

感謝C大

c大還是比較有料

我也有聽到高雄建商要漲價的消息。不過我視為不得不的行為。因為現在大家看市況變了講價一直砍，建商只好漲起來給你砍了....

真的可憐就是這種吹捧文慫恿一堆人進場房價才會高 還有人在那謝主隆恩沒有這種人房價根本不會像現在這麼高還在那邊感謝讓你賺大錢 被賣了還不知道

樓上484還沒上車 大家都賺翻了就你沒賺到?

Mimma一定沒賺到

七期新市政不適合投資,除非真的錢多可長期持有

a90根本來鬧的

c大好文

有那個錢買大坪數都能挑夜市店面了大坪數就是每天擔心脫手中原阿 還是加減收 大坪數買了幹麻 土豪當我沒說

推～初步高雄跟單完成

遠雄國泰算豪華品牌？？？？

文章不是2016 4000-5000產品 不要亂套價格帶你房地產大師自己查 有月收12的 自己按計算機

老師，小納最近下修了，可以追嗎？

請問現在農16美術館15年屋跟橋頭預售屋，C大會選哪一個呢？一個是追高，一個是補漲如果因為資金，明年初才進場橋頭還來得及嗎？

買大坪數很划算（錢夠的話XD

ceca我的神!!!終於得到ceca回覆!!!想不到我剛踏入不到房版多多一個月，可以得到ceca大神回覆!!!但依照ceca大神購物漲幅應該是400w漲到800以上也是50%以上!!!其實，ceca大神，每次文章都有他對房市看法～他也很明確說沒買楠梓，橋頭，一堆幫建商抬轎衝進去，連帶效應就是幫ceca大神補漲他的精華物件!!!我只是幫ceca大神推估，目前400w到600不是大問題，但有無到800就是時間問題。所以，ceca大神，我都有很認真看你的開釋跟文章，反覆反覆看，然後請教別人，跪拜ceca大神!!!

我以為是先拉近給台南的差距 南科也是貴貴的 橋頭楠梓太便宜XD

教主都說他只是想戳 根本不用在意甚麼套牢急了之類的話

推！好東西跟好賺的東西常常是衝突的

推分享謝謝

買就對了

講的是真的 大坪數單價會被壓制 但增貸時卻會參考附近小坪數單價 我最近談增貸 我社區成交還沒破4000過但增貸的估價已經到4300多

一直都是劍指台中，所以我才會這麼敏感XD而台中劍指新北，所以其實新北高雄兩個房價很重要

都買,小朋友才選擇

真實價格又被AB約騙上去的

好

感謝C大老師開示！受益良多

C大說的的三個案例裡面，有一戶我是第一手捏，雖然賣掉很久了，被C大提到還是覺得很妙。

朝聖

那是邏輯錯亂吧後面的人

感謝C大讓我買到2020年的新北3字尾，也是妥妥的少花25%

常態分佈沒學過？文組可憐

弱弱地請教大神，遇到發哥降低車位價格，灌在房屋單坪，要用灌價前還是後的價格？