嘉南高屏園區飆成炒房天堂！中央撒幣噴利多 天花板變地板價
壹蘋新聞網
【記者葉家銘／綜合報導】很難想像過去幾年嘉義、台南與高雄從1-3字頭低基期房價，
不過數年原本房價天花板，已成為今日地板價，造成房價暴漲因素很多，其中中央不斷建
置科技與產業園區，不僅帶來區域產業發展願景，更順勢拉抬房價，以嘉義太保及高雄楠
梓為例，近3年預售屋分別大漲27.9%及39.4%，該現象也將持續影響「嘉義科學園區」、
「仁武產業園區」、「橋頭科學園區」、「屏東科學園區」今年房市，新案紛紛挑戰新高
並拉抬中古屋。
中央不斷釋出建設利多，在嘉義、台南、高雄、屏東等廣設科技或產業園區，也讓區域地
房價暴漲，許多外地投資或資產客進場卡位。
台南中西區與北區預售屋見4字頭 南科所在新市區暴漲108%
重大建設往往是拉抬區域房價上揚主因，當區域內設置科技與產業園區時，代表著未來就
業人口增加，當科技人才即將進駐，購屋需求連帶提升。然而這波南台灣房價出現暴漲，
可回溯到台積電於南科設置3奈米廠，也就是2017年起，當時台南預售屋多屬1-2字頭房價
，如今3字頭已成最低門檻，中西區與北區均已見4字頭成交均價，而南科所在新市區，預
售屋近5年暴漲108%！
1995年南部科學園區設立，為何在台積電傳出要興建3奈米廠後，房價才暴漲？永慶不動
產台南後甲圓環加盟店店東張家驊分析，在南科效應前台南屬7都房價最低基期，然而中
美貿易戰台商資金回流，台灣半導體產業鏈撐起經濟命脈，而隨著台積電股價不斷飆升，
也讓公司佈局設廠動向備受市場關注，事實上台南房價暴漲並非在台積電宣布設置3奈米
廠發生，而是從2020年起至今，預售屋出現單坪暴漲10-20萬元，無論市區市郊均是如此
。
南科效應房價漲幅誇張 新屋不斷創價帶動中古屋暴漲
《壹蘋新聞網》統計台南各房市交易熱區從2017年起至2023年預售屋房價走勢，中西區每
坪均價從17.03萬元提升到45.69萬元，房價漲幅168%，北區房價從2022-2023年，每坪均
價皆突破4字頭；而台積電廠區所坐落南科，善化從2019年房價低點單坪17.84萬元，到20
22年高點33.59萬元，漲幅88.1%，新市則從2019年16.48萬元到2023年34.33萬元增幅108%
，房價大幅飆漲背後，也出現大量預售屋、新成屋及中古屋轉售套利。
目前善化區預售屋最高價，桂田集團大樓預售案「桂田磐古2」實登最高單坪40.97萬元，
社區近1年均價達35萬元；新市區海悅建設造鎮案「世界南科」2023年成交均價每坪41萬
元，每坪最高45.7萬元！新屋不斷創價也帶動區段中古屋，南科效應房價漲幅多誇張，可
從轉售套利案看出端倪，如善化屋齡4年中古大樓「太子WIN第2期」，位於2樓42.89坪在2
020年5月以總價672萬元，換算單坪18.65萬元成交，而該戶去年3月轉售，成交1310萬元
，換算單坪39.83萬元，房價暴漲113.5%，帳面獲利458萬元。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長黃詩萱表示，從南科房市發展讓許多投資客看到套利契
機，而該現象也延續到後來政府廣設產業科技園區，投資或資產客趁早卡位，想買在區域
房市起漲點，即便政府祭出預售屋禁轉售，但投資客轉型變成長期持有資產客，坐享園區
設置，而建商陸續推案，房價不斷被墊高增值。
台積電曾傳高雄設廠帶動全面上揚 兩大園區讓房價大漲24%
若說台積電造就南科效應是這波南台灣房價暴漲起點，那台積電在2021年傳出將在高雄設
廠，可說正式引爆南台房市，而當時傳言設點「高雄煉油廠」，也在高市府以超高行政效
率，將原訂17年污染整治期縮短為2年時間，完成土地與地下水解除列管，規劃成專為台
積電打造「楠梓產業園區」，造成整個高雄無論蛋黃、蛋白甚至蛋殼區全面上揚，豪宅房
價如京城建設「京城天贊」、皇苑「御皇苑」出現創價7字頭的實價登錄，市區預售小宅
成交4-5字頭成常態，郊區全面挑戰3字頭均價。
《壹蘋新聞網》統計實登揭露發現，高雄市在去年鹽埕、鼓山、三民與前金區均價皆超過
4字頭，新興、苓雅與左營區則落在單坪37-39萬元間，郊區如鳥松、岡山、鳳山、橋頭均
站穩3字頭，當中區段位於「楠梓產業園區」北側，緊鄰「橋頭科學園區」的高雄新市鎮
，2022年均價25.96萬元，去年在兩大園區建設議題發酵，均價來到32.21萬元，1年內房
價漲幅24%。
2020年11月底仁武產業園區動土，成為高雄市長陳其邁上任後重要政績，該園區將以引進
電子、電腦、運輸工具、機械、航太科技等產業，預估可創造240億年產值、提供6300個
職缺，而園區動土後1年也就是2021年，仁武預售屋首站2字頭來到20.68萬元，如今議題
持續發酵至2023年單坪已來到29.49萬元，房價漲幅42.6%！豐匯地產總經理施棟瀝表示，
仁武房價在2024年持續走揚，預計推出包括全誠及潤鴻建築，在澄德特區推案可能再創新
高價，當中潤鴻在去年以10.2億購置1569坪土地，高價購地回推房價可能挑戰35萬元。
嘉義科學園區確定落腳太保 3年就讓房價漲幅27.9%
廣設園區造成區段房價不斷上揚案例不勝枚舉，如過去嘉義縣高鐵特區長期推案量少，遠
雄建設2017年推出預售案「遠雄國寶」，當時每坪單價落在13-15萬元，如今轉售價在202
3年每坪來到24萬元，而之所以可創價銷售中古屋，來自於2021年時任行政院長蘇貞昌宣
布，「嘉義科學園區」確定建置且落腳太保，而該園區已在2023年動土，預計創造5700個
職缺及380億元年產值。
統計「嘉義科學園區」所在的太保市，在2021年預售屋每坪均價僅21.91萬元，但在去年
房價已拉高28.04萬元，僅3年時間房價漲幅27.9%，受惠於園區建置也讓去年進場個案「
高鐵科技城」，在10-11月實登揭露高達480餘戶，單坪最高成交已站上32萬元，而據了解
與「高鐵科技城」相同建商的泰嘉開發及清景麟建築團隊，將在今年推出「高鐵世界城」
，每坪房價將挑戰區域新高。
高鐵南延屏東＋科學園區 房價將坐穩3字頭
南台從台南到高雄至嘉義，都因科技產業園區的建置，導致購屋族蜂擁進場買房，而這股
風氣未來也將吹到屏東，為加速發展屏東聯外交通系統，行政院已在2019年宣布高鐵將南
延至屏東六塊厝車站，而為加速區域開發，行政院推動在佔地307公頃的屏東高鐵特定區
內，設立「屏東科學園區」與實驗中小學等，該科學園區已於2023年動土，將以引進先進
太空、智慧農醫、綠色材料及其他新興科技等具前瞻技術產業為發展主軸，預估未來廠商
完全進駐，年產值可達360億元，並創造5400個職缺。
然而目前「屏東科學園區」周邊建案量仍有限，但屏東市目前預售屋房價已來到單坪均價
26.8萬元，包括「甲山林花園帝寶」、「中洲One Park」與「閱山」等預售案，都已出現
3字頭成交實登，未來待園區周邊有新推案進場，房價也將挑戰坐穩3字頭行情。
近年來多個新開發科學或產業園區，全部集中在南台灣，該現象也讓原本與北台灣相比屬
低基期房價區的嘉義、台南、高雄與屏東，在廣設園區下，讓投資客或資產族看到房市商
機！住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，近年來園區帶動區域房價威力不容小覷
，一方面是就業需求支撐自用買盤，二方面就業者收入普遍高，購屋力強，拉抬力道明顯
，而南部長期屬相對低基期房價區，當廣設園區後也引入全國投資及資產客資金，房價不
斷被拉高。
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選對的人，走對的路，
拉平房價城鄉差距，
縮減房價長期重北輕南的失衡！