首先感謝版上各位大神前輩無私分享房產概念與實務操作經驗
讓小弟受益匪淺,同時也開始正視思考如何運用家裡能給的資源
目前家裡能運用最大的資源莫過於一塊近市中心的土地
自身狀況及土地相關資訊如下
[重建規劃想法]:
自我投資方向以置產雙北房產進行長期收租,考量購置雙北物件投報低
不如思考將祖產土地活化,利用危老重建成多戶獨立門牌套房進行收租
並申請公益出租人,每戶每年領取修繕補助
同時每戶再向銀行申請增貸來進行後續投資
達到獲取收租效益的同時,保留祖產土地、完成父親不變賣祖產的願望
[個人背景狀況]:
40歲,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190萬,
房租年收入64萬(收租房房貸1,100萬,30年,目前在第一年寬限期)
老婆存款300萬,但未來有考慮用來購置桃園自住房
[父母背景狀況]:
存款150萬,無收入,靠每月孝親費生活
母親在台中有一33年社區房(無貸款),近半年同社區實價登入為650萬
[土地&附近租屋資訊]:
大同區住三-土地80坪,地上現有屋齡50年以上,40坪磚造/木樑屋頂的獨立透天
位置離北市大橋頭捷運站約500公尺
目前土地有1/4被劃為計畫道路,未被市府徵收
且該計畫道路上,目前都有老舊地上物,個人判斷市府應該無法執行道路徵收
附近獨立套房租金範圍落在17,000~20,000(6~8坪)
[重建相關資料]:
目前查詢危老重建相關規定
1. 放寬住宅區建蔽率-基地≦500M2，得依原建蔽率重建，但最高不得超過60%。
2. 容積獎勵-最i達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。
因此可重建資料概算如下:
a. 含計畫道路面積
基地面積: 80坪x60%=48坪
總建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪
b. 扣除計畫道路面積
基地面積: 60坪x60%=36坪
總建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪
想請教版上各位有經驗的前輩
1. 重建計畫是否符合效益?
2. 重建費用能否利用土融來降低自備款?銀行會用如何認定土地價值?
(台北市地政局近一年附近住三用地實際交易價格從75萬~160萬元/坪都有)
3. 被劃為計畫道路的用地,未被徵收情況下,能否用來重建?
4. 若因計畫道路影響造成建築面積形狀不漂亮,地主能進行什麼自救措施?
以上請各位前輩不吝指教