非常感謝眾多版友的推文，有很多建議與提問，用推文回覆有點困難，決定再佔一個版面
整理大家的回覆，並提供自己的想法&查核的結果，給後人遇到類似情況時做個參考。
1. 物件一租約的真實性：有自己去看過其中一間兩房一廳，設計的很好，而且電器、衛
浴設備、廚具都是買比較高級牌子的(日立、國際、凱薩等)。仲介也說他手上有目前的合
約，可去現場翻閱。此外，目前物件一是給包租代管，感覺租約應該也會是比較乾淨的。
2. 要具備水電debug能力：敝人雖然是有能力，但覺得可能並不是重點…
3. 貸款成數：有打電話給銀行並提供細節，確認貸款成數7成沒問題。
4. 銀行鑑價：銀行有說鑑價可能會比成交價要低，然後不會用成交價來提供貸款，所以
就是自備款需多準備一些。至於頂加價值，之前某間老華廈物件含頂加，請銀行幫忙初估
(非正式鑑價)，承辦人說” 頂加部分約用每坪單價之1/2去估算”。
5. 台北市頂加以後不能修繕：打電話去台北市建管處問過，若頂加違建想要做室內裝修(
動隔間或是天花板)，可直接申請室內裝修許可，但若提供的圖面若是三單位以上，應不
會通過。至於若需外牆修繕，可直接動工，但要留施工前後的照片避免之後被誤以為是新
違建。簡而言之，並不是不能修繕，只是要合規。
6. 頂加三個單位出租都是優先拆的：承上，建管處的回答是要連續被檢舉三次，才會真
的”動手”，而且會先請屋主自行調整成兩單位，若確認已變成兩單位，就沒事了。若屋
主不願自行調整成兩單位，建管處去拆，也只會讓原本的違建變成兩單位，不會刻意去把
頂加全部移平。
7. 房客處不好檢舉就拆了：同上。建管處說計點三次後才會動手。
8. 台北隔套收益太低，新北、台中、高雄隔套，丟給代管更划算：單純論投報率應該是
這樣，但台北能有都更或是老屋重建的機會，又是另外一回子事了。(這邊指的是物件二)
下面紀錄一些不用回覆，然後非常實用的建議or資訊：
1. 估投報收益應該用”自己花錢拆，頂加留兩間”來計算。
2. 違法格套的都可以檢舉，最好找合法格套。
3. 沒有”分管協議”，頂加收租之後可能被樓下鄰居要求分成。一種處理方式是頂加自
住，樓下出租。
總結一下，若要考慮收租套房物件：
1. 最好不要碰頂加物件，除非有分管協議書&頂加僅兩單元。
2. 最好是合法格套，亦即要有”室內裝修合格證”。
3. 要先找銀行確認可貸款成數以及鑑價。要準備的頭期款，應該會比想像中高。
4. 確認現有租約真實性。
再次感謝房版眾多熱心的板友提供寶貴的建議，若覺得我目前總結的有什麼缺漏，也請再
告知，讓我更新，希望留給後人更多資訊可參考 :)
※ 引述《chmin (June.)》之銘言：
: 標題: [請益] 首次購買隔套租房，求建議
: 時間: Fri Aug 25 00:53:12 2023
:
:
: 各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位
: 前輩建議。
:
: [物件一]
: 台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無
: 公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房
: 間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都
: 更，只看收租收益)
:
: 優點：
: 1. 每月收租收益高&投報酬率高。
: 2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。
: 3. 離目前居住處很近。
:
: 缺點：
: 1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是：
: ”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。
: 2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。
: 3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。
: 4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年，
: 似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。
:
: [物件二]
: 台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公
: 設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前
: 也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目
: 前收租收益也還不錯)
:
: 優點：
: 1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。
: 2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。
: 3. 整棟僅四個所有權人。
: 4. 離目前居住處很近。
:
: 缺點：
: 1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低，
: 怕有管理問題。
: 2. 怕等不到重建/都更。
:
:
: 目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。
: 想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。
: 非常感謝您們的時間 (鞠躬)。
:
:

推

推

4我覺得不可能我跟銀行打交道的經驗 從來沒有承辦敢說頂加可以估的頂多是跟你說 其他部分估高一點銀行內部送件 頂加是不可能可以算進去的5的話 台北市已經公告修正 台北市違章建築處理規則禁止違建修繕這個今年1/1開始實施但柯文哲的遺產 蔣萬安有沒有要嚴格執行 這就需要觀察

4我可以跟你打包票不可能XD 我就是臨時籌錢的過來人不要問承辦假設性的問題，就直接說你買了要鑑價給照片，請他們直接給你一個數字就知道了

純粹學習

合法隔套不只需要室內裝修許可，還需要有竣工，否則不能算完全合法的隔套，還是可能被報拆喔~

外行 ㄏㄏ